Svendere o non svendere? questo è il dilemma

[desmo]

eheheh mi stai prendendo per pivello adesso...quando io scrivo una proposta so già se viene accettata o no

ti pare che perdo tempo a fare proposte di dubbia accettazione? mal che vada se proprio ho dubbi la faccio prima per telefono o invito 5 minuti il venditore, o invio una mail, ma quest'ultima molto raramente, anche con cliente estero preferisco telefonare.. Una volta questo metodo era meno efficace della proposta scritta, poi ho imparato che dipende tutto da quanto sei bravo a negoziare e a comunicare, e io mi ritengo bravino, molto freddo, determinato, ma allo stesso tempo mi senti al tuo fianco, comprensivo e che ti ascolta, ma che non cambia idea e cerca di portarti comunque al prezzo offerto quale giusto e non ripetibile adducendo a motivazioni di stampo economico e in genere a ciò su cui posso argomentare con una certa disinvoltura (e nelle quali credo, tra l'altro)...insomma, il perfetto figlio di puttaxa

Tanto l'offerta è quella, se la accetti me lo dici subito, o esplicitamente, o con il tuo tono, le tue pause, la scelta delle tue parole, o se mi sei davanti, tramite altri fattori che mi dicono ancora di più...i tuoi occhi, le tue mani, la tua posizione nella seduta, tutte cose che ho studiato e che mi hanno aiutato a migliorare molto le mie performance. Se non la accetti, e non mi richiami per aver cambiato idea nell'arco di 10 giorni, io il proponente non lo invito proprio e non mi metto a scrivere un bel niente

L'ultima ipotesi, la proposta bastarxa e alla cieca che mi fa paura anche parlarne al telefono con il venditore, la faccio con i miei moduli già pronti, ma scritti da me con tutte le accortezze del caso, quindi anche li in un paio di clausole che lascio sempre libere posso adattare benissimo una proposta generica ad una situazione anche molto specifica.

 

[PyerSilvio]

eheheh mi stai prendendo per pivello adesso...quando io scrivo una proposta so già se viene accettata o no

ti pare che perdo tempo a fare proposte di dubbia accettazione? mal che vada se proprio ho dubbi la faccio prima per telefono o invito 5 minuti il venditore, o invio una mail. Una volta questo metodo era meno efficace della proposta scritta, poi ho imparato che dipende tutto da quanto sei bravo a negoziare e a comunicare, e io mi ritengo bravino, molto freddo, determinato, ma allo stesso tempo mi senti al tuo fianco, comprensivo e che ti ascolta, e poi comunque non cambia idea ma cerca di portarti al prezzo offerto quale giusto e non ripetibile adducendo a motivazioni di stampo economico e in genere su ciò cui posso argomentare con una certa disinvoltura (e nelle quali credo, tra l'altro)...insomma, il perfetto figlio di puttaxa

Tanto l'offerta è quella, se la accetti me lo dici subito, o con esplicitamente, o con il tuo tono, le tue pause, la scelta delle tue parole, o se mi sei davanti, tramite altri fattori che mi dicono ancora di più. Se non la accetti, io il proponente non lo invito proprio e non mi metto a scrivere un bel niente

...tuttavia se dopo che sei stato tanto bravo, se al momento della firma il venditore fa il fenomeno come hai fatto in precedenza tu, o ci rimetti le provviggioni o ci rimetti la vendita.

Un film gia' visto.

 

[desmo]

...tuttavia se dopo che sei stato tanto bravo, se al momento della firma il venditore fa il fenomeno come hai fatto in precedenza tu, o ci rimetti le provviggioni o ci rimetti la vendita.

Un film gia' visto.

non conosco clienti con la mia preparazione in materia economica, giuridica, e negoziale immobiliare contemporaneamente (di livello master, estero compreso, e una decade di esperienza) perchè sarebbero colleghi del settore del real estate consulting con il mio stesso profilo, e questi non comprano nella mia agenzia nè hanno bisogno della mia consulenza per i loro acquisti. Tutti gli altri possono essere dei bravi negoziatori, o economisti, o tecnici, o legali, e so come approcciare ognuno di questi profili. Ma nessuno di loro mi è mai apparso avere queste qualità specifiche orientate al settore immobiliare. Poi ci sono i clienti testardi e ostinati sulle proprie idee che non convinco, li riconosco a naso, e sono molto breve con loro, perchè sono quelli che non cambiano mai idea, e quindi poco flessibili alle negoziazioni, per cui prima chiudo la cosa meno tempo e soldi perdo. La prima cosa che bisogna capire quando si negozia, è se hai margine di chiusura, se capisci che non ce l'hai, appena capisci che non ce l'hai, devi mollare o perdi tempo e soldi. Il bravo negoziatore non è quello che chiude tutte le pratiche, non esiste, ma quello che riesce a capire dove vale la pena lavorare e dove lasciar perdere.

 

[PyerSilvio]

non conosco clienti con la mia preparazione in materia economica, giuridica, e negoziale contemporaneamente, perchè sarebbe un collega del settore immobiliare con il mio stesso profilo, e questi non comprano nella mia agenzia. Conosco solo clienti testardi e ostinati sulle proprie idee che non convinco, li riconosco a naso, e sono molto breve con loro, perchè sono quelli che non cambiano mai idea, e quindi poco flessibili alle negoziazioni, per cui prima chiudo la cosa meno tempo e soldi perdo. La prima cosa che bisogna capire quando si negozia, è se hai margine di chiusura, se capisci che non ce l'hai, appena capisci che non ce l'hai, devi mollare o perdi tempo e soldi.

Be non mi dirai ora che non ti sei mai trovato davanti a venditori costruttori.

Alcuni che conosco erano pure o lo sono ancora agenti immobiliari...

Avranno avuto modo di trattare con diversi "incantantori di serpenti" o no...?

 

[desmo]

Come no, è della peggior specie. Ma non vuol dire nulla Pyer, il costruttore ci prova ma ha bisogno di liquidi molto più del privato, è solo più bravo a nascondertelo, ma se lo sai, non ti frega. Certo se ha costruito un palazzo da 30 appartamenti e ne ha già 20 prenotati su carta, c'è poco da incantare, gli affari gli tirano bene e devi dargli quello che vuole lui, punto.

 

[Carlo Garbuio]

rispondere alle domande no, vero?
troppo difficile, troppa responsabilità ... meglio continuare con gli sproloqui, la superficialità e le imprecisioni
mah!
contenti voi
passi per i "privati", quel che è peggio (per il mercato e la categoria) sono le affermazioni di quelli che si qualificano come agenti immobiliari

 

[desmo]

Carlo se io vengo a valutare un immobile nella tua zona, è ovvio che devo adottare un metodo meno olistico (ma anche meno preciso) di quello che potrei permettermi se lo facessi da me che conosco ogni dinamica di ogni quartiere, sociale, economica, e immobiliare. Ma io parlo delle stime fatte nelle nostre zone di conoscenza, dove tutti i fronzoli dell'estimo, oggi, li puoi buttare nel cesso se lo scopo è vendere un immobile in un anno (o meno) di incarico. E qui, è quanto ci interessa.

Tu vedi l'estimo come una scienza utile, io anche, ma per darmi delle basi sulle quali devo lavorare con altri parametri, se lo scopo è vendere e non stimare e basta. Per fare una stima come si deve basta spendere dei soldi per un software che automatizzi tutto il da farsi, e avere una discreta conoscenza di cosa buttarci dentro. Non approvo le valutazioni fatte a vista e prive di criteri, sono da improvvisati, ma nemmeno serve un ricercatore del MIT, tantomeno ho mai visto 2 valutazioni uguali inerenti lo stesso immobile, e i confronti li faccio spesso con stimatori di mia fiducia. Quando io stimo un immobile 130.000 perchè i calcoli me lo suggeriscono, ma credo che non verrà venduto a più di 85.000 per mie considerazioni personali basate puramente sulla specifica cultura e trend del tessuto sociale al quale appartengo, e sull'andamento dei mercati, stimatrix non lo contempla perchè la consumer's behaviour, da quel che mi risulta, non sa nemmeno cosa sia, perchè non è cosa di interesse dell'estimo, ma un mio modo di approcciare il mio lavoro, e credo nessuno si possa permettere di criticarmi fin quando i numeri mi daranno ragione. Io devo vendere, e per vendere devo capire cosa, quando, a chi, e a quanto, e l'estimo, inerentemente le mie vendite e i fatti che riscontro e sui quali rifletto giornalmente, mi da un supporto, una base da sviluppare, nulla di più.

Diversamente, ti invito (io lo faccio continuamente anche per passione oltre che perchè li reputo tools necessari alla mia attività come la intendo io) a riflettere più sulle segmentazioni di mercato lato prodotto e lato acquirente, concetti come the paradox of choice e discipline come la consumer's behaviour e la neuroeconomics in generale che sto riscontrando utilissime al settore immobiliare in questa fase dell'economia, oltre l'andamento dei mercati finanziari, le manovre finanziarie, legali e la strategia politica di un Paese, l'osservazione di ciò che è nel tuo ambiente specifico, tutte salse necessarie alla creazione di statistiche e di scenari utili alla creazione di una vera cultura immobiliare, e molto più utili del puro estimo immobiliare allo scopo di rispondere a semplici domande del tipo: se oggi non vendo perchè mi pagano un immobile troppo poco, quando dovrei farlo secondo te? Se volessi investire, in cosa, dove, e quanto ci guadagnerei l'anno? Quanto vale il mio specifico immobile, oggi, in maniera tale che possa reinvestire tale realizzo? Io rispondo a questo genere di domande a gente che per mestiere fa altro, come meglio ritengo, motivando, e prospetto investimenti anche alternativi e/o in mercati dove le condizioni mi sembrano assai più favorevoli di quelle nostre in questo momento, perchè l'investitore con cui ho a che fare vuole la massimizzazione del profitto a determinate condizioni di rischio, che realizzo attraverso l'outsourcing della gestione dove questa mi dà buone garanzie, o personalmente quando le distanze me lo permettono. Mentre l'acquirente privato, anche il più fesso, sa che è lui a rappresentare la maggior forza contrattuale perchè è l'1 su 30 che ha i soldi mentre gli altri 29 hanno solo le spese che spesso oggi quel pessimo investimento chiamato immobile rappresentano in Italia. Quindi il prezzo lo fa lui, l'acquirente, perchè l'incontro tra la domanda e l'offerta in questo momento è sfavorevole al venditore che è e rimane soggetto passivo del mercato in attesa che qualcuno si attivi per comprare la sua casa ad un prezzo che verrà negoziato secondo l'andamento del mercato, cioè secondo l'andamento dell'insieme generale degli incontri tra domanda ed offerta alla cui base c'è, in termini di media, semplicemente un multiplo di quell'1 su 29 che determina un ribasso generalizzato.

Spero di averti risposto ora.

 

[Luna_]

Potreste spostare la vostra discussione a tre in privato? Mi sembra che anche in questo thread si sia andati fuori tema alla grande.

 

[andrea b]

Potreste spostare la vostra discussione a tre in privato? Mi sembra che anche in questo thread si sia andati fuori tema alla grande.

Vero, però è molto interessante ed educativa. Oltre che priva di insulti più o meno velati presenti in altre. Magari potreste "scinderla" e rinominata.

 

[Carlo Garbuio]

Spero di averti risposto ora.

no, ma non importa
hai continuato con considerazioni che di valutativo non hanno niente, sono, come affermi te, tue considerazioni e molto personali che non rispettano (perchè dimostri di non conoscerle) le regole attualmente vigenti.
Purtroppo la maggioranza opera come te, ognuno con il proprio metodo che, guarda un pò, è migliore degli altri. Questo genera confusione e insicurezza nel mercato.

al tuo esempio non ho ricevuto chiarimenti e conclusioni nè da te nè da chi ti sostiene, basta leggere sopra
chi e perchè ti costringe ad applicare l'estimo classico?
perchè non usi il tuo metodo in tutte le occasioni invece che solo quanto ti va bene?
perchè valuti 130.000 un immobile che, a tuo parere, vale 85.000?
Professionalmente ritieni di esserti comportato correttamente?
Non è che, per caso, sopravvalutando di 45.000 € contribuisci ad allungare i tempi di vendita arrecando danno ai creditori e tutto quello che ne segue?
cosa vuol dire che ora l'asta è a 59.000 €?

Per fare una stima come si deve basta spendere dei soldi per un software che automatizzi tutto il da farsi, e avere una discreta conoscenza di cosa buttarci dentro.

assolutamente falso

Quando io stimo un immobile 130.000 perchè i calcoli me lo suggeriscono, ma credo che non verrà venduto a più di 85.000 per mie considerazioni personali basate puramente sulla specifica cultura e trend del tessuto sociale al quale appartengo, e sull'andamento dei mercati, stimatrix non lo contempla perchè la consumer's behaviour, da quel che mi risulta, non sa nemmeno cosa sia, perchè non è cosa di interesse dell'estimo,

anche questo non è vero.
fosse vero cambia software, quello che hai citato non è mica l'unico sul mercato. Scegli pure quello che, a tuo parere, rispetta le attuali regole.
Puoi pure fare tutto utilizzando un semplice foglio di calcolo

se oggi non vendo perchè mi pagano un immobile troppo poco, quando dovrei farlo secondo te?

l'immobile lo vendi quando vuoi te, la valutazione (corretta) serve per capire se e di quanto la tua richiesta è in linea con il mercato.
che tu venda o no non incide sul valore

Se volessi investire, in cosa, dove, e quanto ci guadagnerei l'anno?

la valutazione immobiliare non risponde a queste domande ma è indispensabile per dare risposte concrete, oggettive, verificabili e professionali al cliente
non si può consigliare un cliente in base ad un metodo proprio altrimenti sarà inevitabile che lavori diversi conducano a risultati discordanti. Se non si condivide un metodo non è possibile alcun confronto/paragone/verifica
Se ognuno usa un proprio metodo il cliente non ci capisce più niente e allora tanto vale che operi come fanno in tanti:
si misurano l'immobile come va bene a loro
moltiplicano la superficie per un prezzo che va bene a loro
pubblicizzano su un portale e aspettano fino a quando ricevono un prezzo che va bene a loro.
E il professionista che si comporta allo stesso modo non serve a niente

Quanto vale il mio specifico immobile, oggi, in maniera tale che possa reinvestire tale realizzo?

il valore non è legato al realizzo

Quindi il prezzo lo fa lui, l'acquirente, perchè l'incontro tra la domanda e l'offerta in questo momento è sfavorevole al venditore che è e rimane soggetto passivo del mercato in attesa che qualcuno si attivi per comprare la sua casa ad un prezzo che verrà negoziato secondo l'andamento del mercato,

il prezzo è sempre stato, e sempre sarà, un incontro fra domanda e offerta in un mercato di libera concorrenza e quindi senza alcuna costrizione.
Diversamente si opera in mercati differenti e cambiano le regole.
Acquirente e Venditore sono entrambi soggetti attivi, e tale dovrebbe essere pure il professionista, e non c'è nessuno che subisce l'altro, è il mercato che, normalmente e ciclicamente, cambia.
Nessuno è costretto nè a comprare nè a vendere, la costrizione potrebbe essere conseguenza di precedenti personali errori che, attualmente, il mercato non può nascondere.