Vi state confondendo, se leggete con attenzione i post precedenti vi accorgerete che i fatti si sono svolti diversamente dalla vostra descrizione, ora ve li riassumo con l'aggiunta di alcuni dettagli, per fare chiarezza.
1) Quando ho deciso di acquistare questo bene, che non è una villa, ma è semplicemente un monolocale di 25 mq + 25 mq. di terrazza, mi sono affidata al notaio P.D. che oltre ad avere uno studio a Venezia, ne ha uno anche a Jesolo, il quale, in previsione di rogitare in tempi brevi, mi ha suggerito di eseguire i versamenti in fiducia, senza preliminare, in quanto questo contratto non è obbligatorio.
Poi però i tempi si sono allungati per i problemi legati alle donazioni e la venditrice tedesca è rientrata in Germania a recuperare altra documentazione. A questo punto ho chiesto io al notaio P.D. di predisporre un preliminare che mi tuteli per le somma versate, visto che i tempi si stavano allungando oltre il previsto.
Io non ho conoscenza in materia di contratti ed ho avuto la piena fiducia del notaio avvocato, noto a Venezia. Non tutti i notai sono abilitati ad esercitare la professione di avvocato.
2) A settembre 2013 la proprietaria rientra dalla Germania per la sottoscrizione del preliminare e contestualmente consegna i documenti richiesti che il notaio ha prontamente girato alla banca per l'erogazione del mutuo. A questo punto iniziano i problemi. La banca, a seguito di un attento studio a cura del proprio ufficio legale, mi comunica che non è possibile l'erogazione del mutuo per "vizi causa donazioni lesive". A questo punto mi sono preoccupata molto, non solo per il mancato mutuo, ma e soprattutto per i rischi a cui sarei potuta incorrere con l'acquisto del bene. Quindi inizio tutta una serie di consulenze per accertarmi sulla sicurezza dell'acquisto e i tempi, ovviamente si protraggono ulteriormente. La proprietaria e il notaio sono sempre stati costantemente aggiornati sull'andamento delle consulenze.
3) A maggio 2014 la proprietaria rientrata in Germania mi chiede per mail di saldare il prezzo entro pochi giorni con bonifico (facendomi uno sconto di E. 10.000), in quanto aveva necessità immediata di denaro, prima del rogito e prima della conclusione degli accertamenti sulle sue donazioni. Io mi sono rifiutata in quanto non lo ritenevo un comportamento onesto, visto che avevo già versato oltre il 50% ed ero anche in difficoltà a recuperare il resto della somma considerato che la banca non mi concedeva il mutuo per i problemi gravanti sul suo immobile, quindi non a causa mia, ma a causa del suo immobile viziato.
4) Ad aprile 2015 avevo concluso le consulenze sulle donazioni, il rischio non era elevato, i miei familiari avevano recuperato il denaro per saldare il prezzo, quindi ho inviato alla proprietaria una comunicazione via mail per rogitare, alla quale lei non ha risposto.
5) Dopo circa tre mesi senza alcun riscontro mi sono rivolta ad altro notaio avvocato, perchè nel frattempo avevo perso la fiducia nel notaio avvocato P.D. per i motivi esposti nei post precedenti, e ho inviato con PEC alla proprietaria tedesca, su suo consiglio, la diffida ad adempiere il contratto.
6) Successivamente vengo a conoscenza che il bene è stato recentemente alienato, però non sono ancora in possesso dell'atto di compravendita, per cui non posso verificarne la data.
Ora mi sono affidata ad un legale che in questo periodo è in ferie, contestualmente ho aperto la discussione sul forum per avere i vostri pareri.
Al notaio P.D. ho inviato una nota di lamentela per mail perchè non mi ha informata che le banche per queste situazioni non concedono mutui, perchè non mi ha tutelata nel preliminare con una clausola a riguardo, perchè ha ritenuto caparra e non acconto i versamente eseguiti, perchè non mi ha correttamente informata sulla differenza tra preliminare registrato e no, consigliandomi addirittura di non registrarlo, ecc....
Il notaio mi ha risposto negando ogni sua responsabilità, scrivendo: "il preliminare è stato redatto sulla base di scelte operate dalle parti, è stato quindi da Lei approvato e sottoscritto".
Mentre la funzione del notaio, come statuito dal Supremo Collegio, non si esaurisce nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti, ma si estende all'attività di consulenza e di corretta informazione (che qui sono mancate) nei limiti delle conoscenze che devono far parte del normale bagaglio di un professionista che svolge la sua attività principale nel campo della contrattazione immobiliare (II comma dell'art. 1176 cod. civ.). La professione notarile, in definitiva, è ritenuta tale da implicare l'impiego di una seria diligenza (Cass.Civ., 5158/01 - Cass. Civ. Sez. II, 1228/03 - Cass. Civ. Sez. III, 14934/02). Vedi anche il c.d. Codice Deontologico (approvato dal CNN con deliberazione 2/56 del 5 aprile 2008 pubbl. su G.U. 30 luglio 2008), che viene a disciplinare gli specifici aspetti della professione notarile.
Mi sono lamentata anche per il fatto che non mi ha informata che la proprietaria tedesca stava vendendo a terzi, nonostante i costanti contatti intercorsi fra me e lui, ma si è difeso sostenendo che la sua professione è tenuta al segreto professionale, e forse qui ha ragione.... però non mi ha mai risposto sulle motivazioni che lo hanno portato a stipulare un atto di compravendita con terzi, con un preliminare ancora vincolante per le parti.
In questi giorni sono anch'io in ferie, al mio rientro verificherò la causale riportata sui bonifici eseguiti, perchè a memoria non ricordo.
Spero di aver chiarito ogni dubbio, buon ferragosto!
