Validità proposta di acquisto.

[brina82]

L'acquirente sarebbe obbligato a rogitare, e il venditore sarebbe obbligato a regolarizzare.

In presenza di obblighi specifici di entrambe le parti, non credo che si debba andare in lite o addirittura in causa.
Tu mi hai promesso un immobile regolare, siccome non lo è si sceglie una strada:
- tu regolarizzi e poi rogitiamo
- concordiamo uno sconto, rogitiamo e poi mi arrangio io
- rogitiamo, io lascio i soldi in deposito al notaio, e dopo che ho regolarizzato lui mi rimborserà e a te darà la differenza.

Io non sono un legale, ma a mio avviso è come per i vizi occulti: il semplice vizio, se riparabile, non autorizza l'acquirente a ritirarsi dall'affare, ma solo a ottenere un equo trattamento sotto forma di sconto, risarcimento o ripristino.

Si va in causa solo se uno dei due è così somaro da non capire questo semplice principio, oppure se vuole attaccarsi alla non conformità del bene per non concludere l'affare o per pagare meno del dovuto.

Vedi che è pieno di punti di vista? Per questo vorrei rintracciare tutta la documentazione/normative/sentenze e farne un compendio, proprio su questo argomento.

 

[davideboschi]

Vedi che è pieno di punti di vista?

???...??? Quali punti di vista?
Per me c'è solo il diritto dell'acquirente (che si trasforma in un dovere del venditore) a un trattamento equo a fronte della non conformità del bene.
Come far valere il diritto, o ottemperare al dovere, è oggetto di libera contrattazione tra le parti.

 

[francesca63]

Non ho capito: quindi credi che nel caso 1 l'acquirente sia comunque obbligato a rogitare (ammesso che il Notaio rogiti in presenza di talune difformità), e solo dopo regolare con una causa? (Qualora il venditore non voglia fare uno sconto ovvero non si accordino)

Se l'abuso è sanabile, si può rogitare e sanare dopo ( ottenendo lo sconto necessario a sostenere i costi della pratica di regolarizzazione).
Se l'abuso non è sanabile, il venditore sarà inadempiente ( non essendo in grado di vendere immobile in regola), e l'acquirente ha diritto al doppio della caparra o al risarcimento dei danni.
Qui spiegano bene, con l'unica imprecisione riguardante le responsabilità dell'agenzia in merito agli abusi; c'è responsabilità solo se l'agente era stato espressamente incaricato di fare verifiche, o se dice che è tutto ok, senza aver verificato.

Si può vendere un immobile con abuso edilizio

Cosa succede se si acquista una casa con un abuso edilizio e lo si scopre dopo la firma del compromesso o del rogito notarile? Quale tutela per l’acquirente di un immobile abusivo?

www.laleggepertutti.it

 

[antonio100]

Vedi che è pieno di punti di vista? Per questo vorrei rintracciare tutta la documentazione/normative/sentenze e farne un compendio, proprio su questo argomento.

Mamma mia, non pensavo fosse tutto così complicato, se anche tra professionisti/esperti ci sono dubbi un misero mortale come può districarsi tra norme, punti di vista ed agenti non proprio seri (non hanno nemmeno registrato il preliminare ed ora le sanzioni le pago io oltre a perdere tempo per andare a presentare i documenti). Comunque grazie a tutti per i consigli dati o che mi darete,

 

[brina82]

Se l'abuso è sanabile, si può rogitare e sanare dopo ( ottenendo lo sconto necessario a sostenere i costi della pratica di regolarizzazione).

Si può vendere un immobile con abuso edilizio

Cosa succede se si acquista una casa con un abuso edilizio e lo si scopre dopo la firma del compromesso o del rogito notarile? Quale tutela per l’acquirente di un immobile abusivo?

www.laleggepertutti.it

Quindi più che si può, mi pare di capire si DEVE! Se è possibile rogitare, a quel punto si DEVE!

Diversamente, l'acquirente sarebbe inadempiente mi pare di capire... (in presenza di difformità sanabili).

Quindi se non si accordano per uno sconto, a fronte di alcune difformità sanabili, all'acquirente conviene comunque acquistare e poi fare causa, altrimenti sarebbe inadempiente...

PS purtroppo l'articolo indica anche delle inesattezze: per esempio, se il venditore ha nascosto degli abusi sanabili, non è possibile chiedere l'annullamento (invece secondo l'articolo sì). Di solito l'annullamento si può chiedere per aliud pro alio.

 

[francesca63]

Diversamente, l'acquirente sarebbe inadempiente mi pare di capire... (in presenza di difformità sanabili).

No; se l'abuso è sanabile , SI PUO' rogitare e sanare dopo, ma non si deve per forza.
Se l'abuso è scoperto prima del rogito, l'acquirente può rifiutarsi di rogitare.

 

[brina82]

No; se l'abuso è sanabile , SI PUO' rogitare e sanare dopo, ma non si deve per forza.
Se l'abuso è scoperto prima del rogito, l'acquirente può rifiutarsi di rogitare.

Mi pare non torni con quanto affermava @davideboschi ma forse interpreto male io.

 

[francesca63]

Mi pare non torni con quanto affermava @davideboschi ma forse interpreto male io.

Lui diceva che sarebbe saggio accordarsi, per rogitare dopo la regolarizzazione, o per rogitare con lo sconto , e poi regolarizza l'acquirente.
Fin qui ci siamo; ma se l'accordo non si trova , è il venditore che è inadempiente, perché non può vendere un immobile in regola.

 

[brina82]

Lui diceva che sarebbe saggio accordarsi, per rogitare dopo la regolarizzazione, o per rogitare con lo sconto , e poi regolarizza l'acquirente.
Fin qui ci siamo; ma se l'accordo non si trova , è il venditore che è inadempiente, perché non può vendere un immobile in regola.

Proprio di questo non sono più tanto persuaso francesca, vorrei approfondire!

(Quasi) Come per la mancanza di agibilità, se la relativa mancanza non viene citata nel preliminare, l'acquirente non può rifiutarsi di rogitare: deve farlo e poi citare in giudizio il venditore.

Comunque, come promesso, approfondirò.

 

[francesca63]

(Quasi) Come per la mancanza di agibilità, se la relativa mancanza non viene citata nel preliminare, l'acquirente non può rifiutarsi di rogitare: deve farlo e poi citare in giudizio il venditore

Se mancanza di agibilità o abuso vengono citati nel preliminare, si rogita senza conseguenze: in questi casi, l’acquirente non può “protestare”, in quanto sapeva tutto.
Se non sono citati gli abusi, nessuno è obbligato a rogitare, se vengono scoperti dopo il preliminare, e il contratto può essere risolto per inadempimento del venditore.

Come hai scritto tu, se i controlli non sono stati effettuati prima della proposta, meglio inserire condizione sospensiva, a tutela di entrambe le parti.
Se le agenzie facessero controlli preventivi, tutto sarebbe più semplice.😉