Vendere casa per acquistarne un'altra: tante difficoltà

[Mil]

Tanto ormai siamo OT... Ci sono follie di prezzi degli anni '90 e '00 che non si recupereranno più. Ad esempio immobili di 40mq abitabili + 40 di sottotetto (tanto poi dopo l'abitabilità ci fai due camere da letto ed un bagno) + 20 di "locale accessorio" (ci fai il salone) + 120 di "tavernetta" (cucina e sala hobby) pagati come 220mq di casa. "Tanto sul seminterrato è stato chiesto il condono". Poi cercando di rivendere si scopre che a dichiarare il falso si rischia l'annullamento dell'atto, che le banche non danno mutui in casi di difformità catastali, che magari l'immobile è in area a rischio idrogeologico e che quindi il condono non lo daranno mai...

E' questo il punto!! Quando si dice chi è causa del suo mal....
Cioè al di là della crisi e di quanto ne consegue ma ci rendiamo conto di cosa è stato venduto negli ultimi anni e a che prezzi? quanta gente ha preso un granchio? queste cose si pagano. E oggi trovare lo sprovveduto è veramente difficile.
Mio parere: molti immobili sono purtoppo invendibili, specie se provenienti da proprietari che con queste caratteristiche hanno acquistato a peso d'oro nell'arco di tempo 2005 e segg.
Scaricare la speculazione sui clienti finali è stato un errore, specie in tempi in cui le informazioni corrono rapidamente. Bisognava correggere il tiro finchè si era in tempo e invece non è stato fatto.

 

[SteveTs]

Confronto acquisto affitto: vince l’acquisto
http://domoforum.it/?p=7727

 

[Mil]

Confronto acquisto affitto: vince l’acquisto
http://domoforum.it/?p=7727

ah...beh...ufficio studi Tecnocasa. C'è da fidarsi.
Pensa che nel 2010 questi qui dicevano che la crisi del mattone era alle spalle, che avevamo toccato il punto più basso e potevamo solo risalire.
Oltretutto io non sono un tecnico ma mi pare che per questo genere di raffronti ci sono calcoli molto complessi di matematica finanziaria...e se la masticano come pensavano di sapere di statistica nel 2010 allora direi che siamo per lo meno sulla presunta inaffidabilità.(soprattutto considerate le città che hanno analizzate, proprio le ultime per appetibilità attuale. E' un ragionamento che può andare bene forse al sud).

 

[katerbury]

Confronto acquisto affitto: vince l’acquisto
http://domoforum.it/?p=7727

Mi sono rifatta il calcolo della prima ipotesi e sono rimasta allibita...ma credono abbiamo l'anello al naso?
Prima di tutto nonostante ci sia scritto che sono state considerate nel calcolo le spese di manutenzione nel caso della proprietà, nel calcolo finale non sono state affatto inserite
Si legge anche qua copiando il testo del riepilogo finale:

"
: " Proprietario (Valore futuro immobile – rate del mutuo) = 111.965 €
· Inquilino (Capitale investito – canoni di locazione + eventuale differenza rata mutuo/canone
e altri costi benefici) = -30.176 €"
"

E poi...hanno preso un immobile da 230mila e magicamente dopo 25 anni lo hanno considerato come con valore 461.965,00 euro!! ovviamente hanno omesso di scriverlo, ma è sufficiente fare il calcolo invertito dalla formula riportata sopra e se ne ricava:

461.965.00,00 valore futuro immobile-260.400 totale rate mutuo -100.000 capitale iniziale (o se lo saranno scordato che il tizio ci aveva buttato 100mila euro come hanno scritto all'inizio, per poter avere quella rata di mutuo?)=111.965,00 totale sopra



Mentre rifacciamo il calcolo da parte dell'inquilino:

100.000,00 di capitale investito -225000 di canoni affitto +33000 interessi venticinquennali (btp 3,72 netto a 25 anni rendimento reale visto adesso)+93000 differenza fra affitto e muto)=+1000 euro.
A questo risultato andrebbero aggiunti gli interessi sulla differenza fra mutuo (+alto) e affitto, come avevano scritto inizialmente " Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,35% lordo". PErò nel calcolo poi questi interessi sono magicamente spariti. (che poi magari 90.000,00 euro di differenza mica li lascio sul cc al tasso del 0,35% ma lasciamo stare)

]Comunque è allucinante fare articoli così, non hanno inserito dati fondamentali proprio per evitare che la gente facesse il calcolo: tasso del mutuo, tasso del btp sul quale si investe a 25 anni e soprattutto...valore finale dell'immobile!! Tanto vale che mettessero come valore finale dell'immobile 1 o 2 milioni...così la proprietà sarebbe stata ancora più conveniente!
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[andrea b]

L'unica cosa che posso dire a loro discolpa è che le spese di manutenzione ordinaria sono ininfluenti nel calcolo, visto che le paghi in entrambi i casi. Dire che in 25 anni la casa in questione raddoppia il valore di mercato, visto l'andazzo, mi pare quantomeno azzardato. Visto che considerano per il calcolo il tasso di inflazione, in calo. Inoltre fra 25 anni, gli ipotetici 460.000 Euro varrebbero gli attuali 230.000, quindi non vedo questo guadagno gigantesco a immobilizzare il capitale.
Per esperienza diretta, a Milano in zona semicentrale, un trilocale in affitto attualmente potrebbe essere a 10 Euro/mq comprese le spese, quindi il 90 mq partirebbe, esagerando, da 1000 Euro comprese le spese (nel mio palazzo, trilocale 136 mq con cucina abitabile e doppi servizi a 1400 Euro/mese spese incluse). C'è una bella differenza. Poi cedolare secca e l'affitto resta fisso. Prova a rifare i conti e vedi cosa viene.

 

[katerbury]

L'unica cosa che posso dire a loro discolpa è che le spese di manutenzione ordinaria sono ininfluenti nel calcolo, visto che le paghi in entrambi i casi.

L'inquilino non paga facciate, tetto, problemi ai tubi, problemi all'ascensore ecc...solo ma manutenzione ordinaria. Dopo 25 anni sono tante le spese di manutenzione straordinaria (in un altro articolo le avevo viste calcolati come 500 euro l'anno ma secondo me è impossibile fare queste previsioni).

. Visto che considerano per il calcolo il tasso di inflazione, in calo.

Questa dell'inflazione era un'altra "accezione" che volevo riportare ma non volevo essere troppo prolissa! PErchè vogliamo parlare del fatto che si parla di vivere 25 anni in un bilocale??

er esperienza diretta, a Milano in zona semicentrale, un trilocale in affitto attualmente potrebbe essere a 10 Euro/mq comprese le spese

Non conosco i prezzi di Milano e non sò se sia realistico che un immobile di 230mila euro venga affittato a 750 euro al mese. Certo, considerando tutte le "sbavature" che hanno commesso non mi meraviglierei se proprio i dati di partenza fossero "deviati".

 

[Mil]

In ogni caso al momento sono cifre irrealistiche tanto quelle dell'affitto quanto quelle dei prezzi di vendita e questo perchè continuiamo a prescindere dal fatto che in Italia abbiamo un serissimo problema lavorativo e di salari, che si ripercuote in maniera molto pesante proprio nelle grandi città. Tenuto conto che il residenziale stanziale è un 2/3 del settore capiamo perchè c'è un problema.
Le città hanno visto nel tempo perdere l'appetibilità:la saturazione del terziario e la scomparsa dell'industria stanno ponendo problemi occupazionali seri.
Per l'immobiliare è il calo di domanda al momento, la cosa più terrificante.
A Milano, a Torino nel 1978 un giovane banconista da supermercato aveva un salario di 350 mila lire. L'affitto di un 3 locali si aggirava sulle 50 mila lire. C'era lavoro e costo proporzionato. E' ovvio che ci fosse appetibilità. Non a caso sono stati anni di immigrazione dal sud. Anni di accresciuta domanda, perchè in città si stava bene e si viveva bene e c'era lavoro, vero, sicuro.
La situazione odierna è assolutamente invertita: non solo non c'è lavoro, ma quando c'è è precario e sottopagato rispetto ai costi medi della vita.
L'operaio di oggi è il giovane laureato del call center. Gli affitti (per non parlare dei prezzi delle case) sono troppo alti in proporzione all'effettiva disponibilità economica e salariale. Il valore pressochè nullo dei titoli di studio sta scoraggiando molti studenti ad affrontare sacrifici importanti per studiare negli atenei delle metropoli. A queste condizioni il processo migratorio sud-nord si è inceppato (chi deve emigrare dalla Calabria non viene più a Milano, emigra direttamente altrove, dove studio, lavoro, salario, costo della vita gli consentono una realizzazione). Non solo: si sta creando una fascia di gente, di residenti giovani che vivono con le famiglie, perchè i prezzi sono troppo alti e questo pressochè ovunque. I giovani puntano all'estero, e per studio e per lavoro, cosa in passato rara. Uno scenario che ci sta riportando agli anni'10.
E' un fenomeno che sta toccando tutto il nord, ma anche le grandi città del centro e in certa misura non lascia indenne nemmeno il sud.
Questo disastro impatta inevitabilmente sull'edilizia, ma ancora non viene avvertito in maniera chiara, non ne comprendiamo la proporzione, siamo ancora fossilizzati sul credito come unica responsabilità...ma nel frattempo si sono unite e aggravate altre variabili.
Con il mercato degli affitti il problema è un po' più chiaro, diciamo che è la cartina tornasole di un sistema.
I proprietari infatti, mentre gli italiani se ne vanno, si trovano a fare i conti con gli immigrati, gli unici disposti a ripartirsi un affitto alto in 2-tre famiglie e a vivere in un bilocale. A queste condizioni in molti iniziano a porsi il problema...investire, affittare...già ma a chi?

 

[Ale.]

Leggendo i post di housecrash e Katerbury mi sento speranzoso, mi auguro che siano giovani e che i giovani siano così, cioè si nutrano di cultura, analisi, confronti e non di luoghi comuni e facili concetti.
i luoghi comuni ed i facili concetti ci hanno portato alla crisi che viviamo così come la scarsa cultura.

 

[Rosa1968]

appunto.

 

[katerbury]

Leggendo i post di housecrash e Katerbury mi sento speranzoso, mi auguro che siano giovani e che i giovani siano così, cioè si nutrano di cultura, analisi, confronti e non di luoghi comuni e facili concetti.
i luoghi comuni ed i facili concetti ci hanno portato alla crisi che viviamo così come la scarsa cultura.

Grazie Ale...devo dire che nell'analisi e il confronto "ci sguazzo"!
Purtroppo però l'approfondimento spesso mi induce anche a una certa intolleranza a tutto quello che è populismo e luoghi comuni in genere...