Valori OMI non documentati e non motivati = perizia errata!

[Carlo Garbuio]

"la stima sommaria del Territorio non poteva costituire l'unico elemento per motivare l'atto di accertamento non essendo stati indicati ulteriori elementi utili alla determinazione del valore complessivo dell'immobile quali i valori di mercato applicati e le caratteristiche peculiari degli immobili da valutare in funzione dell'ubicazione, dell'estensione, della qualità e dello stato edilizio in concreto"

Questo il contenuto della sentenza 69/02/11 della Commissione Tributaria di Milano.

L'Agenzia delle Entrate ha accertato un maggior valore in base alla "Stima sommaria di immobili " dell'Agenzia del Territorio

I giudici affermano che l'ufficio non ha dedotto né tanto meno provato mediante la produzione di atti di compravendita che l'immobile rientrasse in una tipologia di più rilevante valore.

Ora, se questa può essere una chiara indicazione operativa per il futuro, chissà quanti periti invece cominciano a sentirsi "insicuri" se non hanno operato come richiesto, in questo caso, dai giudici milanesi ...

 

[slucidi]

Sentenza interessante!
Concordo con i giudici che hanno emesso questa sentenza. Infatti, ritengo che i dati OMI dell'Agenzia del Territorio siano troppo generici al punto che loro stessi ne sono consapevoli - segnalando un valore massimo e minimo - inoltre, le zone mappate dall'AT spesso non sono omogenee dal punto di vista commerciale. Infine, in alcuni casi i dati non sono presenti o sono parziali... alla fine quelli dell'AT sono solo dati generici da prendere come riferimento approssimativo della zona e poi adattare alle specifiche dell'immobile.

 

[pensoperme]

Si comincia! O vediamo quanto dureranno le stime a "puzzo"

 

[Carlo Garbuio]

quelli dell'AT sono solo dati generici da prendere come riferimento approssimativo della zona e poi adattare alle specifiche dell'immobile

Vero, riscontrato questo problema bisogna vedere di non commettere ulteriori errori, e mi riferisco proprio al termine "adattare", cerchiamo di approfondire il tema, aggiornandoci ...
conoscenze,
metodologie e
strumenti
....
ci sono

Dai valori OMI (che sono ritenuti i più attendibili vista la fonte ) ai valori medi di TUTTI i listini, il passo è breve, anzi, automatico ...

 

[abellocorporation]

vuol dire che l' omi non è attendibile?

 

[pensoperme]

vuol dire che l' omi non è attendibile?

Perché, hai qualche dubbio in proposito? Sai come campiona i dati, l'OMI?

 

[abellocorporation]

Per misurare le consistenze esistono la Norma Uni 10750 e le indicazioni metodologiche fornite dall’ Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’ Agenzia del Territorio con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138. Io utilizzo i criteri definiti dal DPR per i seguenti motivi:
• Fornisce informazioni precise per ogni tipologia immobiliare, a differenza della Norma Uni 10750;
• E’ il principio adottato dall’ Osservatorio Immobiliare dell’ Agenzia del Territorio per la rilevazione dei dati;
• E’ utilizzato dall’ Ufficio delle Entrate per la determinazione del Valore Normale ai fini fiscali.
Il DPR 138/98 afferma che l’ unità di misura è il metro quadro di superficie catastale e che per il computo della superficie commerciale si deve considerare:
• La somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote superfici occupate dai muri interni al 100% , dai muri esterni con in comunione al 100% fino ad un massimo di 50 cm e quelli in comunione con altre proprietà al 50% fini a un massimo di 25 cm;
• Le superfici ponderate ed omogeneizzate delle pertinenze esclusive di ornamento e esclusive.

Ho visto ctu (dato che seguo molto le aste) che valutavano in base all' omi ma con misurazione delle consistenze non attinenti a nessuna delle due norme.........

detto ciò, a mio avviso l' omi è attendibile solo col dpr
1 i valori min e max devono essere presi in considerazione come valore medio. quindi min 1000 max 1400 media = 1200

2 si calcolano le caratteristiche attraverso i coefficienti caratteristiche delle più importanti come: caratteristiche di localizzazione, posizione, tipologiche, produttive e dimenzioni centro urbano.
Dopo questo calcolo delicato otteniamo il saggio di capitalizzazione per la capitalizzazione dei redditi e il coefficiente globale per stima sintetica.
in questo caso se otteniamo 1.10 come coefficiente globale per stima sintetica K faremo 1200 * 1.10= 1320
vorrà dire che le caratteristiche dell' immobile intrinseche ed estrinseche di cui abbiamo parlato fanno aumentare il valore madio al mq, se fosse stato inferiore a 1 una diminiizione del valore al mq.
3 1320 per la misurazione al mq delle consistenze secondo il dpr 138/98 otteniamo il primo valore secondo la stima sintetica.

molto spesso i valori al mq degli altri borsini come fiaip tecnocasa o real value etc sono il risultato del valore al mq calpestabile/ netto o come lo vogliamo chiamare. e viene ad esempio 100 mq per non so 1450 mentre con dpr e omi i valori al mq sono inferiori ma la consistenza maggiore tipo 115 compresivo dei muri ecc. a conti fatti si raggiunge sempre la stessa fascia di valore di stima.

per avere un riscontro è meglio fare la media con la capitalizzazione dei redditi e se l' alea tra le due stime non è superiore al 10-15%, vuol dire che la stima è molto attendibile.

Secondo le mie ricerchè l' omi utilizza calcoli come deviazione standard e intervallo di confidenza abbastanza complesse.

Guido vorrei sentire la tua

io so come campiona i dati l omi e tu?

 

[pensoperme]

No tu non lo sai.
Innanzitutto non sei aggiornato sui metodi di misurazione della AdT e si vede (ha pubblicato da poco i nuovi coefficienti ecc. li trovi sul sito) Poi mi parli di metodi di misurazione delle superfici (anzi di coefficienti per la computazione delle stesse) quando io ti parlo di metodi di campionamento dei dati dell'OMI. Per fare il ctu al tribunale non serve la scienza infusa e infatti molte stime sono fatte a membro di canide. Inoltre si va verso l'IVS anche in questi ambiti, finalmente, quindi scordati uni e sopratutto il dpr che tra l'altro non è mai stato fatti per definire i metodi di misurazione nell'estimo in generale, ma semplicemente applicato per avere un punto di riferimento, dai periti. Infatti abbiamo che un balcone vale il 25% a portofino come a paesedimai. Semplificando, l'OMI campiona i prezzi partendo da immobili tipo, con determinate caratteristiche, a campione, e non nella totalità del territorio, spesso collaborando anche con le associazioni di agenti immobiliari locali. Chi sa davvero come funzionano queste cose, sa ceh perfino la forbice che poi verrà presentata è oggetto di "trattativa". Per darti un metro della affidabilità dei sistemi di campionamento statali, sappi che nel caso dei valori catastali, la possibilità che l'immobile dove abiti corrisponda all'immobile tipo dal quale è stata desunta la rendita del tuo è di 1 a 20000. Inoltre si parla di valori medi, che vanno presi per quello che sono: valori medi, quindi non di certo valori sulle quali basare una stima seria.

 

[abellocorporation]

mi dai il link dei nuovi coefficienti?
Ho parlato dei coefficienti ecc proprio per determinare la validità dell' omi che se non segue il dpr aumenta il margine di errore di attendibilità della stima o almeno questo è quella che mi è stata data come formazione di estimo. E comuque concordo pienamente con te sui ctu

 

[pensoperme]

Spe

Ce li devo avere sul pc.