Una formula di compravendita strana...

[ingelman]

Tra l'altro le figlie sono, dopo la morte di mio suocero 4 anni fà, proprietarie ognuna di un terzo della seconda metà del locale e se anche vero che mia suocera a la delega da parte delle figlie vuole "liberarsi" da questi impegni

una delega non và bene quando si parla di compravendita, serve una procura.

@ingelmann: quale tipo di "imperfezione" o "vizio" pensi potrebbero dare problemi?
Non si potrebbe ovviare a questi problemi inserendo nel contratto preliminare una clausola del tipo "visto e piaciuto" onde evitare l'appiglio ad ogni imperfezione anche di tipo minore?

tu parli di un locale immagino posto al piano terra o S1 , non ho capito se trattasi di un locale commerciale o laboratorio, non ho riletto tutti i post precedenti, comunque un esempio potrebbe essere la presenza di umidità tanto per dirtene una ... la dicitura così come visto e piaciuto non è sufficente
Secondo la giurisprudenza la garanzia per i vizi è esclusa dalla clausola “vista e piaciuta” qualora si tratti di vizi riconoscibili e non taciuti in mala fede. La suddetta clausola non può mai essere interpretata come rinuncia a far valere qualsiasi azione sulla qualità e sui vizi della cosa venduta.

La garanzia per i vizi della cosa oggetto della compravendita è esclusa dalla clausola "vista e piaciuta" - la quale ha lo scopo di accertare consensualmente che il compratore ha preso visione della cosa venduta -, qualora si tratti di vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede

Per ovviare a ciò sarebbe meglio inserire l'addove esista una problematica, che la parte acquirente ne è a conoscenza e che di tale "caratteristica negativa" si è tenuti conto nella determinazione del prezzo di compravendita ... sono comunque palliativi.

 

[marcellogall]

Scusate ma dove leggete che il potenziale acquirente riconosce gli interessi del 10% annui?
A me sembra proprio di no, anzi se rogita a gennaio, gli toglie il 20% al prezzo di vendita e nel caso entrasse, al saldo toglie la caparra e le rate corrisposte fino al rogito. Ma forse ho capito male.

detenzione non possesso

Nel post c'era la frase:

In alternativa viene proposta sempre la caparra al 10% con acquisto a titolo definitivo a gennaio 2015 ad un prezzo finale di 20% minore della prima proposta.

 

[marcellogall]

Buongiorno Marcellogall e grazie per la risposta
Buongiorno anche a tutti gli utenti del forum
A proposito ti "parcella". Quando bisogna saldare l'agente scegliendo questa formula di compravendita? E se poi la vendita non va in porto?

Un saluto e una buona domenica a tutti

[DOUBLEPOST=1404717331,1404717043][/DOUBLEPOST]Il diritto alla provvigione nasce al momento della comunicazione all'acquirente dell'accettazione da parte del venditore
Se l'acquirente o il venditore si ritirano il diritto dell'AI non viene toccato

 

[Rosa1968]

Nel post c'era la frase:

In alternativa viene proposta sempre la caparra al 10% con acquisto a titolo definitivo a gennaio 2015 ad un prezzo finale di 20% minore della prima proposta.

se anticipa il rogito toglie il 20% diversamente da la caparra più le rate le quali verranno scontate in sede di rogito. non era di facile interpretazione.

 

[Manzoni Maurizio]

E' una vendita programmata, in questi momenti va bene, tu come venditore non rischi molto, l'importante che la rata mensile sia superiore di qualche centinaio di € del valore del canone d'affitto.

 

[CheCasa!]

Non ho ben capito che tipo di contratto ti verrebbe prospettato. Un preliminare ad effetti anticipati? Un contratto di locazione con patto di futura vendita?

La riduzione sull'acquisto "immediato" è certamente siginificativa ma, personalmente, quando ce n'è l'opportunità preferisco consigliare questa soluzione rispetto alle altre.

Le motivazioni sono le seguenti:
1) i contratti che vengono genericamente ricompresi nell'affitto con riscatto sono di recente introduzione nella pratica immobiliare nostrana e non esiste ancora una giurisprudenza in grado di dare risposta alle eventuali conflittualità che ne potrebbero derivare. Conflittualità che, nel nostro ordinamento, trovano soluzione solo dopo tempi molto lunghi.
2) L'eventuale deprezzamente del mercato immobiliare potrebbe determinare il conseguente depotenziamento della caparra incassata ed il conseguente rischio di ripensamento dell'acquirente.
3) Dal punto di vista fiscale, l'Agenzia delle Entrate non mi pare che abbia espresso un parere univoco sul trattamento della locazione con patto di futura vendita, con la conseguente incertezza sul regime fiscale più appropriato in relazione ai canoni percepiti prima del rogito.
4) la riduzione del prezzo (-20%) deve anche tenere conto delle entrate che potrebbero derivare dall'immediato investimento del capitale incassato.

Il maggior realizzo legato alla dilazione può risultare attraente ma ne vanno compresi anche i rischi.

 

[Tobia]

unto di vista fiscale, l'Agenzia delle Entrate non mi pare che abbia espresso un parere univoco sul trattamento della locazione con patto di futura vendita, con la conseguente incertezza sul regime fiscale più appropriato in relazione ai canoni percepiti prima del rogito.

infatti il Rent to Buy permetterebbe di tassare la "caparra" allo 0,5% contro la normale tassazione al 20-e-più % della medesima cifra ma dichiarata come normale affitto

Esempio,
se al termine dei tre anni l'acquirente conclude, il proprietario è felice per la vendita;
se l'acquirente rinuncia alla casa, il proprietario è comunque felice perché ha incassato la caparra (equivalente ad un affitto sostanzioso) pagando solo lo 0,5% di tasse allo stato.

Praticamente un "affitto in nero" senza conseguenze.

Una lacuna mica da poco..

 

[cosma]

@cosma: se la provigione del 3% viene pagata sul prezzo finale dell'immobile fissato sul contratto preliminare (130), cosa succede se nel gennaio del 2017 l'acquirente non dovesse firmare il rogito o ancor peggio se dovessero sorgere i problemi indicati da ingelman e da rosa1968? Quando termina e soprattutto qual'è il compito dell'agente immobiliare ingaggiato da mia suocera?

Se c'è una condizione sospensiva la provvigione si paga al suo avveramento,cioè al rogito.Per l'agente immobiliare l'affare si conclude con la sottoscrizione del preliminare, perchè se è fatto bene non ci saranno problemi, questo è il compito dell'agente immobiliare.

 

[marcellogall]

infatti il Rent to Buy permetterebbe di tassare la "caparra" allo 0,5% contro la normale tassazione al 20-e-più % della medesima cifra ma dichiarata come normale affitto

Esempio,
se al termine dei tre anni l'acquirente conclude, il proprietario è felice per la vendita;
se l'acquirente rinuncia alla casa, il proprietario è comunque felice perché ha incassato la caparra (equivalente ad un affitto sostanzioso) pagando solo lo 0,5% di tasse allo stato.

Praticamente un "affitto in nero" senza conseguenze.

Una lacuna mica da poco..

L'imposta di registro sulla caparra confirmatoria viene pagata dall'acquirente, quindi il venditore non paga tasse alle Stato.

 

[CheCasa!]

L'imposta di registro sulla caparra confirmatoria viene pagata dall'acquirente, quindi il venditore non paga tasse alle Stato.

Quello che forse Tobia voleva sottolineare è che appare controversa l'ipotesi che i canoni acquisiti dal venditore a titolo di locazione ma imputabili anche ad acconto del prezzo non debbano essere assogettati a tassazione IRPEF.
Ho letto uno studio del notariato che propende per questa interpretazione ma invita alla prudenza sulla questione. Mentre da parte dell'agenzia delle entrate non ho ancora potuto verificare alcuna indicazione precisa (magari c'è e non l'ho trovata io! ).