vedi Carlo, se ci fosse un'unico modo di valutare un qualcosa, in generale, farebbero tutti quanto è stato valutato ottimale all'unanimità, con la semplice e certa conseguenza che quell'investimento, anche se potenzialmente in grado di generare reddito perchè oggetto di una stima azzeccata, finirebbe invece per rendere tutti poveri per ovvie ragioni di dividendo. Quello che vuoi non è possibile, secondo me, e sempre secondo me, è giusto che sia cosi, perchè le dinamiche sociali che orientano i consumi non possono essere prese in considerazione dall'estimo se non in termini macroeconomici, non di certo neuroscientifici e sociologici che ti fanno comprendere meglio i fenomeni economici stessi. Ne vuoi degli esempi? Bene, e visto che mi hai chiesto di illuminarti, parliamo di neuroeconomia, per steps:
1) quando passi la "tesserà fedeltà" allo scanner del supermercato perchè ti ci caricano su dei punti spendibili in buoni acquisto, in realtà stai consegnando ai marketers informazioni preziose sulle tue abitudini di acquisto, e cioè, in generale: età, sesso, situazione famigliare (coniugato o meno), numero figli se presenti, città di appartenenza e ammontare dello scontrino. Questi dati vengono elaborati da chi si occupa di analytics e business intelligence allo scopo di migliorare le performance dell'azienda, e cioè impostare delle strategie mirate al proprio segmento di mercato. Perchè? Perchè con l'avvento della lean production si è capito che fare troppo magazzino porta a problemi di invenduto per cui si compra ciò che serve a perseguire l'obiettivo aziendale: vendere ai tuoi clienti. E allora cosa si fa? Ovviamente si cerca di conoscere proprio i tuoi clienti, e cosa questi vogliono. Questo è un esempio che fa ben comprendere come sia fondamentale capire cosa la gente vuole, e quanto è disposta a pagarla, cosi concentri i tuoi investimenti su ciò che vendi, o che ti serve per produrre, e limiti le perdite.
2) quando acquisti un paio di scarpe, o una borsa, in pelle, ti arriva al naso proprio un odore di pelle. Pensi che sia vero? Povero illuso, la pelle nelle industrie riceve talmente tanti trattamenti che non può mantenere l'odore di pelle, per cui questo odore è artiiciale e ricreato proprio per dare all'acquirente la genuina sensazione di vera pelle. Lo stesso accade per i trapani e i telecomandi che risultano al tatto più pesanti di altri della concorrenza, per dare all'acquirente la sensazione di solidità, ma che in realtà altro non hanno che dei pesi all'interno. Questo è un altro esempio per farti capire che devi dare alla gente quello che la gente chiede, e se vendi un prodotto, devi conoscere la tua clientela, anche da un punto di vista di come ragiona.
In conclusione, continuo a sottolineare come l'estimo, a mio avviso, sia la giusta base per dare un valore ad un prodotto m che deve essere confrontato ed adattato, modellato, sulla base delle preferenze dei consumatori che sono i destinatari della tua attività aziendale. Stimare un immobile in modo scientifico piuttosto che olistico, cioè sulla base della conoscenza del segmento e delle abitudini di spesa di questo segmento, vuol dire ignorare completamente l'unica cosa cosa che fa la differenza tra un immobile invenduto e uno venduto. Se uno campa di stime, può anche permettersi di ignorare tutto quanto detto, anche se non centra lo scopo della stima, prevedere il valore nel mercato di un determinato bene, ma se uno vive di vendite, deve dire al cliente quanto vale quel preciso immobile, con il suo affaccio, il suo vicinato, nel suo quartiere, con la sua esposizione, al quale si accede da quella scala, con i suoi accessori presenti o meno, configurato per accontentare quel determinato segmento di clientela presente in una certa percentuale nell'ambiente di riferimento, e quindi giungere ad un prezzo per il quale l'insula (la zona cerebrale demandata al dolore, che si attiva tutte le volte che un consumatore scopre il prezzo di un prodotto) non mitighi troppo l'attivazione del nucleus accumbens (la zona cerebrale demandata al piacere provato dal consumatore che desidera acquistare un prodotto che gli piace) confluendo in un NON acquisto.
Pensi che dica ******ate che non si applicano alla realtà? Il credito al consumo fa esattamente questo, non farti percepire il sacrificio (il dolore) dell'esborso di denaro necessario per portarti casa un determinato prodotto, semplicemente frazionando questo dolore in piccole rate, e demandando quindi il pagamento ad un momento successivo. In questo modo l'insula non si attiva abbastanza per mitigare il piacere provato nell'immaginarsi quel prodotto già nelle nostre mani, e la gente compra molto di più. Le vendite da quel di si sono impennate in modo pazzesco, ed è anche dimostrato che in questo modo la gente compra prodotti mediamente più costosi, con caratteristiche superiori, a quelli che avrebbe comprato se li avesse pagati all'istante in contanti. C'è poi the paradox of choice, uno studio che dimostra come quando i consumatori hanno troppe offerte davanti agli occhi, comprano meno, ed anche questo ha rappresentato un contributo alla diminuzione delle mie vendite: troppa offerta, il che si è tradotto in un continuo fare visite a mille immobili dove poi la forza contrattuale dell'acquirente rafforzata da insano egoismo poirta a fare offerte bassissime per gli immobili di gran lunga migliori. Mentre una volta, quando di case ne avevo 40, ne facevo vedere 3-4 più indicate alla richiesta, e l'acquirente in poco tempo comprava perchè quello offriva la parrocchia (il mercato).
Ora tu puoi anche rimanere delle tue idee ed è giusto che sia cosi, ma le mie argomentazioni sono tutt'altro che NON scientifiche o non supportate da autorevoli studi in campo di processi decisionali di tipo economico. Quindi tieniti pure le tue idee che io continuo a rispettare, ma i tuoi giudizi sulle stime a occhio da non professionista li vai a dare a qualcun'altro
