Valori OMI non documentati e non motivati = perizia errata!

[Umberto Granducato]

Perché, hai qualche dubbio in proposito? Sai come campiona i dati, l'OMI?

meglio nn saperlo......

 

[abellocorporation]

raga, io ho un testo che spiega il campionamento ma ci sono 20 pagine!! appena posso vi allego un file word. se ci sono aggiornamenti come quello che mi ha detto pensoperme devo fare subito aggiornamento...

 

[pensoperme]

Allora questo dovrebbe esser l'ultimo ma non ho controllato perché su questo pc che ho qua in italia non ho tutto:

http://www.agenziaterritorio.it/sites/territorio/files/nuovi loghi/consistenza.pdf vedrai che hanno cambiato alcuni parametri sopratutto nel computo delle superfici esterne (orrore) e altre piccolezze.

Ma come metodo di misurazione nelle stime, a mio parere è meglio usare degli standard ( tipo quello del Royal Istitution of Chartered Surveyors), che sono comprese nella "bozza" del Codice delle Valutazioni Immobiliari, per evitare in futuro delle possibili contestazioni anche sul metodo di misura. Per quanto riguarda i coefficienti poi, tanto cari, vi ricordo che nel caso di stime IVS come quello con l'M.C.A., che cominciano a esser pretese anche qui nel terzo mondo, sono praticamente inutili.

Edit... non mi pare siano quelli aggiornati... appena li trovo ve li posto

 

[Umberto Granducato]

Per fare il ctu al tribunale non serve la scienza infusa e infatti molte stime sono fatte a membro di canide.

quoto (membro di canide è una raffinatezza )

Semplificando, l'OMI campiona i prezzi partendo da immobili tipo, con determinate caratteristiche, a campione, e non nella totalità del territorio, spesso collaborando anche con le associazioni di agenti immobiliari locali.

riquoto (il borsino fiaip ad esempio...)

Chi sa davvero come funzionano queste cose, sa ceh perfino la forbice che poi verrà presentata è oggetto di "trattativa".

straquoto


aggiungo: Attenzione ai locali commerciali . Se viene fatto un acquisto ad un valore piu basso rispetto a quello previsto dall'OMI, l'ade chiede (chiede è un eufemismo) l'integrazione dell'imposta sulla differenza fra valore OMI e valore rogitato.

 

[pensoperme]

Ho trovato (credo) le istruzioni aggiornate, provo ad allegarle... devo fare ordine tra i mille e più files .pdf ...

 

[abellocorporation]

confermo al 100% che i due file sono in linea con la mia metodologia sulla rilevazione delle consistenze in base al DPR 138/98 (coefficienti di omegeneizzazione pertinenze comprese e verificate) quindi ok.

i coefficienti di differenziazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche sono gli elaborati e il risultato delle due fonti di estimo universitarie cioè il Forte e l' Orefice che rappresentano un caposaldo dello studio dell' estimo e qui non c'è stato alcun aggiornamento fino ad ora.

Sintetizzo il più possibile

La rilevazione dei dati avviene attraverso l'indagine del mercato immobiliare e si basa su un campione sufficientemente raprpesentativo della popolazione e delle compravendite che opportunatametne elaborato, restituisce un intervallo di valori min e max significativo relativamente ad una tipologia edilizia in una zona omogenea di un comune.

Le fonti dell'indagine preventivametne ricercate e selezionate secondo la loro attendibilità a fornire prezzi e valori di mercato, sono:
agenzie immobiliare 50%
informazioni dirette 17%
riviste di settore 14%
atti di compravendita 8%
stime ufficio del territorio 4%
altro ( aste immobiliari, banche, assicurazioni imprese di costruzione ecc) 7%

Il sistema di rilevazione dei dati è un processo standardizzato che si articola con la compilazione di apposite schede di rilevazione nelle quali vengono definite le caratteristiche estrinseche e intrinseche dell'immobile e le consistenze ed i dati economici (quale il prezzo totale e unitario).
Tutte queste schede vengono elaborate utilizzando funzioni statistiche avanzate e viene calcolato l'intervallo di confidenza della media cioè l'intervallo entro il quale si distribuirà con un ragionevole grado di fiducia la media della popolazione.
Prima della pubblicazione dei valori immobiliari le quotazioni elaborate sono sottoposte al vaglio del comitato consultivo misto al quale partecipano soggetti, istituzionali ed economici, operanti nel settore.
E' solamente però la commissione di validazione organismo interno all'agenzia che in piena autonomia, esaminate le risultanti del comitato consultivo misto, provvede alla determinazione delle quotazioni immobiliari, validando l'archivio provinciale OMI alla fine della pubblicazione.
L'attività di rilevazione ed elaborazione dei dati sul territorio nazionale è svolta dagli uffici provinciali del territorio. Presso ciascun ufficio operano dei tecnici rilevatori del mercato immobiliare che svolgono attività diretta secondo piani operativi di rilevazione. L'attività degli uffici provinciali si avvale anche della rete costituita dai rapporti di collaborazione siglati dall'Agenzia con alcune importanti associazioni e ordini professionali al fine di garantire in modo stabile e trasparente fonti informative necessarie a svolgere le indagini di mercato, nonchè la partecipazione degli operatori tecnici e di mercato al comitato consultivo misto.
L'Agenzia del territorio ha ritenuto importante costruire un rapporto di collaborazione, su base strutturale, stabile e visibile in particolare con le associazioni degli intermediari immobiliari, collaborazione che prevede un'attività operativa sinergica per l'ampliamento dei flussi informativi e per il miglioramento e lo sviluppo della rilevazione attraverso la cooperazione.

Sono inoltre stati siglati accordi di collaborazione finalizzati allo studio e alla conoscenza del mercato immobiliare, con alcuni istituti di area scientifica, istituti universitari ed enti pubblici quali:
Nomisma
Istituto Guglielmo Tagliacarne
Tecnoborsa
Cresme
IStat
Econpubblica-università Bocconi
Agenzia delle entrate

Grazie alla suddivisione delle zone omogenee OMI siamo in grado di riconoscere e circoscrivere il mercato immobiliare in cui è inserito l' immobile da valutare.

Avete ragione quando si parla che su ciò che viene presentato poi trattano a loro piacimento. Su questo non si discute, perchè c'è sempre qualcuno che ci vuole guadagnare ed è proprio per questo che io come tecnico, finchè attraverso il loro lavoro (omi) raggiungo i miei obiettivi di perizia, non mi importa se l' omi non lavora in trasparanza o tratta per guadagnarci a me sta bene.

Questo strumento si deve saper utilizzare col dpr 138/98 e non mescolare metodologie come l' uni o IVS ( la migliore che ci sia oggi) perchè il risultato è scadente.

Non discuto con voi ragazzi sul fatto che non c'è trasparenza, ma io come tecnico se vedo magari un collega che prende il valore omi, poi lo calcola per una misura che non ha ne testa ne piedi, ne tanto meno tieni in considerazione i coefficienti delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie dell' immobile, non possiamo pretendere che il valore medio OMI non vale un ......... o che la fonte non è attendibile no?

fin ora le valutazioni che ho fatto con queste metodologie, e non nascondo che come valore medio considero pure l' omi, ho effettuato stime molto attendibili.

 

[Carlo Garbuio]

i limiti di TUTTI i borsini sono stati ampiamente illustrati in altre discussioni: non sono assolutamente affidabili ai fini delle valutazioni immobiliari!
Vi invito a leggere con attenzione il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, redatto da un comitato tenico-scientifico molto eterogeneo, e già questo è un primo fondamentale punto iniziale di differenza con TUTTI gli altri lavori.
Sull'OMI richiamo l'attenzione sull'apertura della discussione, c'è una sentenza, non sono più rumor, pareri, impressioni ...
Altra notizia, già nota da più di un anno, è che l'Agenzia del Territorio ha redatto il MOSI, Manuale Operativo sulle Stime Immobiliari che si ispira agli IVS ...
Anche i VAM sono stati dichiarati incostituzionali ...
ABI ha redatto le proprie linee guida, ispirate agli IVS , che vedono l'adesione volontaria di circa un centinaio di istituti bancari ...
Le informazioni su come si sta muovendo il mercato immobiliare in tema di valutazioni immobiliari sono quindi arcinote, e lo sapete benissimo ...

 

[Carlo Garbuio]

io come tecnico, finchè attraverso il loro lavoro (omi) raggiungo i miei obiettivi di perizia, non mi importa se l' omi non lavora in trasparanza o tratta per guadagnarci a me sta bene.

per cortesia spiegati meglio, grazie

Non discuto con voi ragazzi sul fatto che non c'è trasparenza, ma io come tecnico se vedo magari un collega che prende il valore omi, poi lo calcola per una misura che non ha ne testa ne piedi, ne tanto meno tieni in considerazione i coefficienti delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie dell' immobile, non possiamo pretendere che il valore medio OMI non vale un ......... o che la fonte non è attendibile no?

la sentenza introduttiva di questa discussione va nel senso opposto di quanto da te affermato. Non esiste fonte attendibile se non il mercato.

fin ora le valutazioni che ho fatto con queste metodologie, e non nascondo che come valore medio considero pure l' omi, ho effettuato stime molto attendibili.

il problema non è nel risultato ma nella metodologia utilizzata. Se hai utilizzato l'OMI almeno spero che tu non abbia dichiarato di aver effettuato l'analisi di mercato, fondamento dell'estimo.

i coefficienti di differenziazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche sono gli elaborati e il risultato delle due fonti di estimo universitarie cioè il Forte e l' Orefice che rappresentano un caposaldo dello studio dell' estimo e qui non c'è stato alcun aggiornamento fino ad ora.

l'indice mercantile è un'altra cosa e non può avere valenza nazionale, lo riconoscono tutti i professionisti del mercato immobiliare che hanno sottoscritto il codice delle valutazioni immobiliari.
Indice= Rapporto
Mercantile = rilevato dal mercato, non da fonti universitarie che indicheranno il metodo per il calcolo, non un valore universale.

Aggiunto dopo 1 :

Attenzione ai locali commerciali . Se viene fatto un acquisto ad un valore piu basso rispetto a quello previsto dall'OMI, l'ade chiede (chiede è un eufemismo) l'integrazione dell'imposta sulla differenza fra valore OMI e valore rogitato.

la sentenza riportata in introduzione della presente discussione dovrebbe incoraggiarti ad utilizzare le migliri pratiche estimative e dati reali di mercato per essere in grado di smontare qualsiasi presunzione di valore fondata su qualsiasi listino, OMI compreso, o no?

 

[Umberto Granducato]

la sentenza riportata in introduzione della presente discussione dovrebbe incoraggiarti ad utilizzare le migliri pratiche estimative e dati reali di mercato per essere in grado di smontare qualsiasi presunzione di valore fondata su qualsiasi listino, OMI compreso, o no?

No. L'OMI è il listino di riferimento dell'agenzia delle entrate e puoi usare qualsiasi valutazione di questo mondo che con l'ADE non smonti niente.
L'unica cosa da fare, semmai, è ristrutturare l'OMI.

 

[Carlo Garbuio]

se avete un pò di tempo consultate questo link
Camera WebTV
e ascoltate l'evento "Gli immobili in Italia 2011" ci sono molti spunti di riflessione.
Molto interessante è stato l'intervento di Gianni Guerrieri (Dir. centrale Osservatorio mercato immobiliare e servizi estimativi dell'Agenzia del territorio ) che ha illustrato i limiti dei valori OMI, il loro scopo ed il loro corretto utilizzo.

Riporto inoltre il testo che trovate all'introduzione della pagina dell'OMI

"Quotazioni Immobiliari OMI

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio:
non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
sono riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea.
L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo. Per approfondimenti, si rimanda alla pagina"

Le metodologie sono chiare ...

Vi avvisa l'OMI, c'è una sentenza ... ci sono pratiche estimative migliori ...
e continuate a utilizzare questi dati per le stime?