Vendere casa per acquistarne un'altra: tante difficoltà

[katerbury]

Riguardo alla discussione fra progettocasa e gmp, ritengo che i concetti di progetto casa siano non proprio moderni ma in talune situazioni condivisibili; il problema si pone quando tali valori familiari nel costruire qualcosa per sé e i propri cari creano veri problemi familiari, come l'utente che ha aperto questo post e si trova a dover cambiare casa e a poterlo fare solo perdendo tanti tanti soldi.
è evidente che se invece vivrai per 20 anni nel solito luogo in affitto era più conveniente acquistare.

Per questo ritengo che una casa dovrebbe essere acquistata in età adulta, quando i cambiamenti sono molto più difficili, stando comunque alla larga in qualsiasi età da bilocali in cui verosimilmente non è possibile vivere più di due anni.

Oppure acquistare nel momento che gmp definisce "bottom" in quanto in caso di rivendita dopo 5/10 anni riuscirà forse ad ammortizzare le spese legate all'acquisto con i rialzi avvenuti.

 

[d1ego]

Hai dimenticato il Diluvio universale e l'Apocalisse

Per il primo ci stiamo attrezzando proprio in questi giorni.

 

[housecrash]

Non scrivevo di Te. Mi riferivo al fatto che la discussione tra GMP ed il sottoscritto non era improntata ad una logica di propaganda da AI ma sul concetto dei "valori" familiari (IO) rispetto al concetto del puro investimento speculativo nella logica di un single(GMP).
In sostanza non è logico criticare chi nel 2008 ha acquistato casa, oppure deriderlo, quando lo ha fatto per la famiglia. Non è Logico trattare la casa come un investimento azionario.

Con permesso, ma avevo risposto ad un tuo post in merito. Io, padre di famiglia con moglie e 2 figli, ho optato nel 2006 per rimanere in affitto e pagarlo coi rendimenti dei miei investimenti pur di non strapagare un bene sovraquotato che avrebbe drenato risorse preziose alla mia famiglia. Potresti spiegarmi cosa abbia fatto di poco improntato ai valori familiari e di molto improntato alla speculazione?[DOUBLEPOST=1391339949,1391339800][/DOUBLEPOST]

Che il mondo stia cambiando molto rapidamente e noi Italiani siamo troppo conservatori è un concetto condivisibile. Ma voi fate l'errore di valutare un' investimento di lungo termine con logiche di breve.
Quindi non c'è nulla di piu' errato nel dire: "guarda come sono stato bravo non ho comprato nel 2009" come se si trattasse di un acquisto in borsa e come se negli anni la famiglia non ci avesse vissuto.
Il tutto prendendo ad esempio il periodo storico che fa piu' comodo alla persona dimenticando i 50 anni precedenti.
La cosa piu' assurda è leggere discorsi sulla economicità nello stare in affitto per 30 anni rispetto ad acquistare, ma qui è un grave problema di cultura personale.

Bisognerebbe vedere numeri alla mano chi fa il grave errore di cultura personale, sia analizzando il breve (dal 200x a oggi) sia analizzando il lungo (dal 1980 ad oggi).

ma appena si tratta di fare i conti per bene si cominciano a vedere le mega arrampicate e l'assenza di dati [DOUBLEPOST=1391340124][/DOUBLEPOST]

ma ti ho spiegato che con le dinamiche del lavoro del giorno d'oggi e con i prezzi che NON cresceranno mai più come una volta , lo stare in affitto è molto agevole ( vista anche l'enorme offerta ) e anche conveniente finchè i prezzi di acquisto sono ancora questi..........per i conti credo Housecrash possa darti una bella dimostrazione di quello che si dice anche matematicamente....la cultura personale c'entra poco direi, diaciamo che fino a pochi anni fa convenica acquistare ora la cosa è molto variabile ed opinabile.[DOUBLEPOST=1391249939,1391249863][/DOUBLEPOST]

Posso dare 220k di ragioni a dimostrazione... in 8 anni ho guadagnato una casa e l'attuale affitto (che equivale ad uno stipendio al mese) è pagato al 90% dai miei investimenti, mentre l'equivalente mutuo (perchè per uno spazio la metà di quello attuale avrei dovuto pagare un mutuo identico all'affitto attuale) l'avrei dovuto pagare tutto col reddito non avendo capitale più da investire.... in alternativa sarei ancora a pagare un mutuo con vita residua di 17 anni, dopo 8 anni di privazioni (cosa che non è avvenuta con la scelta effettuata) per stare in un immobile che è la metà di quello in cui vivo e 7 km più in periferia di dove vivo adesso

Matematica finanziaria questa grande sconosciuta

[DOUBLEPOST=1391340222][/DOUBLEPOST]

Poi quella domanda sotto ha dell'allucinate tipica di chi non conosce la differenza tra valore reale e nominale del denaro.[DOUBLEPOST=1391253005][/DOUBLEPOST]

Quando vuoi sono pronto ad imparare i concetti economici che hai da insegnarmi... scommetto che il valore reale del denaro è il valore teorico dell'immobile

 

[Ale.]

Bisognerebbe vedere numeri alla mano chi fa il grave errore di cultura personale, sia analizzando il breve (dal 200x a oggi) sia analizzando il lungo (dal 1980 ad oggi).
ma appena si tratta di fare i conti per bene si cominciano a vedere le mega arrampicate e l'assenza di dati

Oltretutto senza tenere conto di quelli che per inseguire questo facile mito della proprietà si trovano con case difficili da vendere , vendibili solo in perdita e con mutui esosi difficili da onorare........come che nella vita tutti potessero aspettare di ottimizzare l'investimento in 30 e più anni e non capitasse mai nulla che ti porta a vendere o cambiare casa per lavoro.......

 

[housecrash]

Oltretutto senza tenere conto di quelli che per inseguire questo facile mito della proprietà si trovano con case difficili da vendere , vendibili solo in perdita e con mutui esosi difficili da onorare........come che nella vita tutti potessero aspettare di ottimizzare l'investimento in 30 e più anni e non capitasse mai nulla che ti porta a vendere o cambiare casa per lavoro.......

nel 2006 con 80k di anticipo mi si prospettò come unica possibilità l'acquisto di 65mq netti in periferia a 240k+spese, il che faceva un mutuo da 950-1k/mese.

A quel punto optai per stare ancora qualche anno in 50mq commerciali a 450 Euro in affitto, incrementare la mia base e cercare di meglio. E così feci 5 anni dopo, quando il mio capitale era cresciuto di 150k (senza regali di nessuno).

Ora, non so quali poteri finanziario-alchemici abbia un mutuo, ma dubito che si riescano ad avere le stesse performance nè sul breve, nè sul lungo. E da aggiungere che, poichè i miei soldi sono la mia casa, ho fatto sempre investimenti conservativi, tipo Conti Deposito con vincoli non superiori all'anno, PCT, un mix con Titoli di Stato al massimo. Se mi fossi spinto sulla speculazione, credo che i numeri sarebbero stati ben diversi, visto che quella piccola parte residua che vi ho investito mi ha dato ritorni belli consistenti. ma, ripeto, non posso rischiare e quindi sono solo andato sul sicuro.

Quando il canone di affitto in termini % sul valore dell'immobile costerà più del tasso di interesse pagato alla banca ne potremo riparlare. Ma già nel 2006 il tasso finito era il 6%, contro il 4% scarso del canone (lo stesso immobile che volevo comprare all'epoca si affittava attorno agli 800 euro al mese). Ora è pure peggio, visto che i tassi finiti sono più alti e il rapporto canone/prezzo immobile è ancora più basso, visto che i canoni sono calati.

Aggiungo: con 240k adesso nella stessa microzona ci compri più di 100mq netti[DOUBLEPOST=1391341559,1391341298][/DOUBLEPOST].

 

[gmp]

il "problema di cultura personale" me lo ero perso grazie house ha ahhahaha hahahahah niente mi arrendo, gli si spiega che aspettando 8 anni uno ha risparmiato 100k e l'altro addirittura il doppio ma non vuole capire... ma proprio rispetto alla cultura, ricordo bene come nessuno in giro sui forum anni fa sapesse cos'erano credit crunch, negative equity e underwater...

 

[SteveTs]

Volevo un consiglio/analisi per la mia situazione personale da @gmp :
- sono stato trasferito (dal prossimo settembre) in una nuova città con contratto sicuro di 5 anni e possibilità di rimanerci ad oltranza
- non ho case di proprietà perchè ho sempre vissuto in comodato gratuito
- ho disponibili 60/70 k cash ed entrate mensili di 3.000€ nette

Ho 2 possibilità:

- comprare casa di 100mq a 270k (compreso notaio, arredamento, mediazione)
- affittare la stessa casa arredata a 11k/anno

Che faresti?

 

[gmp]

ti farei altre domande:
- quanti anni hai? (per capire per quanto resti "mutuabile")
- sei solo o con famiglia? (per capire quanto puoi resistere qualche anno in una casa piu piccola in affitto per capitalizzare e abbattere l'importo di un futuro mutuo)
- di che città si tratta? (per capire quanto son gia calati i prezzi e tornati verso un vago concetto di normalità)

in linea di massima, parliamo di una casa sul 4% di redditività lorda, anche meno sommando i costi di acquisizione, quindi ancora in bolla, comprarla a 220 sarebbe piu rassicurante

 

[SteveTs]

- quanti anni hai? (per capire per quanto resti "mutuabile")
- sei solo o con famiglia? (per capire quanto puoi resistere qualche anno in una casa piu piccola in affitto per capitalizzare e abbattere l'importo di un futuro mutuo)
- di che città si tratta? (per capire quanto son gia calati i prezzi e tornati verso un vago concetto di normalità)

40 anni
moglie e 1 figlia (2 camere)
Trieste

Diciamo che ho semplificato la situazione e si tratta di due case distinte ma equiparabili come qualità di vita.
Mi interessa il valore massimo di investimento consigliato, se decidessi di acquistare equiparabile agli 11k di affitto.

 

[gmp]

40 anni
moglie e 1 figlia (2 camere)
Trieste

Diciamo che ho semplificato la situazione e si tratta di due case distinte ma equiparabili come qualità di vita.
Mi interessa il valore massimo di investimento consigliato, se decidessi di acquistare equiparabile agli 11k di affitto.

un tempo prima della bolla era usuale tra i periti stabilire il valore congruo con il calcolo 20 anni di canone = prezzo dell'immobile eventualmente comprensivo della ristrutturazione se non anche delle spese notarili - per questo parlavo di 220k - detto anche "fair value".
secondo me hai ancora un po di tempo, un mutuo da venti anni lo puoi fare anche tra altri 5, personalmente se dovessi cambiare citta, sapendo che davanti c'è solo diminuzione dei valori per lungo tempo, me la prenderei comoda, cercherei un affitto di qualità e inizierei a guardarmi attorno con calma, conoscere una grande citta richiede tempo, le zone che si preferiscono, dettagli della vita urbana che sfuggono a prima vista, etc
una volta capito in che zona si sta veramente al meglio, cercare da comprare poi richiede ancora piu tempo, per farlo bene, darsi tempo per le trattative, cercare a fondo, tante visite, occasioni impensate che possono arrivare dalla cerchia di conoscenti, etc - la fretta è amica solo nei periodi di boom