Vendere la casa di proprietà senza incorrere in problemi come vizi occulti

[Bruno2301]

Ritengo che ciò che hai detto all'inizio sia giusto fare e cioè, rendere appetibile come pensi di fare l'immobile( ripristinare l'umidità, cambiare pavimenti ecc..) ma questo non significa nascondere i vizi che ha l'appartamento, in quanto li renderai noti all'eventuale acquirente. L'unico dubbio che sollevo è sull'entità di umidità perchè il resto è facilmente individuabile dall'acquirente, in quanto oggi ci sono prodotti che si danno una volta ogni anno o due o tre e che quindi risolvono il problema per un periodo medio-breve, se in vece il problema è sostanzioso e quindi c'è un'umidità più rilevante allora l'appetibilità potrebbe venire meno anche con gli interventi che intendi fare! e quindi bisognerà fare un intervento di isolamento delle fondazioni ad esempio e comunque andare ad individuare il problema. Questo ovviamente comporterà una spesa consistente per l'acquirente e quindi potrebbe valere molti soldi da detrarre dal prezzo o addirittura far desistere nell'acquisto.
Io credo che se l'entità di umidita come ho capito si può rislolvere con poco non avrai problemi nel vendere il tuo immobile senza ovviamente nascondere i vizi.
Buona fortuna!

 

[specialist]

Se fa tanto ridere buon per voi.
Empatia e rispetto vedo che ormai non esistono più.
Anni fa mi parlò di "vizi occulti" un'amica avvocato, ho parlato con chi li ha subiti ed io stessa li ho subiti. Ora, se vi fa ridere il fatto che pur di non creare problemi ad un eventuale compratore e a me stessa, stia a chiedere l'ovvio, bene. Ridete e aprite la sezione magia nera.
Nero però è il mio umore ogni volta che penso all'amianto che i gentilissimi vecchi proprietari hanno occultato e all'umidità nascosta con mobili e pittura da pochi euro che hanno portato me e mio marito ad affrontare spese assurde portandoci a questo punto.
Sono spaventata dal poter commettere un errore nel momento della vendita e di avere ancora e ancora problemi. Sono spaventata dal poter ricevere una raccomandata a/r di un avvocato che mi informa di aver scoperto vizi occulti. Così si chiamano, non me lo sono inventata.
Viviamo da 4 anni in una stanza concessa dai miei a casa loro (che non sono proprio felici di averci lì) proprio perché qualcuno ha nascosto amianto e umidità facendoci affrontare spese assurde.
Fa ridere? Ridete voi.
Ringrazio, comunque, ancora coloro i quali, gentilmente e rispettosamente hanno risposto consigliandomi.

Era solo una considerazione ironica rivolta a tutti coloro che su questo forum hanno spesso invocato il termine "vizi occulti" senza un motivo apparentemente fondato.
Mi dispiace invece e ti faccio gli auguri per la tua situazione relativa all'eternit, il cui smaltimento è ancora oggi un problema di drammatica attualità.

 

[davideboschi]

Come ho scritto in altre discussioni in questo forum, il venditore è responsabile dei vizi della cosa dei quali l'acquirente non sia a conoscenza, o che l'acquirente non possa conoscere con la normale diligenza nell'acquisto.
L'acquirente, dal canto suo, acquistando accetta tutti i vizi di cui sia a conoscenza.
Quindi, qualunque siano i problemi che ha la casa, tu li esponi all'acquirente in forma ufficiale, senza dimenticarne nessuno, e sei a posto: non potrà accusarti di avere venduto una cosa che ha dei vizi occulti, né chiedere risarcimenti o rivalersi su di te in alcun modo.
Lo potrà fare solo se tu non lo informi di un problema. Attenzione però che se tu non lo informi in buona fede, perché nemmeno tu ne eri a conoscenza, sei responsabile lo stesso.

Il mio suggerimento è di fare un elenco dei vizi della casa, possibilmente generico, e inserirlo nel (o allegarlo al) preliminare. L'elenco dovrà essere generico perché troppi dettagli ti espongono al rischio che qualcosa che non è stato ben dettagliato ti venga contestato.
Ad esempio, se scrivi "caldaia non funzionante" è generico, se scrivi "caldaia da riparare" ti espone al rischio che, se si scopre che la caldaia è da sostituire perché non più riparabile, ti addebitino la sostituzione, perché loro l'hanno acquistata come "da riparare".

 

[Bruno2301]

Come ho scritto in altre discussioni in questo forum, il venditore è responsabile dei vizi della cosa dei quali l'acquirente non sia a conoscenza, o che l'acquirente non possa conoscere con la normale diligenza nell'acquisto.
L'acquirente, dal canto suo, acquistando accetta tutti i vizi di cui sia a conoscenza.
Quindi, qualunque siano i problemi che ha la casa, tu li esponi all'acquirente in forma ufficiale, senza dimenticarne nessuno, e sei a posto: non potrà accusarti di avere venduto una cosa che ha dei vizi occulti, né chiedere risarcimenti o rivalersi su di te in alcun modo.
Lo potrà fare solo se tu non lo informi di un problema. Attenzione però che se tu non lo informi in buona fede, perché nemmeno tu ne eri a conoscenza, sei responsabile lo stesso.

Il mio suggerimento è di fare un elenco dei vizi della casa, possibilmente generico, e inserirlo nel (o allegarlo al) preliminare. L'elenco dovrà essere generico perché troppi dettagli ti espongono al rischio che qualcosa che non è stato ben dettagliato ti venga contestato.
Ad esempio, se scrivi "caldaia non funzionante" è generico, se scrivi "caldaia da riparare" ti espone al rischio che, se si scopre che la caldaia è da sostituire perché non più riparabile, ti addebitino la sostituzione, perché loro l'hanno acquistata come "da riparare".

Non capisco cosa vuoi dire con la frase "Lo potrà fare solo se tu non lo informi di un problema. Attenzione però che se tu non lo informi in buona fede, perché nemmeno tu ne eri a conoscenza, sei responsabile lo stesso" Se io non sò del vizio occulto come posso farglielo presente e comunque poi essere responsabile del non averglielo detto?

 

[davideboschi]

Caro @Bruno2301 , è la legge che lo dice non io.
La legge dice che il venditore è responsabile dei vizi che aveva la cosa al momento dell'acquisto, di cui l'acquirente non fosse a conoscenza. Quindi se c'è un vizio occulto il venditore ne risponde, punto e basta. La legge non fa eccezioni per il caso in cui fosse sconosciuto anche al venditore, per cui questi fosse impossibilitato a informare l'acquirente. Si applica a tutte le compravendite, sia di cose nuove che usate: ci sono già parecchie sentenze in merito.

Ovviamente, quando si acquista una cosa usata l'acquirente deve essere informato che la cosa è usata e in che misura, e con questo accetta la normale usura dovuta al periodo precedente di utilizzo.

 

[n3m3six78]

scrivere troppo è sbagliato, basta mettere che l'acquirente accetta l'immobile nello stato in cui si trova e basta. se sei in buona fede nessuno cercherà streghe ,magia nera e vizi occulti. la caldaia ? se usata si puo' guastare il giorno dopo , la tapparella ? il lampadario?
dai ,fate i seri ed invitate il venditore a stare tranquillo

 

[davideboschi]

fate i seri ed invitate il venditore a stare tranquillo

Beh, lui voleva sapere come tutelarsi dalla contestazione di vizi occulti. Glielo stiamo spiegando, ecco tutto.
Del resto, lui è consapevole che sta vendendo una casa che lo ha portato alla disperazione, quindi i problemi ci sono e anche gravi. Dirgli di stare tranquillo che tanto va bene così, non mi sembra una gran spiegazione.

 

[eldic]

Se fa tanto ridere buon per voi.
Empatia e rispetto vedo che ormai non esistono più.
Anni fa mi parlò di "vizi occulti" un'amica avvocato, ho parlato con chi li ha subiti ed io stessa li ho subiti. Ora, se vi fa ridere il fatto che pur di non creare problemi ad un eventuale compratore e a me stessa, stia a chiedere l'ovvio, bene. Ridete e aprite la sezione magia nera.
Nero però è il mio umore ogni volta che penso all'amianto che i gentilissimi vecchi proprietari hanno occultato e all'umidità nascosta con mobili e pittura da pochi euro che hanno portato me e mio marito ad affrontare spese assurde portandoci a questo punto.
Sono spaventata dal poter commettere un errore nel momento della vendita e di avere ancora e ancora problemi. Sono spaventata dal poter ricevere una raccomandata a/r di un avvocato che mi informa di aver scoperto vizi occulti. Così si chiamano, non me lo sono inventata.
Viviamo da 4 anni in una stanza concessa dai miei a casa loro (che non sono proprio felici di averci lì) proprio perché qualcuno ha nascosto amianto e umidità facendoci affrontare spese assurde.
Fa ridere? Ridete voi.

Ringrazio, comunque, ancora coloro i quali, gentilmente e rispettosamente hanno risposto consigliandomi.

perdonami, ma tu stai mettendo sullo stesso piano un filibustiere che non ti parlato di amianto fuorilegge e che ha artatamente celato dell'umidità (di entità rilevante, mi par di capire) e te stessa che ti fai problemi con "pavimenti brutti" che rimarranno a vista.
dai, capisci benissimo che non è la stessa cosa, vero?

 

[Nodamina]

perdonami, ma tu stai mettendo sullo stesso piano un filibustiere che non ti parlato di amianto fuorilegge e che ha artatamente celato dell'umidità (di entità rilevante, mi par di capire) e te stessa che ti fai problemi con "pavimenti brutti" che rimarranno a vista.
dai, capisci benissimo che non è la stessa cosa, vero?

Il problema non è tanto il pavimento, quello era più per dare ordine alla casa, non so che fare, non so se intervenire come detto nella domanda (risanificando intonaci) ed informare dei piccoli interventi fatti, o se lasciare le cose come stanno e vendere così.

Con la vendita devo liquidare il mutuo alla banca...

Sarebbe utile contattare una figura professionale che possa quantificare il problema dell'umidità? Chi dovrei contattare in questo caso?
La vedo davvero nera, forse perché sono molto demoralizzata, ma non trovo via di fuga....

 

[Bruno2301]

Caro @Bruno2301 , è la legge che lo dice non io.
La legge dice che il venditore è responsabile dei vizi che aveva la cosa al momento dell'acquisto, di cui l'acquirente non fosse a conoscenza. Quindi se c'è un vizio occulto il venditore ne risponde, punto e basta. La legge non fa eccezioni per il caso in cui fosse sconosciuto anche al venditore, per cui questi fosse impossibilitato a informare l'acquirente. Si applica a tutte le compravendite, sia di cose nuove che usate: ci sono già parecchie sentenze in merito.

Ovviamente, quando si acquista una cosa usata l'acquirente deve essere informato che la cosa è usata e in che misura, e con questo accetta la normale usura dovuta al periodo precedente di utilizzo.

Scusami, ma se si chiamano vizi occulti, vuol dire che qualcuno li ha occultati e cioè èra a conoscenza e li ha nascosti. Se io non li occulto proprio per il fatto che non ne sono a conoscenza, che vizi occulti sono? Altra cosa, per le sentenze a cui tu ti riferisci probabilmente, credo proprio che dipenda dal vizio, ovvero: se ho acquistato un immobile ed il vizio è così grave da non poter utilizzare l'immobile stesso allora è un conto, ma e dico ma, se il vizio riguarda una umidità che fuoriesce da dietro la carta da parati e quindi mai venuta alla luce prima, della quale non ne ero a conoscenza perchè non utilizzavo l'immobile e comunque non potevo vedere il danno, che cosa vuoi richiedermi? Arrivo al punto, le sentenze si rifanno a casi specifici e a mio avviso non si possono spingere le persone a fare cause o non sò io per nulla!