Vendita Immobile con Caparra Confirmatoria e Condizione sospensiva

[PyerSilvio]

Devo dire che a differenza di quanto scritto dai miei carissimi amici che hanno precedentemente risposto, hai trovato un avvocato che sà il fatto suo in urbanistica e in campo immobiliare.

Sorvola sulle menate insignificanti sull'erogazione contestuale o al consolidamento d'ipoteca ( anche sìè bene sapere prima quando e come la banca del tuo acquirente erogherà )

Non sottovalutare l'aspetto che ha sottolineato il tuo avvocato, I condoni e la chiusura di due portici vanno a modificare sostanzialmente le condizioni di salubrità dell'immobile, c'è un aumento di cubatura che stravolge le caratteristiche dell'immobile originario anche se in precedenza dotato di certificazione di agibilità/abitabilità

Anche se la mancanza di tale certificazione non è ostativa alla stipula di un atto definitivo (sempre che l'acquirente accetti tale condizione) potrebbe essere ostativa alla concessione del mutuo richiesto dal tuo acquirente e di conseguenza ti esporrebbe ad una situazione poco tranquilla dato che il diniego o difetto, in questo caso, dipende dall'immobile.

Così hai sempre un fianco scoperto ....

Fai i complimenti da parte mia al tuo avvocato è uno che vede lungo e non si limita a guardare solo quello che gli capita davanti al naso

Fossi in te seguirei il consiglio del tuo avvocato inserendo la clausola che ti ha suggerito, e nel frattempo incaricherei un tecnico per richiedere l'agibilità a fronte delle opere condonate

Be,

Si verifica prima e si stipula il compromesso senza dover prevedere strascichi futuri.

Appare evidente, che l'acquirente vuole seriamente, concludere e non va da nessuna parte.

Attesa gia', la via cautelare sul mutuo, non occore farcire il contratto, di condizioni espresse, perche' si avverino.

Piuttosto che esserne sottoposto, molto meglio andare a produrre, gli effetti immediati che occorrono, alla chiusura del negozio.

Questo, mi aspetterei che mi sugerisse, il mio avvocato.

Diversamente non far firmare affatto.

Proprio per la motivazione esposta della responsabilita' imputabile all'immobile.

L'unica, vera, arma letale, nella compravendita, e' nelle mani del venditore.

Che concede in vendita.

Concederegli non ha nulla a che vedere con sottoporsi.

Tralasciando sconfinamenti in ambito urbanistico, questo pizzico di semplicita', consente genuinamente di oosservare, le differenze sostanziali tra i vettori delle vendite e i tecnici giuristi.

Chi fa' le clausole e chi le compravendite.

Eppure, prevenire e' meglio di curare, lo sanno anche i sassi.

 

[benedd]

Grazie mille a tutti quanti per le esaurienti risposte.

Scusate la latitanza ma ci sono stati un pò di problemi.

La soluzione purtroppo non si è riusciti a trovarla in quanto ci siamo andati ad incagliare in altre problematiche....

Al momento ci troviamo incagliati su due problemi sostanziali:

1) Agibilità, ossia il mio immobile è completamente in regola dal punto di vista catastale e tutto il resto, solo che nell'86 sono stati fatti dei condoni, regolarmente sanati (chiusura di un portico) per il quale successivamente non è stata richiesta una nuova abitabilità (è presente però l'abitabilità precedente). MI sono già preoccupato di dare mandato all'architetto per definire e ultimare la pratica e mi ha informato che entro fine gennaio avrò il mio documento in mio possesso.
L'acquirente però non vuole inserire questa specifica nel preliminare (io mi sono preoccupato d'informarlo e di sanare la posizione, nonostante la casa sia completamente da ristrutturare e da suddividere in più unità immobiliari, cosa che lui mi ha informato di voler fare in quando vuole creare dei mini appartamenti per i figli)
2) Divisione Materiale del terreno con i vicini
La proprietà precedentemente era unica e su un unico terreno sono presenti 3 diverse unità immobiliari. Fino ad ora non si era proceduto a dividere il terreno perchè si pensava di poter vendere congiuntamente, cosa che invece non si è riusciti a fare, per cui ci si trova con le divisioni da dover effettuare. Il mio acquirente vuole che mi impegni per iscritto a fare un determinato tipo di divisione, cosa che in principio non avrei fatto in quanto avevamo concordato una divisione perimetrale con solo rete e paletti; abbiamo convenuto che io farò una parte del lavoro, mentre la parte legata alla componente muraria, (quindi il muro) sarà a suo carico, ma a questo punto ha inserito nel preliminare che lui pagherà il 50% del lavoro mentre la restante parte del lavoro sarà a carico dei vicini.... io non posso andare ad impegnarmi per una cosa non di mia competenza, sbaglio?

Grazie mille a tutti

 

[PyerSilvio]

Grazie mille a tutti quanti per le esaurienti risposte.

Scusate la latitanza ma ci sono stati un pò di problemi.

La soluzione purtroppo non si è riusciti a trovarla in quanto ci siamo andati ad incagliare in altre problematiche....

Al momento ci troviamo incagliati su due problemi sostanziali:

1) Agibilità, ossia il mio immobile è completamente in regola dal punto di vista catastale e tutto il resto, solo che nell'86 sono stati fatti dei condoni, regolarmente sanati (chiusura di un portico) per il quale successivamente non è stata richiesta una nuova abitabilità (è presente però l'abitabilità precedente). MI sono già preoccupato di dare mandato all'architetto per definire e ultimare la pratica e mi ha informato che entro fine gennaio avrò il mio documento in mio possesso.
L'acquirente però non vuole inserire questa specifica nel preliminare (io mi sono preoccupato d'informarlo e di sanare la posizione, nonostante la casa sia completamente da ristrutturare e da suddividere in più unità immobiliari, cosa che lui mi ha informato di voler fare in quando vuole creare dei mini appartamenti per i figli)
2) Divisione Materiale del terreno con i vicini
La proprietà precedentemente era unica e su un unico terreno sono presenti 3 diverse unità immobiliari. Fino ad ora non si era proceduto a dividere il terreno perchè si pensava di poter vendere congiuntamente, cosa che invece non si è riusciti a fare, per cui ci si trova con le divisioni da dover effettuare. Il mio acquirente vuole che mi impegni per iscritto a fare un determinato tipo di divisione, cosa che in principio non avrei fatto in quanto avevamo concordato una divisione perimetrale con solo rete e paletti; abbiamo convenuto che io farò una parte del lavoro, mentre la parte legata alla componente muraria, (quindi il muro) sarà a suo carico, ma a questo punto ha inserito nel preliminare che lui pagherà il 50% del lavoro mentre la restante parte del lavoro sarà a carico dei vicini.... io non posso andare ad impegnarmi per una cosa non di mia competenza, sbaglio?

Grazie mille a tutti

..e se poi;

Fatti tutti questi frazionamenti, divisori in fabbricati di varia natura, pratiche edilizie, urbanistiche e spese per l'intervento di tecnici professionisti già ottemperati, l'acquirente si tira indietro e non procede più all'acquisto..?

Che fai..? Rimani con la tua proprietà, divisa e frazionata secondo il gradimento dell'acquirente, che non esiste più...??

Molto meglio, quantificare le spese e defalcarle dal saldo prezzo, lasciando l'acquirente libero di sindacare e scegliere ciò che vuole, su ciò che realmente sta acquistando.

Se dovesse succedere, che questo promissario acquirente, retroceda nella sua azione di acquisto;
Che quindi si rendesse necessario, reperire un nuovo acquirente, che volesse a sua volta dividere in modo diverso la tua proprietà, che fai..?
Rimetti mano su ogni questione appena fatta per quello e la rifai per l'altro..?

Non esiste.

 

[Rosa1968]

Non e' una torta questo terreno. E nessuno si impegna a comprare un qualcosa che non ha punti fissi. Io direi prima atto di divisione in accordo con gli altri proprietari. Non esiste il dopo potresti impegnarti per una cosa dove dopo per un minimo rompete i rapporti e poi che fai?
Primo passaggio divisione
Poi il resto.

 

[benedd]

Non e' una torta questo terreno. E nessuno si impegna a comprare un qualcosa che non ha punti fissi. Io direi prima atto di divisione in accordo con gli altri proprietari. Non esiste il dopo potresti impegnarti per una cosa dove dopo per un minimo rompete i rapporti e poi che fai?
Primo passaggio divisione
Poi il resto.

Scusate, preciso che è già tutto quanto diviso catastalmente e anche con gli altri proprietari, manca solo la divisione fisica!

Il problema sta proprio in questo, ossia io contavo di fare una divisione tradizionale con un muretto basso e sopra rete con paletti, al contrario il mio acquirente vuole un muro alto 1.80 mt più la rete di 1.50 mt, cosa che a livello economico non so se gli altri proprietari sono disposti a fare.... proprio per questo motivo non posso firmare una sua richiesta di pagare al 50%

 

[Rosa1968]

Nella divisione non avevate deciso come dividervi? Lui si deve adeguare.

 

[benedd]

Nella divisione non avevate deciso come dividervi? Lui si deve adeguare.

Si ma avevamo deciso prima del compromesso e ora cambia le carte in tavola...

 

[ingelman]

Nella divisione non avevate deciso come dividervi? Lui si deve adeguare.

Nelle divisioni è sempre il lui che si deve adeguare
Sorry.

Si ma avevamo deciso prima del compromesso e ora cambia le carte in tavola...

Tieni il punto
Lascia a lui eventuali cambiamenti futuri, volendo sorvolare sull'aspetto economico non puoi promettere nulla senza sentire le volontà degli altri (mi vien da scrivere condomini) proprietari confinanti

 

[PyerSilvio]

Si ma avevamo deciso prima del compromesso e ora cambia le carte in tavola...

Stante cosi' le cose, non si capisce, dove sia il problema allora.

Atteso, che le divisioni e gli accordi sono gia' stati fatti, si trasferiscono cosi' come sono.

La questione non e' tecnica ma di pura compravendita.

Quindi tutta una questione di prezzo.

Fabbricati ed opere divisorie, che hai concordato assieme al vicinato, avranno valori su determinate cifre, come fossero opere di capitolato.

Se al promissario acquirente non sono gradite, puo' intervenire, a sua cura e spese e realizzarle come meglio gli pare.

Diversamente vada comprando qualcos'altro.

Questo dovresti intimargli anziche' farti prendere in giro.

Posto che un muro alto come hai esposto, non e' affatto scontato,da ottenere in concessione dalle autorita'.

Ma se questo cliente, il muro divisorio lo volesse con gli inserti d'oro che fai, vai a chiamare i maestri orafi da Valenza Po, per vendergli la casa...?

 

[benedd]

Stante cosi' le cose, non si capisce, dove sia il problema allora.

Atteso, che le divisioni e gli accordi sono gia' stati fatti, si trasferiscono cosi' come sono.

La questione non e' tecnica ma di pura compravendita.

Quindi tutta una questione di prezzo.

Fabbricati ed opere divisorie, che hai concordato assieme al vicinato, avranno valori su determinate cifre, come fossero opere di capitolato.

Se al promissario acquirente non sono gradite, puo' intervenire, a sua cura e spese e realizzarle come meglio gli pare.

Diversamente vada comprando qualcos'altro.

Questo dovresti intimargli anziche' farti prendere in giro.

Posto che un muro alto come hai esposto, non e' affatto scontato,da ottenere in concessione dalle autorita'.

Ma se questo cliente, il muro divisorio lo volesse con gli inserti d'oro che fai, vai a chiamare i maestri orafi da Valenza Po, per vendergli la casa...?

Grazie per le risposte.

Difatti è quello che penso e vorrei fare io, ma l'agente immobiliare mi frena adducendo come scusa la difficoltà nel vendere l'immobile.

L'altra questione che mi preme è il discorso dell'abitabilità (o agibilità) per il quale ho già dato mandato all'architetto che mi ha indicato in un paio di mesi la tempistica di ottenimento ....
Io avevo provveduto ad inserire nel contratto una clausola con questa forma "Le parti espressamente convengono che l’eventuale ritardato ottenimento del certificato di agibilità entro il termine stabilito per la stipula del definitivo di vendita, per ritardi non imputabili alla parte promissaria venditrice, non potrà essere considerato causa di risoluzione del contratto per inadempimento del venditore e non potrà legittimare una richiesta di riduzione del prezzo d’acquisto pattuito" che è stata prontamente modificata con questa "
Le parti espressamente convengono che solo nel caso di un eventuale ritardato ottenimento del relativo certificato di agibilità entro il termine stabilito per la stipula del definitivo di vendita, non potrà essere considerato causa di risoluzione del contratto."

Tengo a precisare che l'acquirente, sapendo che l'immobile è completamente da ristrutturare, è indispensabile che faccia lavori per viverci secondo le proprie necessità e che sin dall'inizio era intenzionato a ristrutturare e a dividere l'immobile.

Adesso questa sua puntigliosità sull'abitabilità, mi lascia presupporre che possa avere cattive intenzioni per il futuro, ossia viste le tempistiche per il rilascio delle documentazioni in Italia possa cogliere la palla al balzo per richiedere una diminuzione futura del prezzo.....

Scusate se mi sono dilungato troppo.