Validità preliminare di compravendita non registrato

[CristinaVenezia2]

Buongiorno, ho stipulato presso un notaio in qualità di acquirente un preliminare non registrato con scadenza prefissata per i termini d'acquisto, con contestuale versamento di caparra confirmatoria del 50% dell'importo totale e senza aggiunta di clausole di recesso.
Essendo i termini scaduti da oltre un anno, ho diffidato il venditore ad adempiere il contratto, senza mai ricevere riscontro. Ora apprendo che il venditore ha alienato a terzi il bene a me promesso e ha stipulato l’atto di compravendita presso il medesimo notaio che ha redatto il mio preliminare.
A questo punto vorrei sapere se il mio preliminare, non registrato ma noto al notaio, prevale su quest’atto e se quindi posso sperare di acquistare il bene. Grazie, Cristina

 

[Rosa1968]

A questo punto vorrei sapere se il mio preliminare, non registrato ma noto al notaio, prevale su quest’atto e se quindi posso sperare di acquistare il bene.

no, prevale solo se trascritto.

Essendo i termini scaduti da oltre un anno, ho diffidato il venditore

ma prima dell'anno cosa è successo? Un anno è veramente tanto avendo pure versato il 50%

Ora apprendo che il venditore ha alienato a terzi il bene a me promesso e ha stipulato l’atto di compravendita presso il medesimo notaio che ha redatto il mio preliminare.

C'è qualcosa poco chiaro. Lui poteva vendere ad un terzo ma prima avrebbe dovuto rescindere il contratto con te, restituendoti il doppio della caparra e poi faceva quello che voleva. Forse manca qualche passaggio. Il preliminare ha dei termini entro il quale le parti si obbligano ad adempiere, se dormienti e richiamati ad adempiere, questo fa scaturire o l'inadempienza del contratto con le conseguenze oppure l'esecuzione del contratto. Se lui con quel contratto ha venduto ad un altro ha fatto una truffa, ha i tuoi soldi e vende ad altri .... sto ragionando ad alta voce.

 

[Luna_]

Non essendo trascritto però può sempre chiedere il risarcimento del danno e il doppio della caparra. Ma in tutto questo lasso di tempo che avete fatto?

 

[CristinaVenezia2]

Gentili membri del forum, vi ringrazio per avermi cortesemente risposto. I tempi si sono allungati perchè, dopo aver sottoscritto il preliminare, sono venuta a conoscenza che la provenienza del bene è di tipo donativo a cascata. L’attuale proprietaria tedesca, che dichiara non avere figli, l’ha ricevuto in donazione nel 2003 dal coniuge tedesco (che ha un fratello e due figli) che a sua volta l’ha ricevuto in donazione nel 1998 dalla madre deceduta nel 2011. Quindi essendo l'acquisto a rischio, ho dovuto assumere informazioni sul diritto successorio tedesco, per tutelarmi da eventuali aventi diritto al bene. I tempi si sono ulteriormente allungati in quanto gli istituti di credito, considerando la provenienza donativa un vizio lesivo, non mi hanno concesso il mutuo. Nonostante tutti questi problemi ho sempre dimostrato alla venditrice la volontà di acquistare il bene, ma senza riscontro, per cui sono stata costretta ad inviarle una diffida per inadempimento contrattuale. Successivamente sono venuta a conoscenza che l'appartamento era stato venduto a terzi. Il notaio che ha rogitato, che era a conoscenza dei fatti e del preliminare sottoscritto dalle parti in sua presenza, non ha alcuna responsabilità in questa triste vicenda? Se il preliminare non è scaduto perchè non prevale sull'atto successivo di compravendita? Grazie, per l'attenzione Cristina

 

[Maurizio T]

Successivamente sono venuta a conoscenza che l'appartamento era stato venduto a terzi. Il notaio che ha rogitato, che era a conoscenza dei fatti e del preliminare sottoscritto dalle parti in sua presenza, non ha alcuna responsabilità in questa triste vicenda? Se il preliminare non è scaduto perchè non prevale sull'atto successivo di compravendita? Grazie, per l'attenzione Cristina

Beh, il notaio non ha sicuramente nessuna responsabilità, lui fa quello che le parti gli chiedono di fare ed il suo compito finisce lì. Magari avrebbe potuto farsi venire lo scrupolo di chiamarti ma può anche darsi che il venditore gli abbia detto che avevate risolto il contratto.
Il preliminare è una scrittura privata che ha valore soltanto tra le parti che l'hanno sottoscritta. Se non è trascritto non è opponibile ai terzi.
Ovviamente, come ti ha già scritto Luna_ hai facoltà di fare causa al venditore, chiedere il doppio della caparra e i danni. Non puoi fare nulla riguardo l'immobile ed il nuovo proprietario.

 

[CristinaVenezia2]

Sono venuta a conoscenza dall'acquirente che il notaio ha riferito alle parti, venditore ed acquirente, che i termini del preliminare erano scaduti per cui il contratto si è risolto di diritto, di conseguenza il venditore si è trattenuto la caparra e ha rogitato tranquillamente. Io ritengo il notaio responsabile, in quanto uno dei compiti del notaio è consigliare i clienti e fornire informazioni corrette al fine di tutelare entrambe le parti. Se il notaio non avesse commesso questo grave errore, fornendo una informazione non corretta, non si sarebbe verificata questa gravissima situazione sia per me, che non acquisto il bene a cui ero particolarmente interessata, sia per il venditore in quanto mi deve risarcire il doppio della caparra.

 

[Rosa1968]

Ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato.
Non ho ben capito la figura del notaio che tra l'altro non vi comunica che avevate l'obbligo di registrare il preliminare e come tu abbia proseguito senza il tuo avvocato dopo che hai saputo che l'immobile aveva provenienza donativa. Ti hanno rifiutato il mutuo e dici che eri pronta a rogitare. Come mi chiedo.
Sei stata un po superficiale.

 

[od1n0]

Io ritengo il notaio responsabile, in quanto uno dei compiti del notaio è consigliare i clienti e fornire informazioni corrette al fine di tutelare entrambe le parti

Ma tu se non vado errato non eri una parte nel rogito in questione.

 

[Rosa1968]

Ma tu se non vado errato non eri una parte nel rogito in questione.

Non mi pare ....
Ciao od1no ben arrivato. É uno scoop?

 

[CristinaVenezia2]

Nemmeno io ho ben chiara la figura di questo notaio.... Il notaio mi ha assicurato che per il diritto successorio tedesco gli eventuali eredi avrebbero comunque solo diritto di liquidazione della somma corrispondente al valore pro quota dell'immobile donato, dal soggetto che ha disposto del bene, per cui io come acquirente non corro rischi, mentre per le banche il rischio non è assente e quindi non erogano mutui. Io comunque ero molto interessata all'acquisto dell'immobile, inoltre avevo già versato la caparra di E. 100.000, per cui ho chiesto un prestito ai miei familiari per il saldo prezzo al fine di rogitare. Io ritengo il notaio responsabile di quanto è accaduto in quanto, in fase di preliminare, non ha informato me sul fatto che il contratto non registrato e non trascritto non tutela la parte acquirente in quanto il venditore può alienare il bene a terzi perchè l'atto non è pubblico, e non ha informato la parte venditrice che un preliminare non registrato, privo sia della clausola risolutiva espressa, ai sensi dell'art. 1456 c.c., che del termine "essenziale", non perde mai efficacia nel tempo e quindi non si risolve di diritto, ma solo con diffida ad adempiere. Nemmeno in fase di rogito il notaio ha informato correttamente la parte acquirente su queste normative, dimostrando di non avere la competenza necessaria a tutelare le parti.