Vendita 50% prima casa al coniuge per usufruire ancora dei benefici

[MLD]

Ed a vendergli la sola "nuda proprietà" non calerebbe di molto il valore (e quindi i costi) pur rimanendo comunque "libero" come prima casa ?
(se Fatter avesse 40 anni il valore da vendere sarebbe il solo 15% del 50% e quindi sarebbe facile anche il "passaggio di denaro").
La tabella sta qui :
Tabelle Coefficienti Usufrutto e Nuda Proprietà 2015 - Studio Legale Andreani

non credo possa farlo in quanto rimarrebbe comunque proprietario di un immobile ad uso abitazione nel comune in cui vorrebbe acquistare un'altra abitazione con i requisiti prima casa...

Chi acquista la prima casa può fruire delle agevolazioni a condizione che:

• non sia proprietario, nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
• non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
• non sia titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni ;
• l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o nel quale svolge la propria attività;
• l’immobile acquistato non sia considerato “di lusso”.

 

[Gherardo5]

E' vero.
Sarebbe stato possibile se la casa attuale l'avesse ricevuta in eredità o donazione ma non avendola comprata come "prima casa".

 

[alessandro66]

Ed a vendergli la sola "nuda proprietà" non calerebbe di molto il valore (e quindi i costi) pur rimanendo comunque "libero" come prima casa ?
(se Fatter avesse 40 anni il valore da vendere sarebbe il solo 15% del 50% e quindi sarebbe facile anche il "passaggio di denaro").
La tabella sta qui :
Tabelle Coefficienti Usufrutto e Nuda Proprietà 2015 - Studio Legale Andreani

Non può...il mantenimento dell'usufrutto, seppur sul 50%, gli precluderebbe l'acquisto come prima casa, infatti tra i requisiti soggettivi, tra gli altri, è previsto: "di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa."

 

[Fatter]

Avrei ancora un paio di questioni:
- secondo voi, quanto potrebbe costarmi approssimativamente l'atto di trasferimento del 50% prima casa a mia moglie ipotizzando un prezzo di euro 50.000 che sta un po' nel mezzo tra valore catastale ed effettivo e mi metterebbe al riparo da eventuali accertamenti.
- se invece io volessi concedere l'usufrutto a mia moglie sulla nuova casa, io potrei sempre acquistarla con le agevolazioni prima casa?

 

[alessandro66]

- secondo voi, quanto potrebbe costarmi approssimativamente l'atto di trasferimento del 50% prima casa a mia moglie ipotizzando un prezzo di euro 50.000 che sta un po' nel mezzo tra valore catastale ed effettivo e mi metterebbe al riparo da eventuali accertamenti.

Chiaramente devi chiedere ad un Notaio...se più di uno meglio, visto e considerato che quasi più nessuno utilizza al centesimo le tabelle professionali per il calcolo della parcella. Su cosa dichiarare, però, ti avevo già risposto...evidentemente non ti ho convinto e quindi ti invito a verificare la risposta tramite notaio...riassumendo, comunque, per evitare accertamenti, perdita delle agevolazioni e sanzioni, devi dichiarare il prezzo realmente pagato (che è tracciabile), le imposte si pagheranno comunque sul valore catastale.

- se invece io volessi concedere l'usufrutto a mia moglie sulla nuova casa, io potrei sempre acquistarla con le agevolazioni prima casa?

Una volta che ti sei liberato della casa attuale (vendita a tua moglie) puoi acquistare tranquillamente con le agevolazioni prima casa (relativamente al valore catastale della nuda proprietà), se tua moglie avrà l'usufrutto, su tale quota lei dovrà pagare l'imposta di registro come seconda casa....conviene? Puoi rispondere solo tu con i valori catastali alla mano.

 

[Fatter]

Non ho ben capito cosa intendi per prezzo veramente pagato; io vorrei pagarlo 50.000 e dichiararlo pure. Non vorrei dichiarare il falso. Diciamo invece che a 50.000 è un po' a sconto, ma nenanche di moltissimo, quindi non credo che l'ade lo possa contestare.
Per quanto riguarda l'usufrutto sulla casa nuova: allora è l'usufruttuario che deve pagare le imposte?
In sostanza sto cercando di beneficiare dei requisiti prima casa ma anche di dare una certa tutela a mia moglie.

 

[alessandro66]

Non ho ben capito cosa intendi per prezzo veramente pagato; io vorrei pagarlo 50.000 e dichiararlo pure. Non vorrei dichiarare il falso. Diciamo invece che a 50.000 è un po' a sconto, ma nenanche di moltissimo, quindi non credo che l'ade lo possa contestare.
Per quanto riguarda l'usufrutto sulla casa nuova: allora è l'usufruttuario che deve pagare le imposte?
In sostanza sto cercando di beneficiare dei requisiti prima casa ma anche di dare una certa tutela a mia moglie.

In una compravendita si paga un prezzo...in atto va indicato quel prezzo. Se è inferiore al valore di mercato, occhio che non lo sia esageratamente sennò l'AdE potrebbe far scattare ugualmente l'accertamento.
Non è che l'imposta di registro la paga l'usufruttuario ma paga anche l'usufruttuario in proporzione al valore di usufrutto, il nudo proprietario pagherà anch'esso in proporzione al valore della nuda proprietà....secondo me, invece di incartarvi in soluzioni fantasiose alla ricerca di una economicamente valida per acquistare prima di aver venduto, dovreste concentrarvi sulla vendita per poter poi acquistare con calma e nella normalità di questo tipo di operazione.

 

[Fatter]

....secondo me, invece di incartarvi in soluzioni fantasiose alla ricerca di una economicamente valida per acquistare prima di aver venduto, dovreste concentrarvi sulla vendita per poter poi acquistare con calma e nella normalità di questo tipo di operazione.

Vero, ma non possiamo più permettercelo perchè siamo già nella casa nuova in forza del preliminare di acquisto che ci conferiva il possesso, abbiamo fatto lavori di finitura a ns spese e l'impresa non ci rileva in permuta la vecchia casa come era stabilito nel preliminare perchè speravano di venderla prima della scadenza ma ciò non è avvenuto. E considerato che l'inadempienza di cui sopra testimonia pure che hanno qualche problema finanziario, vorrei fare agli stessi una proposta di acquisto tenendomi la vecchia casa per vendermela io con calma. Quindi alle soluzioni fantasiose sono costretto prima che la banca dell'impresa, notoriamente istituti poco fantasiosi, mi mettano all'asta la casa.....

 

[alessandro66]

Vero, ma non possiamo più permettercelo perchè siamo già nella casa nuova in forza del preliminare di acquisto che ci conferiva il possesso, abbiamo fatto lavori di finitura a ns spese e l'impresa non ci rileva in permuta la vecchia casa come era stabilito nel preliminare perchè speravano di venderla prima della scadenza ma ciò non è avvenuto. E considerato che l'inadempienza di cui sopra testimonia pure che hanno qualche problema finanziario, vorrei fare agli stessi una proposta di acquisto tenendomi la vecchia casa per vendermela io con calma. Quindi alle soluzioni fantasiose sono costretto prima che la banca dell'impresa, notoriamente istituti poco fantasiosi, mi mettano all'asta la casa.....

Quindi non vogliono più la vostra in permuta come concordato nel prelimnare? E come pensano di risolvere la loro inadempienza? In più credi che abbiano problemi economici tali da incidere negativamente sulla casa che stai acquistando causa banca.....ok, direi che tutti i consigli lungimiranti che ti sarebbero potuti tornare comodo, sono andati a farsi benedire. Ma un notaio l'hai interpellato? La difficoltà di vendita della tua potrebbe essere imputabile al prezzo richiesto? Quanto hai versato al preliminare? Hai fatto fare una visura sull'impresa?...Hai valutato un affitto a riscatto che ti permetterebbe di acquistare successivamente e non pagare le imposte fino alla transazione e nel frattempo vendere la tua?.... Ho fatto un pò di domande...

 

[Fatter]

Ma un notaio l'hai interpellato? La difficoltà di vendita della tua potrebbe essere imputabile al prezzo richiesto? Quanto hai versato al preliminare? Hai fatto fare una visura sull'impresa?...Hai valutato un affitto a riscatto che ti permetterebbe di acquistare successivamente e non pagare le imposte fino alla transazione e nel frattempo vendere la tua?....

Il notaio ha redatto il preliminare che è stato trascritto per darci qualche garanzia in più; interpellato di recente anche lui converge sulla soluzione vendita vecchia casa, perchè se l'ipoteca della banca grava sulla nuova casa e l'impresa non ha soldi per chiuderla senza l'ausilio della vendita della mia vecchia casa, è inutile e controproducente fare causa per l'esecuzione forzata del contratto. Recentemente abbiamo abbassato il presso della casa in vendita e qualche contatto in più sembra arrivare ma io non mi sento più tranquillo a pazientare perchè temo che questi abbiano il fiato corto e vorrei tagliare la testa al toro offrendo cash un importo ovviamente ribassato rispetto all'ipotesi valore permuta + delta cash. Per ora la visura dell'impresa non rileva pregiudizievoli di sorta ma se per loro ammissione mi dicono che non hanno i soldi per rilevare il mio vecchio immobile e levare l'ipoteca, questa situazione potrebbe durare poco. Cosa suggeriresti di fare in altenativa ad una proposta di acquisto a sconto?