Scusa ma ora ho letto il tuo messaggio, chiarisco che non sono un avvocato praticante , posso dire però di avere una discreta dimestichezza nella materia dovuta allo studio ed all'esperienza lavorativa, sempre tenendo conto che le risposte che vengono date in questo forum come altri , poichè basate su indicazioni rese e non da lettura degli atti o degli incartamenti devono essere sempre soggette al vaglio di professionisti abilitati, avvocati, notai, ingegneri, ecc. i quali avendo la possibilità di leggere la documentazione sapranno e potranno dare una risposta certamente più esatta e questo viene sempre chiaramente indicato e consigliato. Premesso questo, vengo a rispondere alle tue domande:
Tu sei proprio sicuro che un giudice vedendo come documento una e-mail inviata dall'agenzia a me, ed avente come oggetto "controproposta immobiliare" e come corpo la spiegazione che il proprietario ha chiesto di posticipare la data del rogito, e che l'agenzia mi chiede di firmare per accettazione, non la consideri una controproposta a tutti gli effetti (anche se avente la forma di una proposta al contrario)?
Io non sono sicuro, perchè di sicuro nella vita c'è solo la morte , diceva mia nonna... ma confido nel fatto che un giudice debba attenersi, nell'esprimere una sentenza, a quelli che sono i dettami della legge, pertanto partendo dal principio fondamentale che l'art. 1351 del codice civile recita “il preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”. Conseguentemente, il preliminare di un contratto di compravendita dovrà essere redatto, a pena di nullità, in forma scritta, poiché, come previsto, ai sensi dell'art. 1350 n. 1 “devono farsi per atto pubblico o scrittura privata i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili”
abbiamo una prima certezza, il preliminare deve avere forma scritta ora dobbiamo cercare altri elementi che ci consentano di sciogliere il dubbio in merito alla proposta ed allora abbiamo :
La proposta è un atto unilaterale che non produce effetti se non quando si formalizza in contratto di acquisto nel momento in cui viene accettata e portata a conoscenza del proponente ( art. 1326, comma 1 C.C. )
Adesso abbiamo una seconda certezza, la proposta è un atto unilaterale ( può essere espressa solo da una parte , la proponente ) che non produce effetti ( quindi non ha valore giuridico) se non nel momento in cui viene accetta e portata a conoscenza del proponente, solo a questo punto se ne ha la forma ( scritta ) e contenuto ( dati degli attori, dati immobile, prezzo e modalità, clausole ed altro che forma no il contratto ) diventa contratto preliminare a tutti gli effetti di legge, a riprova di questo abbiamo , oltre la dottrinai n merito la circolare Ministero delle Finanze n. 63/E del 25/02/2008,che obbliga alla registrazione della proposta in quanto contratto esecutivo tra le parti.
A questo punto per ragionamento logico possiamo dire:
la proposta è un atto unilaterale , che deve essere redatta solo dal proponente, tale proposta deve essere per definizione redatta obbligatoriamente in forma scritta, pena successiva nullità, perchè se accettata diventa contratto esecutivo tra le parti, tutto ciò che non rientra in questo iter non ha valore, ergo quella che noi chiamiamo impropriamente controproposta non è niente altro che trattativa che precede la formazione di una proposta valida, trattativa che può avvenire , verbalmente, per via informatica e/ o elettronica ( mail, fax, telefono, ecc.ecc. ) ma che è sempre propedeutica e che una volta conclusa si realizza nella stesura di una proposta unico atto legalmente valido.
Nel caso specifico da te riportato quindi , tu hai scritto una proposta ufficiale ... questa proposta ufficiale non ha avuto una risposta che abbia annulato gli effetti e la validità della proposta , bensì una comunicazione ( via mail ) di una volontà del venditore a cambiare la sola data del rogito, però la cosa fondamentale ed importantissima che mi fa sostenere quello che dico , tale comunicazione è stata redatta in modo improprio... cioè con la compilazione di una nuova proposta già firmata per accettazione dal venditore , proposta che non ha nessun valore legale in quanto non è stato redatta da te, quindi non ha valore e ufficialmente non esiste ... è una questione di forma giuridica e non di sostanza. La procedura corretta e legale deve essere:
1) trattativa
2) proposta
3) ulteriore trattativa/e
4) redazione di nuova proposta che annulla la precedente
5 ) accettazione e conseguente comunicazione.
6) registrazione della proposta divenuta contratto
6) rogito notarile
Questo a mio parere è l'iter legale, confutato dalla legislazione e dottrina in merito, ed è il motivo per cui penso che purtroppo tu debba aspettare la scadenza della proposta come unico escamotage per la rinuncia all'acquisto, che spero di essere stato chiaro nell'esposizione e sinceri auguri. Fabrizio
