Una formula di compravendita strana...

[ingelman]

Cosma, fatti un bagno di umiltà e rileggiti quello che hai scritto
--- Messaggio unito: 51 minuti fa. Data messaggio originale: 51 minuti fa ---
...altrimenti ti ribattezzo TopCosma

sorridete
stiamo su Scherzi a parte ......

 

[Ponz]

io non so di cosa parlate quindi non intervengo.

 

[AndreaRusso]

Povero Dario! E' venuto su questo blog per chiarirsi le idee e invece gliele avete confuse parlando in modo distorto di "affitto con opzione di acquisto", "Rent to Buy" (locazione con preliminare) e "locazione con con patto di futura vendita"...
Dario è stato chiarissimo nell'esporre quello che l'agente immobiliare gli sta proponendo e non vi è alcuna possibilità di equivoco: gli sta proponendo un "preliminare ad effetti anticipati", ovvero un preliminare con il quale il promissario acquirente viene immesso subito nella detenzione del bene (e non nel possesso) con una anticipazione di uno degli effetti dell'atto definitivo, ovvero la consegna del bene.
Al venditore viene proposta una caparra iniziale e degli acconti prezzo mensili, che non costituiscono una garanzia in caso di inadempimento dell'acquirente, perché in tal caso andrebbero restituiti.
La reale garanzia per la parte venditrice è costituita, oltre che dalla caparra, anche dal fatto che l'acquirente investe dei soldi per impiantare la propria attività lavorativa all'interno di questo locale commerciale.
E' pacifico che più la caparra è alta più il venditore è garantito, ma presumo che l'acquirente necessiti utilizzare la sua liquidità per sostenere lo start-up dell'attività e non sia in grado di elevare ulteriormente la caparra.
E' ragionevole pensare che, se l'attività andrà bene, non avrà problemi a rogitare, anche nel caso in cui il il valore del bene dovesse scendere un po'.
Se però l'attività dovesse accusare delle difficoltà e non fosse in grado di rogitare, probabilmente per ottenere la restituzione del bene bisognerà affrontare un contenzioso, che non sarà assolutamente breve perché non ci si confronterà su un normale contratto di locazione in cui lo sfratto dura qualche mese, ma su un contratto di vendita che non è peraltro semplice come tanti credono.
Infatti, dal punto di vista giuridico, il "preliminare ad effetti anticipati" è un "contratto complesso" che contiene al suo interno due "contratti accessori": il comodato d'uso (che regolamenta la detenzione del bene) ed il contratto di mutuo, che regolamenta gli acconti corrisposti al venditore.
Un bravo avvocato del "mancato acquirente", il cui obbiettivo non sarebbe di vincere la causa ma di farla durare a lungo sospendendo ogni pagamento, potrebbe avere terreno fertile e trascinare la causa per qualche anno.
Dario, tieni anche presente che in questo contratto la responsabilità civile nei confronti dei terzi resta al venditore e la norma è inderogabile: se qualcuno si fa male risponde tua suocera.
Tua suocera sostiene anche il costo dell'IMU e di altre eventuali imposte inerenti la proprietà.
Per contro riceve caparra e acconti, che al momento del rogito dovrà scalare dal prezzo. Di fatto concede un comodato d'uso e fa lei da banca all'acquirente ad interessi zero (infatti lui, furbescamente, è disposto ad anticipare il rogito in cambio di uno sconto del 20%).
Ora devi valutare te se il prezzo offerto di 130.000 euro può essere o meno adeguato a compensare tutto questo.
Sii comunque anche cosapevole che stai facendo una compravendita rateizzata con maxi-rata finale, che l'amministrazione finanziaria potrebbe considerare come una compravendita già conclusa, non ai fini civilistici ma ai fini fiscali.

Ecco quanto scrive in proposito il Notaio Giancarlo Lo Schiavo:
"Tale preliminare, "caratterizzato dalla presenza, in una con l'obbligo a contrarre, di clausole con le quali i contraenti si obbligano ad anticipare il pagamento (parziale o integrale) del prezzo pattuito e/o la consegna del bene promesso in vendita al promissario compratore che ne è immesso nel godimento." (Bozzi), non gode di particolare favore da parte dell'Amministrazione finanziaria che tende a considerare tale fattispecie tassabile come il definitivo.
In tal senso, da ultima, la sentenza 33 del 10 luglio 2009 della Commissione tributaria provinciale di Vercelli sez.II la quale, ritenendo “che le parti abbiano inteso, già con il preliminare, dare un assetto definitivo del loro rapporto …”, ha affermato che, sia pure ai soli effetti tributari, l’atto in questione debba essere considerato alla stregua di una vera e propria compravendita ed essere, quindi, assoggetto all’imposta tradizionale."

Con questo Dario non ti sto dicendo di non accettare la proposta: davanti alla prospettiva che l'immobile resti vuoto per altri tre anni deprezzandosi sempre di più, è forse meglio accettare qualche rischio...

Dimenticavo: la commissione per la mediazione sulla vendita va corrisposta all'agente immobiliare alla stipula del preliminare.

 

[CheCasa!]

Giusto per alimentare la confusione del povero Dario

Al venditore viene proposta una caparra iniziale e degli acconti prezzo mensili, che non costituiscono una garanzia in caso di inadempimento dell'acquirente, perché in tal caso andrebbero restituiti.

Beh questo non è affatto detto. Dipenderà dalla formulazione del preliminare, essendo consentito, tra l'altro, il pagamento differito e rateizzato della caparra confirmatoria, come ha già puntualizzato la cassazione.

Dario, tieni anche presente che in questo contratto la responsabilità civile nei confronti dei terzi resta al venditore e la norma è inderogabile: se qualcuno si fa male risponde tua suocera.

"In ipotesi di contratto preliminare con consegna anticipata della cosa, la Suprema Corte ha recentemente statuito che la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. grava esclusivamente sul promissario-acquirente che sia entrato nel godimento della cosa allorché la consegna abbia avuto il carattere della definitività, nel senso che possa dirsi adempiuta l'obbligazione del venditore ex art. 1476 cod. civ.. Permane, invece, la responsabilità del promittente-venditore qualora la consegna sia stata effettuata per consentire esigenze particolari e transitorie del promissario-acquirente (cfr. Cass. Civ. Sez. III, 8818/96)."
Ma anche in quest'ultimo caso è fatta salva l'azione di rivalsa.

Tua suocera sostiene anche il costo dell'IMU

Anche questo aspetto e contrattualmente derogabile, potendosi stabilire il rimborso di dette spese sostenute dalla proprietà. Come di prassi, viene stabilito nella sottoscrizione di questa fattispecie contrattuale.

 

[Dariozeta]

@ingelman: scusami. Non era mia intenzione storpiarti il nick ma mi sembrava cosí "teutonico" che mi e scappata la seconda "n"

Effittivamente leggendo tutti i post fino a pag. 9 sono entrato in una "confusione preliminare con riflessi postdatati"...
Meno male che Andrea all'ultima pagina e riusciuto ad accendere una lucina perche ero al buio totale. Qui ce da capire come impostare il contratto per evitare al minimo i rischi perche come e stato rilevato da molti di voi di questi tempi va bene anche un contratto atipico a condizione che questo sia fatto bene.

Io insisto e ripeto la domanda: voi al mio posto che fareste?

 

[ingelman]

@ingelman: scusami. Non era mia intenzione storpiarti il nick ma mi sembrava cosí "teutonico" che mi e scappata la seconda "n"
Effittivamente leggendo tutti i post fino a pag. 9 sono entrato in una "confusione preliminare con riflessi postdatati"...
Meno male che Andrea all'ultima pagina e riusciuto ad accendere una lucina perche ero al buio totale. Qui ce da capire come impostare il contratto per evitare al minimo i rischi perche come e stato rilevato da molti di voi di questi tempi va bene anche un contratto atipico a condizione che questo sia fatto bene.
Io insisto e ripeto la domanda: voi al mio posto che fareste?

Dario non preoccuparti sono abituato sin dalla nascita a veder storpiato il mio cognome
anzi la "n" in più è poco male
pensa cosa dovrebbe dire mia cugina Rendi Ingerman (divina)

Anzi sono io a chiedere scusa a te se ho contribuito in qualche fuori tema ma noi utenti di immobilio siamo indisciplinati per natuta (se non fosse così i moderatori non esisterebbero ed invece di impiegare il loro tempo gratis qui nel forum si troverebbero ad impegnare più tempo per il loro lavoro "coltivatori diretti" )
"ecco che scatta il richiamo del custode" non è vero ....
grazie moderatori "grazie d'esistere"

ritornando al tema principale prima di escludere a priori analizzerei attentamente ogni singolo aspetto con l'ausilio di un professionista competente ... magari utilizzando la massima figura nel campo delle compravendite "il Notaio" figura che noi AI, semplici mortali, non possiamo assolutamente sostituire anche se c'è chi sostiene il contrario ...

Non ho tempo per ora di rileggere tutti i post in quanto ho finito ora di cenare dopo una giornata di lavoro pesante quindi vado a memoria e rispondo in base a ciò che ricordo riferito al tuo problema e ti chiedo scusa se dovessi commettere qualche errore.

Fossi in te cercherei di ottimizzare (almeno ci proverei) la proposta cercando di far aumentare l'importo iniziale lasciato a titolo di caparra ...

inoltre approfondirei l'aspetto tecnico riferito alla trasformazione da locale in negozio ( seinceramente questo aspetto l'ho compreso poco, l'accatastamento originario cosa prevede? il cambiamento in cosa consisterebbe?) questo aspetto lo approfondirei meglio ..... finche non c'è un atto traslativo di proprietà il responsabile è sempre il proprietario (intestatario" attuale ... )

Come viene impostato il contratto è la chiave di tutto ..... inoltre non trascurerei l'ipotesi di far stipulare obligatoriamente ed a suo carico al promissario acquirente una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni arrecabili a cose e persone ...

Detto ciò se pensi che trovare un altro acquirente sia cosa difficile, visto i tempi, fossi in te questa strada la percorrerei con le dovute precauzioni.

ti chiedo scusa se sono stato poco chiaro (è l'età e l'orario)
inoltre colgo l'occasione per farti gli auguri di buon compleanno

 

[AndreaRusso]

Beh questo non è affatto detto. Dipenderà dalla formulazione del preliminare, essendo consentito, tra l'altro, il pagamento differito e rateizzato della caparra confirmatoria, come ha già puntualizzato la cassazione.

La caparra rateizzata non è illegittima, è più che logica sotto il profilo commerciale, ma è una "stortura" sotto il profilo giuridico, essendo la caparra stessa, per sua definizione, la garanzia che le parti si scambiano al momento della stipula del contratto. Per questo motivo (ed è già successo ad un costruttore di mia conoscenza) potrebbe essere riqualificata come acconto prezzo in sede di verifica fiscale, con conseguente contestazione dell'elusione fiscale.
In caso di contenzioso, se io fossi l'avvocato del mancato acquirente proverei sicuramente a chiederne la riqualificazione come acconto prezzo, anche appellandomi al fatto che nel preliminare ad effetti anticipati il regolamento degli acconti versati al venditore avviene all'interno di un "contratto accessorio di mutuo"...[DOUBLEPOST=1404985305,1404985047][/DOUBLEPOST]

"In ipotesi di contratto preliminare con consegna anticipata della cosa, la Suprema Corte ha recentemente statuito che la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. grava esclusivamente sul promissario-acquirente che sia entrato nel godimento della cosa allorché la consegna abbia avuto il carattere della definitività, nel senso che possa dirsi adempiuta l'obbligazione del venditore ex art. 1476 cod. civ.. Permane, invece, la responsabilità del promittente-venditore qualora la consegna sia stata effettuata per consentire esigenze particolari e transitorie del promissario-acquirente (cfr. Cass. Civ. Sez. III, 8818/96)."
Ma anche in quest'ultimo caso è fatta salva l'azione di rivalsa.

Mi pare che qui siamo più nella seconda ipotesi che nella prima, è un preliminare ad effetti anticipati e non una vendita con riserva di proprietà...[DOUBLEPOST=1404985545][/DOUBLEPOST]

Anche questo aspetto e contrattualmente derogabile, potendosi stabilire il rimborso di dette spese sostenute dalla proprietà. Come di prassi, viene stabilito nella sottoscrizione di questa fattispecie contrattuale.

Questo è uno stupendo autogoal a favore del fisco, è come dire "Abbiamo già dato un assetto definitivo alla nostra compravendita, per favore tassateci subito"![DOUBLEPOST=1404985663][/DOUBLEPOST]

Come viene impostato il contratto è la chiave di tutto ..... inoltre non trascurerei l'ipotesi di far stipulare obligatoriamente ed a suo carico al promissario acquirente una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni arrecabili a cose e persone ...

La polizza assicurativa mi sembra una ottima soluzione.

 

[Damiameda]

(volendo sorvolare sulle menate del preliminare del preliminare)
quindi una proposta accettata con l'accettazione pervenuta al proponente nei modi e termini previsti nella proposta stessa non si perfeziona nulla ?

mi sà che devo rimettermi studiare e ricominciare tutto da capo

Min... che innovazione

 

[CheCasa!]

Questo è uno stupendo autogoal a favore del fisco, è come dire "Abbiamo già dato un assetto definitivo alla nostra compravendita, per favore tassateci subito"!.

Perchè parli di autogol? se il fisco richiedesse il pagamento anticipato, sarebbe un onere dell'acquirente a fronte del risparmio IMU per il venditore, che in questa discussione tenteremmo di tutelare.
Le tasse poi verrebbero pagate una sola volta e non due volte. Quindi, nella migliore delle ipotesi il fisco avrebbe un pagamento in anticipo che poi, potrebbe rappresentare un incentivo in più alla conclusione della vendita[DOUBLEPOST=1404987621,1404987411][/DOUBLEPOST]

Mi pare che qui siamo più nella seconda ipotesi che nella prima, è un preliminare ad effetti anticipati e non una vendita con riserva di proprietà..

L'ipotesi presa in esame dalla cassazione è una sola, quella del preliminare ad effetti anticipati. E' il tipo di consegna che determina la differente responsabilità.

 

[CheCasa!]

La caparra rateizzata non è illegittima, è più che logica sotto il profilo commerciale, ma è una "stortura" sotto il profilo giuridico, essendo la caparra stessa, per sua definizione, la garanzia che le parti si scambiano al momento della stipula del contratto. Per questo motivo (ed è già successo ad un costruttore di mia conoscenza) potrebbe essere riqualificata come acconto prezzo in sede di verifica fiscale, con conseguente contestazione dell'elusione fiscale.
In caso di contenzioso, se io fossi l'avvocato del mancato acquirente proverei sicuramente a chiederne la riqualificazione come acconto prezzo, anche appellandomi al fatto che nel preliminare ad effetti anticipati il regolamento degli acconti versati al venditore avviene all'interno di un "contratto accessorio di mutuo"...

La caparra è rateizzabile per unanime indicazione della cassazione, e quindi non tanto dal punto di vista commerciale quanto per prassi giuridica.