Vendere prima dei 5 anni senza riacquisto prima casa

[Michela_]

Ciao a tutti, apro questo post un pò "provocatorio".
Proprietario di prima casa/abitazione principale vende l'immobile di proprietà prima dei 5 anni.
Il Notaio chiede un deposito presso il Suo Studio, della somma eventualmente dovuta ad AdE nel caso in cui il venditore non dovesse acquistare un altro immobile da adibire a prima casa/abitazione principale nei prossimi 12 mesi. Premetto che questo deposito pare non sia più obbligatorio, il Notaio sostiene che è a tutela di tutte le parti, perchè se il venditore non dovesse acquistare entro 12 mesi e non dovesse pagare la differenza di imposta registro dal 2% al 9% + eventuali sanzioni, AdE si potrebbe rivalere sulll'immobile e di conseguenza nuovo acquirente.
Premetto che ho avuto 2 situazioni simili ed in entrambi i casi l'assegno è stato consegnato al Notaio a titolo di deposito e verrà consegnato al venditore una volta ricevuta prova dell'acquisto, la domanda è: che succede se il venditore si rifiutasse di lasciare questo deposito al Notaio? L'acquirente quindi il Notaio potrebbe consigliare a ques'ultimo di ritirarsi dall'affare? Specifico: preliminare regolare.
A voi sono mai capitate situazioni simili in cui il Notaio chieda questa tutela delle parti?
Grazie

 

[sgaravagli]

nulla non succede proprio nulla il notaio sta muto e accetta!! mi capito' un caso simile ed ero procuratore del venditore andai in ade per saldare la differenza di imposta la penale e la mora, prima di stipulare l'atto di vendita... il funzionario con arroganza mi disse: "chi è lei per sostituirsi a noi? al limite puo' fare un'autodenuncia poi provvederemo noi a iniziare la procedura e se entro due anni (era il periodo storico in cui non avevi ancora un anno di tempo per ricomprare)non le arriva nulla ha risparmiato la sanzione."
il giorno dell'atto, come volevasi dimostrare, il notaro mi chiese il deposito, gli risposi di quanto riferitomi in agenzia entrate e che se non avesse stipulato avrei trattenuto la caparra e rivenduto il bene! indovina un po' come andò a finire? lo faccio tuttora, le multe seguono il CF del debitore, insistono ma sei libera di non lasciare nulla.

 

[cristian casabella]

Mai sentita una richiesta simile...mi sembra abbastanza esagerata, soprattutto se pensata dal Notaio e non dall'acquirente. Non capisco comunque come possa essere ritenuto responsabile in solido se il venditore non acquistasse più
Mi chiedo poi se il Notaio pretenda un assegno circolare o bancario
Nel primo caso, chi mi rimborsa degli interessi persi sulla somma lasciata? Ma ancor peggio, come posso comprare se quella somma è in deposito dal Notaio e magari non ho altri liquidi ma posso fare solo Mutuo? Quando me lo riconsegnerebbe tale assegno? Solo dopo un rogito o dopo un preliminare trascritto e registrato?
Nel secondo, quale sarebbe la garanzia "reale" nelle mani del Notaio? Nessuna ovviamente, al limite me lo faccio protestare...

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Mi sembra che si crei un equivoco di fondo. Io ho sempre saputo che se il proprietario vende prima dei 5 anni, perde le agevolazioni relative al suo acquisto originario, perchè lui aveva comprato con agevolazioni prima casa. Ma allora l'eventuale restituzione di soldi all'ADE è un debito personale suo e l'agenzia può rivalersi solo su suoi beni. A questo punto, mi sfugge il passaggio per cui in qualche modo l'agenzia delle entrate potrebbe rivalersi sull'acquirente. In che senso? Che fa azione revocatoria? Ma verrebbe rigettata sicuramente, non ci sono i presupposti.
Ognuno risponde, mi vien da dire, dei suoi debiti, non di quelli degli altri.

 

[sgaravagli]

Mi sembra che si crei un equivoco di fondo. Io ho sempre saputo che se il proprietario vende prima dei 5 anni, perde le agevolazioni relative al suo acquisto originario, perchè lui aveva comprato con agevolazioni prima casa. Ma allora l'eventuale restituzione di soldi all'ADE è un debito personale suo e l'agenzia può rivalersi solo su suoi beni. A questo punto, mi sfugge il passaggio per cui in qualche modo l'agenzia delle entrate potrebbe rivalersi sull'acquirente. In che senso? Che fa azione revocatoria? Ma verrebbe rigettata sicuramente, non ci sono i presupposti.
Ognuno risponde, mi vien da dire, dei suoi debiti, non di quelli degli altri.

è una prassi molto diffusa tra i notai del milanese, penso siano direttive del consiglio notarile.... se dici no non fanno nulla..... come dicevi nell'altro post della comunicazione non verbale?? qui è la stessa cosa solo che davanti a te c'è un notaio e non un agente immobiliare

 

[Zagonara Emanuele]

Capitato anche a me a Forlì.

Il venditore può rifiutarsi di lasciare la somma in deposito al notaio, e il notaio può stipulare ugualmente.
Resta però il fatto che se il notaio fa "terrorismo" con l'acquirente, nascono inevitabilmente delle complicazioni/difficoltà.

Nel mio caso, il venditore ha accettato a malincuore e sotto pressione, di lasciare il deposito al notaio, perchè diversamente l'acquirente si sarebbe rifiutato di stipulare e sarebbe iniziata una vertenza legale.
Vero è che nel caso specifico, il venditore non offriva garanzie (il ricavato dalla vendita serviva per saldare il mutuo, non aveva altri beni, non aveva soldi in giacenza sul conto e aveva un reddito minimo).

 

[Michela_]

il notaio sta muto e accetta!

Nel mio (primo) caso il notaio mi ha gentilmente invitata ad avvisare l’acquirente della possibilità che AdE si possa rivalere sull’immobile nel caso in cui il venditore non dovesse eventualmente acquistare/pagare la differenza quindi ovviamente l’acquirente non accettava la possibilità che qualcuno un domani venisse a chiedere qualcosa quindi pretendeva che quel assegno ovviamente circolare fosse rilasciato dal venditore in deposito al Notaio.

soprattutto se pensata dal Notaio e non dall'acquirente

Il notaio l’ha pensata a tutela dell’acquirente e poi del venditore (se dovesse sperperare tutti i soldi questi li ha messi da parte)

Mi chiedo poi se il Notaio pretenda un assegno circolare o bancario
Nel primo caso, chi mi rimborsa degli interessi persi sulla somma lasciata? Ma ancor peggio, come posso comprare se quella somma è in deposito dal Notaio e magari non ho altri liquidi ma posso fare solo Mutuo? Quando me lo riconsegnerebbe tale assegno? Solo dopo un rogito o dopo un preliminare trascritto e registrato?

assegno circolare intestato al notaio, riconsegnato DOPO l’acquisto (mandare certificato di avvenuta stipula al Notaio e lui rilascia assegno)

mi sfugge il passaggio per cui in qualche modo l'agenzia delle entrate potrebbe rivalersi sull'acquirente.

AdE non si rivale sull’acquirente ma sull’immobile oggetto di vendita.

Resta però il fatto che se il notaio fa "terrorismo" con l'acquirente, nascono inevitabilmente delle complicazioni/difficoltà.

Confermo.

diversamente l'acquirente si sarebbe rifiutato di stipulare

Non so a che titolo, cioè si, il rischio che l’acquirente non proceda all’acquisto c’è, ma a che titolo? Con quali ragioni? Parliamo sempre di un anno di tempo per riacquisto o autodenuncia, chiaro è che nessuno mai si fida dell’altro.
Il dubbio in questo caso sono:
- può l’acquirente ritirarsi dall’affare se il venditore non accetta deposito (NON più obbligatorio),
- il venditore diventerebbe inadempiente (ma non penso proprio), se non lascia deposito e acquirente si ritira?
Resta comunque responsabilità dell’agenzia informare l’acquirente della cosa.
A me questa cosa è capitata 2 volte, la prima volta è stata abbastanza difficile da spiegare la cosa, la seconda volta mi sono portata avanti informando il venditore su questa cosa, non ho mai avuto problemi e mai ne vorrei avere anche in futuro.
Di fatto però la confusione si crea perché non tutti i Notai seguono lo stesso modus operandi (ad esempio so che su Verona non è richiesto e manco lo sapeva il venditore), ma penso anche tra notai della stessa provincia non tutti procedono così (bene o male che sia).

 

[Michela_]

Il venditore può rifiutarsi di lasciare la somma in deposito al notaio, e il notaio può stipulare ugualmente.
Resta però il fatto che se il notaio fa "terrorismo" con l'acquirente, nascono inevitabilmente delle complicazioni/difficoltà

Infatti questo è il problema. Sé l’acquirente si può rifiutare di acquistare o meno. La cosa è soggettiva, il venditore può essere in buona fede ma come l’ultima volta, l’importo da lasciare in deposito era di €7.500 e non tutti hanno questa disponibilità sul c.c. Non so ma è un argomento abbastanza complesso secondo me.
@STUDIO DUCHEMINO non te lo so ben spiegare (ho capito il concetto), se trovo la corretta spiegazione online poi la posto. Grazie

 

[brina82]

È a garanzia SOLO di chi acquista.

Da una parte è una procedura necessaria, dall'altra però sarebbe altresì necessario avvisare il venditore sin dal preliminare...

 

[Michela_]

È a garanzia SOLO di chi acquista.

Da una parte è una procedura necessaria, dall'altra però sarebbe altresì necessario avvisare il venditore sin dal preliminare...

Infatti la seconda volta mi sono portata “avanti” informando il venditore, fatto sta che “notaio che vai, modus operandi che trovi”.

Da una parte è una procedura necessaria

Ma non obbligatoria. L’80% acquistano un’altro immobile, i restanti 20% hanno un anno di tempo per decidere.
Sull’informare il venditore concordo, idem l’acquirente.