M

mata

Ospite
Difforme da quanto dichiarato.

Se prometti o tralasci cose importanti come per esempio l'abitabilità post 67 allora sei tenuto a procurartela.

Nella compravendita di un aliud pro alio resta sul capo del venditore l'obbligo contrattuale del reperimento della stessa.


Io pure..
Quando prendo l'incarico mando il mio geom che con 200€ mi fa l'APE ed il controllo in comune.

Quando spiego ai proprietari che è meglio sapere eventuali spese PRIMA di firmare una proposta sono sempre scettici, poi spiego che se ci sono 3.000 di sanatoria è meglio saperlo prima di concedere uno sconto in proposta altrimenti si è mazziati (sconto) e cornuti (sanatoria)

Ti dirò
Ai proprietari rodono 200€ per l'APE, se ci metti il controllo lo fanno più volentieri
Tobia, ti chiederei:
- che significa agibilità post 1967 e da quale norma l'hai rilevata;
- perché vuoi che ti conferiscano un incarico su attività riservate ad altre professioni;
- se non ti sembra un po' in conflitto di interessi che uno, incaricato (e pagato, anzi sottopagato da quel che leggo) da te, debba svolgere verifiche a tutela dell'acquirente: se trova qualcosa che non va ti fa perdere la mediazione?
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Mi sono pazientemente letto 11 pagine di conversazione in cui, ad una domanda precisa "dov'è il valore aggiunto per l'acquirente", gli agenti immobiliari si sono "arrampicati sugli specchi", cercando di identificare il valore aggiunto in una serie di verifiche tecniche che rappresentano invece lo standard qualitativo minimo di una agenzia immobiliare. Così come in un ristorante l'igiene e la pulizia rappresentano la base minima senza cui è inutile parlare di valore aggiunto. Nessuno ha fatto lo sforzo mentale di mettersi per un attimo nelle scarpe di un acquirente, provando a vedere la situazione dal suo punto di vista. Se provate a farlo capirete esattamente quali sono le aspettative di chi vuole comprare casa nei confronti di un agente immobiliare. 1) che gli troviamo la casa giusta per lui, selezionando tutta l'offerta presente sul mercato 2) che conduciamo la trattativa a suo favore (visto che ci paga...), ottenendo per lui le migliori condizioni di acquisto. Questo è quello che lui vorrebbe da voi. Glielo state dando? 1) no, perché incrociate la sua richiesta di acquisto con gli immobili presenti nel vostro gestionale; i più evoluti allargano l'incrocio alla piattaforma MLS (che potrebbe essere un valore aggiunto di cui in 11 pagine non avete fatto menzione); il risultato è che l'acquirente è costretto a cercarsi casa da solo sui portali e fare poi il giro delle agenzie, pagando delle commissioni anche per un servizio che non ha ricevuto. 2) il vostro "focus" nella trattativa è sulle vostre doppie commissioni o sugli interessi del venditore, che vi ha dato l'incarico ed al quale siete legati da un rapporto fiduciario. Quindi siete tutti "mediatori atipici non super partes", fate gli interessi vostri (com'è umanamente comprensibile) o quelli del venditore, ma volete essere pagati anche dall'acquirente. L'unico vero "mediatore tipico super partes" è Ponz, in quanto non contrattualmente legato ad alcuna delle parti. Ecco, adesso esco dalle scarpe dell'acquirente e ritorno in quelle mie di agente immobiliare, precisando che da 2 anni a questa parte opero, per i miei clienti acquirenti, come Buyer Agent, ovvero come "mediatore atipico nell'interesse esclusivo della parte acquirente". Pertanto vengo pagato al 3% unicamente dall'acquirente, al quale procuro la casa ideale velocemente incrociando la sua richiesta con l'intero mercato degli immobili in vendita, limitando le visite a pochi immobili accuratamente selezionati e concludendo la vendita in collaborazione con il collega che detiene l'incarico. Nella trattativa uso tutte le mie capacità di negoziazione per procurare al mio acquirente le migliori condizioni di acquisto. Essendo pienamente focalizzato sugli interessi dell'acquirente riesco tranquillamente a procurargli uno sconto decisamente superiore a quello che avrebbe ottenuto da solo in una trattativa gestita da un mediatore finto "super partes". Ed essendo tale sconto molto più elevato del compenso da me richiesto, ecco il mio valore aggiunto. Non sono più un costo, sono un risparmio!
 
S

smoker

Ospite
il vostro "focus" nella trattativa è sulle vostre doppie commissioni o sugli interessi del venditore, che vi ha dato l'incarico ed al quale siete legati da un rapporto fiduciario. Quindi siete tutti "mediatori atipici non super partes", fate gli interessi vostri (com'è umanamente comprensibile) o quelli del venditore, ma volete essere pagati anche dall'acquirente.

personalmente concordo con questo concetto, infatti ritengo utile, per me, solo in fase di vendita l' attività del "mediatore"......

Smoker
 

Rosa1968

Membro Storico
Andrea che fai sedi i venditori? Perché si tratta di far accettare un prezzo moolto più basso delle aspettative del venditore o a suon di bastonate. Tu cercherai in base al budget e sulle richieste un immobile. Tu giustifichi il risparmio per utilizzare te garantendo, l'affare. Curioso questo aspetto. Invece io non giustifico mai le mie provvigioni. Non ho mai detto che offro servizi. Ma chi compra da me o si affida per la vendita nel mentre si rende conto del lavoro.
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Rosa, dipende dove hai il focus. Io ce l'ho sugli interessi dell'unico cliente che mi ha incaricato e che mi paga. Negoziare è il mio lavoro...
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
- che significa agibilità post 1967 e da quale norma l'hai rilevata;
io ho detto che se prometti un'abitabilità per un immobile post 1967 allora sei tenuto ad averla
La Legge 47-1985 – all’art. 40, comma 2°, prevede che gli atti di trasferimenti di immobili devono contenere, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a costruire o in sanatoria, a pena di nullità dell’atto. Prosegue affermando che per le opere di costruzione iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte”), in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio bla bla..

Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:
a) le nuove costruzioni; b) le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;
Pertanto a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi.

ora parliamo di giurisprudenza:

Nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 si legge che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”

In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora ha interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non è tutto. La corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.


quindi per gli immobili venduti con la dichiarazione:
ante 1967 = sono esentati
post 1967 con esenzione sul rogito di produzione del documento = nessun obbligo
post 1967 con obbligo sul rogito di produzione del documento = obbligo con conseguenze per il venditore
post 2003 = obbligo di produzione dell'agibilità per tutti
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
- perché vuoi che ti conferiscano un incarico su attività riservate ad altre professioni;
:shock:
Guarda che l'incarico lo prendo solo per la vendita.
Il mio geometra prende l'incarico a controllare
il geometra mio o del venditore o dell'acquirente prendono l'incarico per sanare.

se non ti sembra un po' in conflitto di interessi che uno, incaricato (e pagato, anzi sottopagato da quel che leggo) da te, debba svolgere verifiche a tutela dell'acquirente: se trova qualcosa che non va ti fa perdere la mediazione?
ecco perché controllo prima:
se controlliamo prima di trovare un'acquirente si tratta il prezzo e si discute la sanatoria.
se controlliamo dopo aver trovato l'acquirente e la discussione sul prezzo, allora potrebbe saltare tutto..
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Rosa, dipende dove hai il focus. Io ce l'ho sugli interessi dell'unico cliente che mi ha incaricato e che mi paga. Negoziare è il mio lavoro...

Si certamente.

Sempre che, quando arrivi al focus col tuo cliente, la casa sia ancora li'.

Almeno la piattaforma mls, ha una sua onesta' intellettuale, con la sua formulazione e l'obbiettivo dichiarato, di aggregare le forze, proprio per far fronte al sovraccarico e alla fatica, del reperimento diretto dei prodotti.

Truppe, che si costituiscono, per cercar di sopraffare le leggi fisiche e le forze di gravita', intrinseche all'attivita' di intermediazione.

Come unire le forze, per spostare di peso, un'automobile.

Mentre, quando si possiedono le chiavi del mezzo, ovvero l'incarico a vendere, e' sufficiente infilarle nel quadro, per metterla in moto e trasferirla dove vi pare.

I prodotti che sono condivisi e alla merce' di ogni collaborazionista, frequentemente, sono di seconda o terza categoria.
Oltre al fatto, che i piu' pregiati, non stanno sui portali.

Prodotti, che in gergo, si definiscono "chiodazzi".

Chi li intermedia opera come una sorta di discount.
Che commerciano prodotti, che "scimmiottano", cercando di emulare, le prestazioni di quelli originali.

Necessita aggiungere, che tale attivita', costituisce segmento di mercato e che contrariamente a quanto si viene a sostenere, e' posta nell'esclusivo interesse, di chi vi partecipa e le applica.

Con tutti i conflitti d'interesse e gli assalti alla diligenza che ne scaturiscono, quando i collaboratori, giuocoforza, diventano tra di loro concorrenti.

Venendo ai "cani sciolti".
I piu' evoluti paladini dell'interesse di una parte.

Ma ve lo immaginate..?

Uno che cura gli interessi solo dell'acquirente, restare "atipico", quella volta che gli capita di avere "in mano" un venditore, dandolo in pasto a tutti gli altri.

Un non senso.

Pure miope:

L'acquirente di ieri, che si rivolge ancora a loro, per vendere oggi, quanto allora aveva acquistato.

Seguendo la loro linea di coerenza professionale dovrebbero rinunciare all'incarico.

Oppure "ammazzare" il cliente, con le loro armi affilate della negoziazione, giacche' l'esemplare si e' tramutato da candido acquirente ad un pericoloso venditore.

Se e' cosi', piu che agenti dai valori aggiunti, saranno mediatori a mezzo servizio.
 
Ultima modifica:

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Lo stesso notaio rogante dell'epoca, puo' fare riferimento ad una pratica, ad una dia, ad una scia, ad una concessione, perfino ad un condono, senza neppure allegarlo, semplicemente citando in atto, il rispettivo numero di repertorio.
Come sopra.... sarà perché non frequento notai " trapani " , ma sono situazioni che nemmeno Oz rius irebbe a fare e gestire. Ma sono in vacanza e nonvogliostare a disquisire sul sesso degli angeli...
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Mi sono pazientemente letto 11 pagine di conversazione in cui, ad una domanda precisa "dov'è il valore aggiunto per l'acquirente", gli agenti immobiliari si sono "arrampicati sugli specchi", cercando di identificare il valore aggiunto in una serie di verifiche tecniche che rappresentano invece lo standard qualitativo minimo di una agenzia immobiliare. Così come in un ristorante l'igiene e la pulizia rappresentano la base minima senza cui è inutile parlare di valore aggiunto. Nessuno ha fatto lo sforzo mentale di mettersi per un attimo nelle scarpe di un acquirente, provando a vedere la situazione dal suo punto di vista. Se provate a farlo capirete esattamente quali sono le aspettative di chi vuole comprare casa nei confronti di un agente immobiliare. 1) che gli troviamo la casa giusta per lui, selezionando tutta l'offerta presente sul mercato 2) che conduciamo la trattativa a suo favore (visto che ci paga...), ottenendo per lui le migliori condizioni di acquisto. Questo è quello che lui vorrebbe da voi. Glielo state dando? 1) no, perché incrociate la sua richiesta di acquisto con gli immobili presenti nel vostro gestionale; i più evoluti allargano l'incrocio alla piattaforma MLS (che potrebbe essere un valore aggiunto di cui in 11 pagine non avete fatto menzione); il risultato è che l'acquirente è costretto a cercarsi casa da solo sui portali e fare poi il giro delle agenzie, pagando delle commissioni anche per un servizio che non ha ricevuto. 2) il vostro "focus" nella trattativa è sulle vostre doppie commissioni o sugli interessi del venditore, che vi ha dato l'incarico ed al quale siete legati da un rapporto fiduciario. Quindi siete tutti "mediatori atipici non super partes", fate gli interessi vostri (com'è umanamente comprensibile) o quelli del venditore, ma volete essere pagati anche dall'acquirente. L'unico vero "mediatore tipico super partes" è Ponz, in quanto non contrattualmente legato ad alcuna delle parti. Ecco, adesso esco dalle scarpe dell'acquirente e ritorno in quelle mie di agente immobiliare, precisando che da 2 anni a questa parte opero, per i miei clienti acquirenti, come Buyer Agent, ovvero come "mediatore atipico nell'interesse esclusivo della parte acquirente". Pertanto vengo pagato al 3% unicamente dall'acquirente, al quale procuro la casa ideale velocemente incrociando la sua richiesta con l'intero mercato degli immobili in vendita, limitando le visite a pochi immobili accuratamente selezionati e concludendo la vendita in collaborazione con il collega che detiene l'incarico. Nella trattativa uso tutte le mie capacità di negoziazione per procurare al mio acquirente le migliori condizioni di acquisto. Essendo pienamente focalizzato sugli interessi dell'acquirente riesco tranquillamente a procurargli uno sconto decisamente superiore a quello che avrebbe ottenuto da solo in una trattativa gestita da un mediatore finto "super partes". Ed essendo tale sconto molto più elevato del compenso da me richiesto, ecco il mio valore aggiunto. Non sono più un costo, sono un risparmio!

A casa mia si é sempre detto: chi si loda si sbroda.
Lasciamo parlare di noi i nostri clienti...
Altrimenti alcuni interventi finiscono per sembrare esclusivamente un'inserzione pubblicitaria....
Ricordiamoci che chi ci legge non è stupido...
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Alto