Usucapione su casa acquistata all'asta

[Marcellotrudu]

Buongiorno. Un quesito per voi. Vorrei partecipare a un asta per l'acquisto di una casa, prevista per fine settembre. Questa casa é abitata dal 1988 da una coppia ormai di anziani che nel 1988 aveva stipulato un contratto di acquisto con il costruttore. L'acquisto però non si è perfezionato in quanto gli acquirenti avevano avviato una causa contro il costrutto per vizi rilevati sull'abitazuone . Quindi ad oggi risulta ancora proprietario il costruttore, la casa pignorati e la causa fra costruttore e inquliini ancora in corso. Cosa rischio se acquisto e vino l'asta? Chi vive li dal 1988 poi può sottrarmi la casa mediante una successiva sentenza di usucapione? Ha valore il preliminare di vendita, anche se non é mai stato fatto l'atto ed é oggetto di causa, stipulato nel 1988 fra costruttore e inquilini? Grazie. Saluti.

 

[PROGETTO_CASA]

Buongiorno. Un quesito per voi. Vorrei partecipare a un asta per l'acquisto di una casa, prevista per fine settembre. Questa casa é abitata dal 1988 da una coppia ormai di anziani che nel 1988 aveva stipulato un contratto di acquisto con il costruttore. L'acquisto però non si è perfezionato in quanto gli acquirenti avevano avviato una causa contro il costrutto per vizi rilevati sull'abitazuone . Quindi ad oggi risulta ancora proprietario il costruttore, la casa pignorati e la causa fra costruttore e inquliini ancora in corso. Cosa rischio se acquisto e vino l'asta? Chi vive li dal 1988 poi può sottrarmi la casa mediante una successiva sentenza di usucapione? Ha valore il preliminare di vendita, anche se non é mai stato fatto l'atto ed é oggetto di causa, stipulato nel 1988 fra costruttore e inquilini? Grazie. Saluti.

Leggi la perizia del CTU

 

[Marcellotrudu]

La perizia del ctu non parla di usucapione. Vi allego la descrizione delle due abitazioni da parte del ctu nella perizia. Non dice altro...

 

[PROGETTO_CASA]

La perizia del ctu non parla di usucapione. Vi allego la descrizione delle due abitazioni da parte del ctu nella perizia. Non dice altro...

Ma di quando è questa perizia ?
Se l'azienda è fallita mica ha seguito la causa dal 2007 (RG/2007).
Fai fare una visura ipotecaria ad oggi.

 

[Marcellotrudu]

La perizia é di ottobre 2008. L'asta si deve svolgere il 30 settembre 2015. Con la visura ipotecaria cosa scopro?

 

[Cristina_]

Secondo me non è possibile usucapire poichè uno dei fattori determinanti dell'usucapione, oltre che al possesso protratto per un determinato periodo di tempo né violento e né clandestino, è l'inerzia del titolare, ( ovvero del costruttore), ad esercitare il proprio diritto di proprietà. Il fatto che ci sia una causa in corso potrebbe dimostrare eventualmente che il proprietario abbia esercitato un'azione possessoria nei confronti della coppia di anziani, e che quindi reclami il proprio diritto di proprietà. La cosa che non mi fa stare troppo tranquilla invece è il preliminare di vendita che per legge è annullabile per vizi della volontà (dolo-errore-violenza). Bisognerebbe vedere meglio il quadro della situazione: l'ammontare del prezzo che è già stato corrisposto, le pattuizioni del preliminare e cosa effettivamente chieda in giudizio la coppia di anziani. Il fatto che abbiano preso possesso dell'immobile anziché lasciar perdere l'acquisto e fare richiesta di risarcimento danni da tutta l'impressione che ritengano sufficiente l'acconto prezzo già corrisposto per il trasferimento della proprietà o che chiedano una riduzione del prezzo totale.
Consulterei un bravo avvocato.

 

[Marcellotrudu]

Grazie Cristina. Però non credo che il tribunale possa vendere una casa all'asta sulla quali altri possano avere dei diritti a vendita conclusa. É possibile che la causa riguardi un risarcimento danni e non la proprietà dell'abitazione? Anche perché é pignorata ed é all'asta dal 2008/ 2009...

 

[gmp]

il vantaggio di comprare all'asta è che la parola del giudice non puo essere messa in discussione da nessuno, in merito al diritto di possesso, se dice che è tua, è tua.
nessuno dopo l'aggiudicazione puo accampare diritti, peggio per chi non si è inserito nella procedura per tempo.
altro è eventuali pasticci catastali sui quali lo stato - unico ad avere l'ultima parola - puo chiedere regolarizzazioni.

 

[Marcellotrudu]

il vantaggio di comprare all'asta è che la parola del giudice non puo essere messa in discussione da nessuno, in merito al diritto di possesso, se dice che è tua, è tua.
nessuno dopo l'aggiudicazione puo accampare diritti, peggio per chi non si è inserito nella procedura per tempo.
altro è eventuali pasticci catastali sui quali lo stato - unico ad avere l'ultima parola - puo chiedere regolarizzazioni.

Quindi devo stare tranquillo e sono al riparo da usucapione e cause precedenti sulla casa?

 

[gmp]

Quindi devo stare tranquillo e sono al riparo da usucapione e cause precedenti sulla casa?

esatto, l'asta azzera il pregresso debitorio e altre rivendicazioni sul possesso - chi arriva prima ottiene ascolto (ma non automaticamente quanto richiesto), dopo si chiude la saracinesca; al limite ci si puo rivalere su chi intasca il ricavato della vendita, la banca, l'esecutato o i coeredi di turno per pretendere una parte del bottino, in nessun caso sull'acquirente.