Vendita fabbricati abusivi

[Perugianda]

leggi questa analisi del notariato e vedi se trovi spunti interessanti per la tua vicenda

https://www.notariato.it/sites/default/files/998.pdf

Grazie mille!!!
Dunque, secondo il saggio che mi hai postato, al paragrafo 6 e in avanti, l'atto è nullo. Ora bisogna vedere se rientra tutto l'atto con oltre il dieci per cento di superficie edificata oppure solo una parte se ho capito bene....

 

[matusalemme]

prego....e gran calma

lo studio è del Consiglio del Notariato, tra l'altro del Dr. Casu (quindi, da un profondo studioso della materia),non da un pisquano qualsiasi, però lo scritto è datato e va verificato con eventuali aggiornamenti e, sopratutto, con gli orientamenti della giurisprudenza

sarebbe da verificare se in questi ultimi anni la giurisprudenza in generale (ed, in particolare, quella del Tribunale della tua zona) si è dimostrata lassista oppure più restrittiva nei confronti degli abusi edilizi

diciamo che finora hai posato solo la prima pietra (della tua verifica), ma manca ancora tutto il piano, compresi muri maestri, impianti e serramenti...

una volta che avrai verificato l'attualità di quanto scritto al paragrafo n. 6, dovrai confrontarti con quanto precisato al paragrafo 7 , che dovrebbe essere quello che ti interessa maggiormente

alla luce di quanto si evince dal paragrafo n. 7, tutto dipenderebbe - in fatto - dal rapporto in percentuale tra la superficie complessiva del terreno e quella della costruzione abusiva: se l'abuso è di piccole dimensioni, la nullità non si estenderà all'intero atto e, quindi, non travolgerà anche la vendita del terreno; diversamente, nel caso contrario

poi - in diritto - si tratterebbe di verificare anche il testo del contratto: magari (e qui la sparo forte) si potrebbero trovare delle sorprese, tipo la clausola che l'eventuale nullità (di solito: di una clausola) travolge / non travolge l'intero contratto
sia chiaro, in questo momento ragiono al buio, non so quale clausola potrebbe esser dichiarata nulla: sarebbe un qualcosa da costruire

 

[francesca63]

però lo scritto è datato e va verificato con eventuali aggiornamenti e, sopratutto, con gli orientamenti della giurisprudenza

Si, lo scritto è decisamente datato.
Mi pare che gli ultimi orientamenti parlino, in caso di vendita di immobili senza menzione del titolo edilizio, di nullità , che però può essere fatta valere solo da chi ne avrebbe interesse ( ovvero le parti del contratto di compravendita); quindi una sorta di "nullità relativa".
Non sarei convinta che la suddetta eventuale nullità possa essere invocata da un terzo estraneo, seppur erede del venditore.

 

[marcanto]

Non sarei convinta che la suddetta eventuale nullità possa essere invocata da un terzo estraneo, seppur erede del venditore.

io tenderei ad escluderlo proprio ....

 

[matusalemme]

L'erede, secondo me, ha - a josa - legittimazione ad agire per chiedere la nullità del contratto ex art. 1421 cod. civ.

e ciò :
sia perchè - in diritto - la legittimazione ad agire per impugnare un contratto è sempre riconosciuta a chi è stato parte dello stesso
e con formula risalente ancora ai romani, si insegna da sempre che l'erede succede "in locum et ius" del de cuius, quindi l'erede succede nel patrimonio e nelle azioni che spettano/sarebbero spettate al de cuius


e sia perchè l'art. 1421 cod. civ. riconosce tale legittimazione a " chiunque vi abbia interesse", quindi non solo alle parti del contratto , ma anche ad altri
e non vedo altrimenti chi - se non (anche) gli eredi - possano essere questi altri che potrebbero aver interesse


l'interesse ad agire dell'erede Perugianda è quello non solo di non perdere un bene che doveva far parte della sua eredità, ma è anche quello di non perdere il giardino circostante la sua abitazione: più interesse di così...

inoltre, nell'eventuale giudizio proposto dall'erede (che sò, per annullamento del contratto da incapacità di intendere e volere del babbo, errore, dolo, etc.), la nullità potrebbe essere anche rilevata dal giudice d'ufficio, sempre ai sensi dell'art.1421 cod. civ.

diciamo che, secondo me, quello della legittimazione ad agire è l'ultimo dei problemi di cui s'ha da preoccupare Perugianda

 

[francesca63]

diciamo che, secondo me, quello della legittimazione ad agire è l'ultimo dei problemi di cui s'ha da preoccupare Perugianda

Ci saprà raccontare.
Certo l'aver perso una parte di giardino, a meno che il padre fosse incapace di intendere e volere, o sia stato circuito, non da, di per sé, diritto a domandare la nullità dell'atto.
E non so nemmeno quanto conviene chiedere la nullità , addossandosi la responsabilità dell'abuso.
Mi pare più una questione di dissapori famigliari, in un contesto forse degradato, con ripicche varie, che altro.
Inoltre, l'acquirente, non essendo gli immobili abusivi menzionati in atto, potrebbe semplicemente demolirli, e sarebbe a posto con l'acquisto.

 

[brina82]

Si, lo scritto è decisamente datato.
Mi pare che gli ultimi orientamenti parlino, in caso di vendita di immobili senza menzione del titolo edilizio, di nullità

La dicitura io l'ho sempre interpretata come vendita di una costruzione: se non citi il titolo (o la dicitura ante '67) della costruzione, l'atto è nullo; in questo caso però la compravendita interessa un terreno, la costruzione non è mai citata...

Cioè voglio dire che forse non è questo il caso.

 

[matusalemme]

solo per completezza di info (a Perugianda)

1. la responsabilità penale è personale, quindi direi solo del babbo, che è morto
2. eventualmente, Perugianda farai i tuoi calcoli e, se ti conviene, risponderai con qualche sanzione pecuniaria
3. se nel compendio immobiliare (terreno+ costruzione abusiva) dovesse prevalere, la superficie della costruzione, secondo il Consiglio del Notariato (da verificarne l'attualità) la nullità prevale e travolgerà tutto l'atto
4. stiamo parlando di un abuso edilizio: potrebbe intervenire, se sollecitato con esposto, anche il P.M.
5. per evitare dispersione delle prove, a futura memoria potrebbe tornare utile un servizio fotografico od una CTU

 

[brina82]

per evitare dispersione delle prove, a futura memoria potrebbe tornare utile un servizio fotografico od una CTU

Perizia giurata fotografica penso basterebbe...

 

[francesca63]

1. la responsabilità penale è personale, quindi direi solo del babbo, che è morto

Si, certo.
Ma se fa annullare l'atto, resta lui/lei con immobili abusivi ( al di là della responsabilità penale).