Validità preliminare di compravendita non registrato

[ludovica83]

É importante quella causale perché é al momento della consegna del denaro che si stabilisce se caparra o acconto prezzo.

 

[Rosa1968]

Vedi l'allegato 11357
Vedi l'allegato 11356

Lodovica si ho letto. Ma è anche vero che i pagamenti sono stati inviati prima del preliminare e la quietanza é il bonifico stesso. Quella é un'altra anomalia di quel preliminare.

 

[ludovica83]

Lodovica si ho letto. Ma è anche vero che i pagamenti sono stati inviati prima del preliminare e la quietanza é il bonifico stesso. Quella é un'altra anomalia di quel preliminare.

Anomalo solo il preliminare? Sto finendo di scrivere la risposta al lungo post ma è una cosa molto lunga...
Se leggi li sopra... viene detto che prima di firmare il preliminare lei era già adotta del fatto che c'era di mezzo la donazione...
Questa storia è fondata sul masochismo delle parti... ogni attore fa di tutto per tirarsi la zappa sui piedi.

 

[Luna_]

Ragazze ma se Cristina ha chiesto più volte di chiudere la discussione fino a nuovi aggiornamenti perché non fate pure voi cosi. Qui tanto ognuno rimane della sua idea. Vediamo cosa le dirà un avvocato personalmente. Altrimenti non ci andrà mai.

 

[CristinaVenezia2]

Certamente ero già a conoscenza della provenienza donativa del bene prima della firma del preliminare e prima anche dei versamenti, ma ero tranquilla perchè il notaio P.D. mi aveva assicurato che con la rinuncia alla legittima da parte dei figli (richiesta da lui) non sarei incorsa in alcun rischio, v. post precedenti, mentre, successivamente la firma del preliminare, le banche e i consulenti privati mi hanno informata che un minimo di rischio sarà comunque sempre presente. Il nuovo acquirente invece ha acquistato fidandosi del notaio P.D.,ignaro di tutto.

 

[CristinaVenezia2]

art. 8 preliminare

Cassazione Sentenza n. 15424/2012
Elementi essenziali e rimandabili del preliminare di vendita
La Suprema Corte di Cassazione ha recentemente argomentato, in varie occasioni, su quelli che devono essere gli elementi i dispensabili (e quelli rimandabili) relativi al contratto preliminare.
Ai fini della validità del contratto stesso, la Corte ha ritenuto necessario che vi sia l’accordo sulle parti essenziali considerando gli altri elementi distintivi come rimandabili.
I giudici di legittimità ritengono infatti che l’oggetto del contratto preliminare sia soltanto l’obbligazione a concludere successivamente un contratto definitivo e, pertanto, in questa fase, non rilevano alcune situazioni tipiche della compravendita che possono essere trattate separatamente.
Cassazione Civile, sez. II, 16 febbraio 2007, n. 3645. In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine.
art. 1456 c.c. clausola risolutiva espressa: i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra che intende valersi della clausola.
La clausola risolutiva espressa, costituisce, dal punto di vista generale, una deroga alle regole in tema di risoluzione per inadempimento, consentendo di superare il limite dell’inadempimento qualificato tale di particolare gravità e di non scarsa rilevanza avuto riguardo all’interesse della parte non inadempiente, la cui operatività consente di porre termine al rapporto con effetto immediato in caso di inadempimento anche di una sola delle obbligazioni ivi indicate, prescindendo dalla gravità dell’inadempimento, la quale si presume per il solo fatto dell’inserimento della obbligazione nella clausola. Tale prescrizione, pertanto, non rientra tra le clausole vessatorie e, conseguentemente, non necessita di essere posta in doppia sottoscrizione al fine di garantirne la validità, anche perché l’elenco delle clausole vessatorie di cui all’art. 1341c.c. ha carattere tassativo e, di conseguenza, la norma non é suscettibile di applicazione analogica, ma solo di interpretazione estensiva all’interno dei tipi di clausole dalla stessa già indicate.

La clausola risolutiva espressa, pertanto, attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l’inadempimento di controparte senza doverne provare l’importanza, sicché la risoluzione del contratto per il verificarsi del fatto considerato non può essere pronunziata d’ufficio, ma solo se la parte nel cui interesse la clausola è stata inserita nel contratto dichiara di volersene avvalere (Cass. 1-8-2007 n. 16993; Cass. 5-1-2005 n. 167, Cass. 2-10-2014 n.20854)
Le parti devono specificare quale o quali sono le obbligazioni che devono essere adempiute, pena la risoluzione.
Se l’indicazione invece é generica o addirittura il riferimento é al complesso delle pattuizioni, la clausola non avrà alcun valore in quanto di mero stile.

Infatti, per la S.C. é priva di efficacia in quanto «di stile» la clausola risolutiva espressa redatta in termini generici, ossia non già con riferimento a specifiche inadempienze ma alla violazione di uno qualsiasi dei patti contrattuali, poiché simile clausola nulla aggiunge alle norme degli artt. 1453 e 1455 c.c., onde, per pronunciare la risoluzione, il giudice deve accertare la non scarsa importanza dell’inadempimento.

La risoluzione inoltre non é automatica, non consegue cioé de iure al mancato adempimento, ma é necessario che la parte interessata dichiari all’altra che intende avvalersi della clausola.

 

[LAURA.CIR]

La proprietaria ti intima di saldare il prezzo e ti fa lo sconto di €.10.000,00...... pur di chiudere .....e tu cosa fai .......... aspetti. C'è qualcosa che non quadra

 

[Slartibartfast]

Anche il fatto che si sia fatto passare un anno e mezzo per avere delle consulenze non mi sembra molto realistico. Con €100.000 versati...

 

[CristinaVenezia2]

La proprietaria non mi ha intimato nulla. Mi ha chiesto se ero disponibile a saldare il prezzo prima del rogito in quanto lei era in Germania e aveva necessità di denaro, era stato spiegato bene nei post precedenti. Il tempo si è protratto non solo per le consulenze, ma perchè le banche non mi erogavano il mutuo per i problemi donativi e io, per rispettare il contratto, in quanto il notaio P.D. non aveva inserito la clausola sospensiva a mia tutela, sono stata costretta a recuperare il denaro dai miei familiari, anche questo era stato spiegato bene nei post precedenti, purtroppo constato con rammarico che non leggete con attenzione, costringendomi sempre a ripetermi. Inoltre il diritto successorio tedesco è materia complessa e i pareri ricevuti sono contrastanti, provate ad informarvi voi sulle donazioni a cascata, e poi ci confrontiamo. In Germania non esiste nemmeno un certificato che corrisponda al nostro stato famiglia, per cui è difficoltoso ricostruire lo storico familiare. Comunque la legge consente l'allungarsi dei tempi, anche per anni, qualsiasi sia il motivo, se le parti sono d'accordo, perchè il contratto non si risolve di diritto, ma solo con diffida della parte adempiente nei confronti della parte inadempiente. Continuare a polemizzare su questioni poco rilevanti, non giova a nessuno, perchè sposta l'attenzione dal problema reale. Quello che conta, infatti, è che la proprietaria tedesca, nonostante i miei solleciti e la mia diffida, ha alienato il bene a terzi senza nemmeno informarmi, con un contratto vincolante, trattenendosi l'intera caparra. Tutto il resto non ha nessun valore. Non vi sembra sia gravissimo quello che è successo? Non vi sembra sia altrettanto grave che un notaio, a conoscenza dei fatti, con la sua negligenza, abbia consentito che questo accadesse e che la legge non lo punisca? Non ho altro da dire.

 

[Rosa1968]

Cristina, potresti dare un apporto maggiore a questo 3d spiegandoci le donazioni a cascata tedesche perché qui non le conosciamo dato che sono il fulcro di questo problema.