Vendita appartamento legge 560/93

[Mirko1]

D'accordo.
Però la faresti l'"offerta preventiva"? Oppure aspetteresti di avere un'offerta vera in mano e comunicare quella all'ente?

E poi: qual è la probabilità che un potenziale cliente si spaventi di fronte alla possibilità di fare un'offerta e di avere la prelazione dell'ente che aleggia su di loro? (e quindi nessuno offre nulla, scappando a gambe levate?) Ovvero: un bene in questa situazione è comunque commerciabile o, ripeto, è meglio avere una liberatoria prima di metterlo in vendita?

 

[Bagudi]

Si, potresti comunque mandare la lettera all'Ente e metterti avanti per poter dire ai potenziali acquirenti che sei già a posto con la liberatoria.

 

[Rosa1968]

ex Ferrovie dello Stato che hanno riscattato ai sensi della legge in oggetto a metà anni '90.

quindi è rimasta la prelazione nonostante abbiano riscattato?

 

[Mirko1]

Rosa, probabilmente (anzi, sicuramente) mi sono espresso male io (e me ne scuso), con "riscattato" intendevo che avevano acquistato l'appartamento delle Ferrovie, che già occupavano come inquilini, ai sensi della 560/93. Non sapevo circa la possibilità di "riscattare" la prelazione a latere dell'acquisto dell'immobile.

 

[ingelman]

Rosa, probabilmente (anzi, sicuramente) mi sono espresso male io (e me ne scuso), con "riscattato" intendevo che avevano acquistato l'appartamento delle Ferrovie, che già occupavano come inquilini, ai sensi della 560/93. Non sapevo circa la possibilità di "riscattare" la prelazione a latere dell'acquisto dell'immobile.

penso che in parte le risposte (pareri) ti sono state date
un ulteriore consiglio te lo potrebbe dare il Notaio che si è occupato di fare gli atti di assegnazione (molto probabilmente già avrà affrontato il problema con qualche altro cliente con lo stesso tuo dubbio)

visto che sono passati solo 15anni può darsi che lo trovi ancora sulla cresta dell'onda in attività ..... speriamo per lui

 

[kasus belli]

Buongiorno, spero che quello che scrivo sia di utilità per tutti.

Allora, ho chiamato l'Aler e il funzionario (tra l'altro anche molto disponibile e chiaro nelle spiegazioni) mi ha detto che vi sono due possibilità.

La prima è quella descritta da kasus belli, ovvero pagare la rendita catastale moltiplicata x10 + IVA di legge per poter RISCATTARE il diritto di prelazione. Dopodichè l'immobile è liberamente commerciabile.

La seconda possibilità consiste invece di scrivere all'Aler una lettera (da mandare anche via e-mail e mi è stato fornito l'indirizzo) in cui si offre l'immobile a determinate condizioni (oppure le si scrive che si è ricevuta un'offerta a un determinato prezzo e a determinate condizioni). A questo punto loro danno una LIBERATORIA comunicando di non essere interessati a ricomprare l'immobile, rinunciando al diritto di prelazione e anche in questo caso l'immobile è liberamente commerciabile. Il tutto senza nulla pagare.

Spero che sia davvero così, il dipendente Aler mi è sembrato molto sicuro di quello che diceva, ma si sa, siamo in Italia...

quel dipendente dell'Aler ti stava semplicemente pigliando in giro.
la legge 560/93 è di una chiarezza ASSOLUTA:vuoi vendere a un prezzo che spesso è il TRIPLO di quanto hai pagato l'appartamento di edilizia POPOLARE?Bene,paga e non rompere i c*******.
Te ne accorgerai quando si tratterà di rogitare e tu dirai al notaio "il dipendente aler da me contattato alla vigilia del PRIMO MAGGIO 2015 mi ha detto che...."

 

[Rosa1968]

Mangiato pesante? Chiarissimo comunque.

 

[Mirko1]

quel dipendente dell'Aler ti stava semplicemente pigghiando poò kulo.
la legge 560/93 è di una chiarezza ASSOLUTA

Al di là del linguaggio colorito, ho passato il fine settimana a spulciarmi le leggi e l'impressione è che effettivamente non sia solo come dici tu.

Legge 560/93, art. 1 comma 20
"Gli alloggi e le unità immobiliari acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, anche parzialmente, né può essere modificata la destinazione d'uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo. In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione."

Legge 560/93, art. 1 comma 25
"Il diritto di prelazione di cui al nono comma dell'articolo 28 della legge 8 agosto 1977, n. 513, e successive modificazioni, si estingue qualora l'acquirente dell'alloggio ceduto in applicazione del medesimo articolo 28 versi all'ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali."

Legge 513/77, art. 28 comma 9
"L'assegnatario può alienare l'alloggio qualora ricorrano, le condizioni di cui al precedente quinto comma. In tal caso deve darne comunicazione al competente istituto autonomo per le case popolari, il quale potrà esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all'acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati."

Per quanto possa valere, qui conferma ciò che ha detto il funzionario dell'Aler:
Diritto di prelazione ex art. 28 della legge 513 del 1977 (alloggi di edilizia residenziale pubblica) - WikiJus

Ora, per non saperne nè leggere nè scrivere, chiedo il parere di almeno un notaio.

 

[kasus belli]

Al di là del linguaggio colorito, ho passato il fine settimana a spulciarmi le leggi e l'impressione è che effettivamente non sia solo come dici tu.

Legge 560/93, art. 1 comma 20
"Gli alloggi e le unità immobiliari acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, anche parzialmente, né può essere modificata la destinazione d'uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo. In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione."

Legge 560/93, art. 1 comma 25
"Il diritto di prelazione di cui al nono comma dell'articolo 28 della legge 8 agosto 1977, n. 513, e successive modificazioni, si estingue qualora l'acquirente dell'alloggio ceduto in applicazione del medesimo articolo 28 versi all'ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali."

Legge 513/77, art. 28 comma 9
"L'assegnatario può alienare l'alloggio qualora ricorrano, le condizioni di cui al precedente quinto comma. In tal caso deve darne comunicazione al competente istituto autonomo per le case popolari, il quale potrà esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all'acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati."

Per quanto possa valere, qui conferma ciò che ha detto il funzionario dell'Aler:
Diritto di prelazione ex art. 28 della legge 513 del 1977 (alloggi di edilizia residenziale pubblica) - WikiJus

Ora, per non saperne nè leggere nè scrivere, chiedo il parere di almeno un notaio.

Innanzitutto mi scuso per il linguaggio che tu definisci "colorato" e sei fin troppo buono nei miei riguardi.

Ribadisco che la legge secondo me non potrebbe essere più chiara.
Tu sei di fronte a 2 opzioni:
-quella a te più conveniente:cioè pagare 10 volte la rendita catastale,più IVA 22%,più istruttoria.
in questo modo ti liberi dal vincolo e vendi a chi ti pare.
-la seconda ipotesi è sì praticabile ma MOLTO più rischiosa,e chiunque si guarderebbe bene dal metterla in essere,infatti a fronte di una tua comunicazione all'ente loro potrebbero tranquillamente esercitare il diritto di prelazione come da legge 560/93 e rilevare l'immobile al prezzo a suo tempo pagato più la rivalutazione intercorsa nel frattempo in base alle rilevazioni istat.


Ora l'immobile è un tugurio fatiscente e non commerciabile e allora si spiegherebbe il tuo volerlo cedere all'ente al fine di liberarti di un bene privo di valore,nel qual caso l'ente ti risponderebbe "tienitelo e fanne quello che vuoi e non ti chiediamo niente", oppure esso ha un suo valore di mercato ed è tranquillamente piazzabile con un buon margine rispetto a quello pagato all'acquisto più la succitata rivalutazione e allora ti conviene pagare come sopra scritto.

Io conosco parecchi che hanno pagato l'onere derivante dall'estinzione del diritto di prelazione e NESSUNO si è mai sognato di rivenderlo all'ente,e non credo che ciò avvenga se non ci fosse una immediata utilità.

Ciao.

 

[Mirko1]

Mah, la stessa Bagudi ha scritto che quella è la classica procedura per l'edilizia convenzionata.

Mi viene da chiedere cosa ci guadagni l'Aler, in questa situazione di mercato, a riprendersi un immobile degli anni '60 che ha alienato 20 anni fa, ora che è 20 anni più vecchio.

Posto che la legge del '77 parla, tra l'altro, di "assegnatario" (e i miei zii non sono assegnatari, ma proprietari).

Inoltre, il dipendente dell'Aler mi ha detto che la prelazione sarebbe sul prezzo a cui il proprietario vorrebbe vendere, non quello pagato a suo tempo+rivalutazione (e già che ci penso, qui un'altra telefonatina ci sta per chiarire questo punto).

Infine, la stessa Aler non avrebbe maggiore convenienza a dirmi "Le conviene pagare, per evitare il rischio della prelazione", invece di dirmi "E' stupido pagare se si può fare altrimenti"?
Preciso che non ho mai specificato loro di quale immobile si tratti, potrebbe anche essere fatiscente per quanto ne sanno loro, eh.


Quello che trovo sicuro è un'enorme confusione, come al solito in Italia, tanto per cambiare.