Vendere immobile affittato con contratto 4+4. Quanto ci perdo?

[pablosot]

Ciao a tutti, avrei da sottoporvi una domanda. Sono proprietario di un appartamento che ho affittato con regolare contratto 4+4 con scadenza 31.1.2013; ho trovato un acquirente che vuole comprarlo affittato, vorrei sapere se il valore commerciale dell'appartamento è da ridurre (visto che è affittato) e se si in che percentuale. Grazie

 

[Roby]

Generalmente un 20% poi dipende da quanto si percepisce dalla locazoine.
Comunque anche in questo caso non ci sono dei parametri fissi o obbligatori, c'è come al solito una trattativa da imbastire.
Roby.

 

[paolo ferraris]

ASSOLUTAMENTE NO!...non è più tempo delle "riduzioni" perchè l'appartamento era "occupato" (militarmente) con contratto ad EquoCanone!...ora è sattamente il contrario! Canone libero e durata di 8 anni (a buoni inquilini sempre più rari!), per chi vuole mettere a "reddito" le proprie case sono ora un VANTAGGIO non uno SVANTAGGIO...dunque...cmq una volta era ADDIRITTURA uno sconto che arrivava al 30%...un 15/20 % si poteva applicare allo stesso inquilino che voleva comprare l'immobile...ora tutto ciò rientra nella NORMALE contrattazione fra le parti come dice Roby...e tenendo presente semplicemente i valori di mercato attuali che dipendono non solo dalle difficoltà del mercato!
Saluti

 

[Diego Zucchini]

QUOTO ROBY!!

La richiesta puoi farla in conformità ai valori di mercato della tua zona, ma se nella trattativa la proposta dovesse essere a ribasso anche di un 20%, commercialmente non farebbe una piega.
Al contrario invece di quello che scrive Paolo, questo è un momento di mercato dove i conduttori fanno molta fatica a rispettare le scadenze di pagamento. E se ho ben capito, il 31/01/2013 sarà la prima scadenza (primi 4 anni). Per cui gli inquilini sono dentro da pochissimi mesi ed è troopo presto per dire se siano "buoni" o "cattivi" pagatori.
Inoltre queste persone potrebbero comportarsi benissimo oggi con te proprietario, ma al cambio di timone cambiare nettamente comportamento... e questo è un rischio che gli investitori prendono seriamente in considerazione.
Da qui la giustificazione per un'eventuale richiesta di sconto. Senza dimenticare che l'acquirente (cosa importantissima) non avrebbe il possesso dell'immobile.

Diego

 

[Diego Zucchini]

Un' ultima cosa...
se fossi il proprietario di un immobile da dare in locazione, l'inquilino lo vorrei scegliere IO.

 

[Roberto Cuomo]

Vendere un immobile con un contratto di affitto fresco fresco sicuramente potrà interessare solo chi cerca un immobile uso investimento. Perciò la fetta di mercato si restringe e di questi tempi ...... Naturalmente bisogna sapere se in questo caso il reddito è interessante, ma comunque considero che un 20% dovrà essere scorporato. Converrà vendere? Questo è un quesito che potrai sciogliere solo tu nel momento in cui avrai una proposta d'acquisto sottoscritta. Un saluto a tutti.

 

[pablosot]

GRAZIE A TUTTI X I CONSIGLI....

 

[paolo ferraris]

....NON sono assolutamente d'accordo con quello che ha scritto Incort e Roberto...cmq se proprio volete fargli lo sconto....io non lo farei...non ha senso...commercialmente dico...cmq dipende sempre dalla libera contrattazione infine e anche dall'andamento locale del mercato delle affittanze...ma NON E' una legge scritta e/o un Uso e Consuetudine....

 

[Diego Zucchini]

Paolo,
innanzitutto vorrei sapere se anche tu sei un agente immobiliare...
Se sì, vorrei anche sapere se ti è mai capitato di trattare immobili occupati da un conduttore e quale sia stata la reazione del potenziale investitore alla richiesta di un prezzo pieno (a valore pieno di mercato).
E' chiaro che il venditore può fare la richiesta che ritiene più opportuna, anche più alta del suo normale valore. Ma questo l'avevo già espresso nel mio primo commento, che di seguito ripropongo:
"La richiesta puoi farla in conformità ai valori di mercato della tua zona, ma se nella trattativa la proposta dovesse essere a ribasso anche di un 20%, commercialmente non farebbe una piega".
Dichiarazione che ho motivato nelle righe successive.

 

[Alessandro Frisoli]

Scusate se mi intrometto, Paolo essendo tesserato Fiaip penso proprio che sia un agente immobiliare, e, avendolo letto nel forum , anche uno di quelli preparati ed attenti alle varie normative. Penso che sia Paolo che Incort abbiano ragione. Difatti la risposta data da Roberto Cuomo mi sembra la più aderente.

Se l'immobile serve a chi lo compra, questi nemmeno lo prenderà in considerazione se occupato, a meno che il contratto sia in scadenza, ed anche qui ci mettiamo un bel punto interrogativo

Se l'immobile viene acquistato da un investitore, già il fatto che sia a reddito potrebbe non inficiare assolutamente sul prezzo, anzi ppotrebbe essere un valore aggiunto. Ho già il conduttore, ho già il contratto, cosa voglio di più. fermo restando la verifica delle caratteristiche dell'inquilino. In soldoni, ma questo lo paga l'affitto?

E' altresì vero che ci sta che un immobile occupato valga meno di uno libero, ma solo per le caratteristiche dell'acquirente, se mi serve perchè mai dovrei prenderlo occupato, per contro chi lo vende perchè mai dovrebbe svenderlo al 20% in meno

e' chiaro che se il venditore ha necessità di monetizzare e non trova un acquirente investitore, farà certamente fatica a venderlo, e qui entrano in gioco le caratteristiche oggettive sue, abbasserà il prezzo si e di quanto? di circa un 20%