Vendita tramite procuratore e decesso del venditore prima del rogito

[davideboschi]

Cuccati sto brocardo Spe’:

Dispositivo dell'art. 1722

Ratio Legis
La norma elenca una serie di cause che estinguono il mandato in ragione della sua natura. In particolare, l'estinzione per morte, interdizione o inabilitazione dipendono dal fatto che è un tipico contratto intuitus personae.

Intuitu personae
Locuzione latina

La locuzione latina Intuitu personae, da tradurre con l'italiano avuto riguardo alla persona, indica, nel linguaggio giuridico, quei negozi nei quali si ritengono di particolare rilevanza le qualità personali dei soggetti contraenti.
Tali contratti, in quanto basati sulla fiducia personale, sono intrasmissibili e, solitamente, si ritengono estinti con la morte di uno dei contraenti.

Ce ne sarebbe ancora da aggiungere, ma per simpatia verso la Dottoressa, preferisco non infierire.

Piuttosto volevo chiederti:

“Solitamente si ritengono intrasmissibili” che significa...??

Sai come’..
Sono un intermediario da campanello semplice.

Un minuto di silenzio per chi si esprime in gratuita ed immotivata aggressione.


La morte e la sopravvenuta incapacità del mandante e del mandatario

L'estinzione del mandato per la morte e la sopravvenuta incapacità (interdizione o inabilitazione) del mandante o del mandatario si spiega con riguardo all'elemento della fiducia che accompagna il rapporto.
Tuttavia il mandato quando ha per oggetto il compimento di atti relativi all'esercizio di un'impresa non si estingue se l'impresa continua.
Valgono i criteri che mantengono ferma la proposta di contratto fatta dall'imprenditore nonostante la morte, l'interdizione e l'inabilitazione dello stesso (rel. min. n. 716). L'impresa obiettivizza in un certo senso gl'interessi che si concentrano in essa e li rende quasi indipendenti dalle vicende che colpiscono la persona dell'imprenditore.
Per i contratti la revocabilita’ della Proposta e’ assicurata. in caso di morte del proponente imprenditore, dalla trasmissione agli eredi della posizione di lui e, nel caso d'incapacità, dalla esistenza del rappresentante legale, che decide circa la convenienza di mantenere o revocare la proposta medesima; per il mandato è fatta dall'art. 1722 per espressa salvezza del diritto di recesso delle parti o degli eredi anche quando eccezionalmente il mandato non si estingue nonostante la morte, l'interdizione o l'inabilitazione del mandante o del mandatario.

Io invece vorrei capire perchè da esperienza fatta in altri settori della legge, purtroppo la giurisprudenza, le nostre leggi dicono tutto e il contrario di tutto

A me pare che con il suo lungo post @PyerSilvio abbia dimostrato che la procura e il mandato si estinguono con la morte del mandatario, ma in nessuna parte di esso si dice che gli atti e le stipule posti in essere prima cessino di avere validità giuridica. In questo caso quindi direi che la legge è inequivocabile.

 

[Roby]

Se avete pazienza di leggere, si evidenzia quanto dicevo.
Casistiche infinite.

La morte del rappresentato in presenza di una procura o mandato conferita anche nell'interesse del rappresentante

Non sempre le norme in materia di procura e di mandato coincidono, infatti, quando l'incaro (procura o mandato) è conferito anche nell'interesse del rappresentante o del mandatario l'art. 1723 cc espressamente previsto in materia di mandato stabilisce che la morte del mandate non estingue il mandato; è opportuno osservare che non è prevista una norma simile in materia di rappresentanza o procura.

Ecco, quindi, che occorre valutare se l'art. 1723 cc che prevede il principio dell'irrilevanza della morte del mandante quando il mandato è conferito anche nell'interesse da mandatario è applicabile anche alla rappresentanza/procura.

In questo contesto una prima ricostruzione ritiene che in base all'art. 1723 cc la morte del rappresentato non farebbe venire meno l'efficacia della procura rilasciata anche nell'interesse del rappresentate.

Una seconda ricostruzione, parte dal rilievo che una norma simile all'art. 1723 cc non è prevista nelle norme in materia di rappresentanza, per cui non è possibile applicare alla procura (negozio unilaterale, recettizio ed astratto, essenzialmente revocabile in quanto assolutamente autonomo rispetto al negozio gestorio sottostante) una disposizione, quella di cui al secondo comma dell'articolo 1723 c.c., che, essendo dettata per il mandato (negozio gestorio sottostante alla procura), esaurisce i suoi effetti nel rapporto interno fra il mandante e il mandatario.

Inoltre, ritenere che la procura (ache se conferita nell'interesse del rappresentante) possa sopravvivere alla morte del rappresentato significa, poi, dover giustificare alcuni effetti abnormi che non possono trovare giustificazione, come ad esempio, agire in nome e per conto di un soggetto, il rappresentato, ormai defunto, oppure imputare gli effetti di un atto a dei soggetti (gli eredi del mandante) che neppure sapevano dell'esistenza della procura rilasciata dal defunto rappresentato.

Inoltre l'avversa ricostruzione trascura l'insegnamento della Corte di Cassazione secondo cui, nel mandato conferito nell'interesse del mandatario con attribuzione di procura, l'irrevocabilità del mandato è limitata al rapporto interno tra il mandante e il mandatario, sicchè la validità del contratto concluso dal mandatario con il terzo resta subordinata alla permanenza del potere di rappresentanza (che si estingue per la morte del rappresentato) e all'assenza di revoca della procura.

Questo comporta che la morte del rappresentato estingue la procura (il potere rappresentativo: il rapporto esterno) anche se la procura è stata conferita nell'interesse del rappresentante, ma per espressa disposizione dell'art. 1723 cc la morte del rappresento non estingue il rapporto di mandato (rapporto interno, che continua a sussistere tra mandatario ed eredi del mandate) quando il mandato è conferito anche nell'interesse del mandatario.

Cass. civ. sez. II del 14 giugno 2017 n. 14782

 

[PyerSilvio]

Mi sembra tutto molto chiaro e avvalora quanto sostenuto finora.

Semmai è il contrario Specialist.

Da questo deriva che colui il quale, nonostante l’estinzione della procura per sopravvenuta morte della persona fisica rappresentata (promissario venditore), si presentasse all’atto della stipula del contratto definitivo e lo sottoscrivesse comunque, agirebbe privo dei poteri rappresentativi e sarebbe tenuto a risarcire i danni che il terzo contraente (nel nostro caso, gli acquirenti dell’immobile) avesse sofferto per avere senza colpa confidato nella validità del contratto definitivo sottoscritto [2].

Questo passaggio, spiega di come gli acquirenti, possano confidare nella validità del contratto preliminare sottoscritto dal procuratore, ormai privo di poteri.
Il risarcimento del danno, qui spiegato, è imputabile al procuratore e non ai suoi eredi.

È, infine, anche doveroso mettere a disposizione degli eredi legittimi la caparra incassata all’atto della stipula del contratto preliminare.

Se fosse valido il preliminare, non si capisce perchè la caparra, pur già versata dall'acquirente, debba essere messa nella disponibilità dell'acquirente.

 

[Roby]

Gli eredi legittimi non sono gli acquirenti Pyer

 

[PyerSilvio]

Gli eredi legittimi non sono gli acquirenti Pyer

Certamente no.

Diversamente non si spiega perchè dovrebbero ri conferire procura al rappresentante.

 

[francesca63]

Questo passaggio, spiega di come gli acquirenti, possano confidare nella validità del contratto preliminare sottoscritto dal procuratore, ormai privo di poteri.

Che è quello che invece tu hai sempre negato.

Il risarcimento del danno, qui spiegato, è imputabile al procuratore e non ai suoi eredi.

Perché dopo la morte del rappresentato ha firmato in nome suo, e non avrebbe potuto.
Quindi deve risarcire l’acquirente , che non ha validamente comprato da lui.

Se fosse valido il preliminare, non si capisce perchè la caparra, pur già versata dall'acquirente, debba essere messa nella disponibilità dell'acquirente.

Gli eredi sono i venditori, in quest’ipotesi, e devono avere la caparra che il procuratore ha avuto per conto del venditore /de cuius.

 

[MILAVICKY]

Domandone: è stato venduto l appartamento di mia zia il giorno in cui è morta.
Nell atto di morte non c è l ora.
Il procuratore con procura Generale ha venduto l appartamento lo stesso giorno.
L atto è valido?

 

[brina82]

Cause di estinzione della procura: oltre che in caso di revoca, la procura si estingue per: la scadenza del termine o il verificarsi della condizione risolutiva; il compimento dell’atto; la morte, la sopravvenuta incapacità o il fallimento del rappresentato o del rappresentante; l’estinzione del rapporto di gestione.

Discussione vecchia, che tuttavia mi ero perso. Ora, visto che l'ho letta tutta, rispondo anche io

Di esempi che smentiscono Pyer se ne sono fatti 18.000, ma ne faccio uno in più.

Le cose si capiscono con gli esempi estremi.

Visto che la procura si estingue anche in caso di revoca (e non solo in caso di morte), allora nominare un procuratore potrebbe essere uno "stratagemma" atto allo scopo di fregare il prossimo.

Secondo la teoria di Pyer infatti io potrei nominare come procuratore Tizio per promettere in vendita il mio immobile, proprio perchè so che qualora tra preliminare e rogito io non volessi più vendere, basterebbe revocare la procura a Tizio e tutto decadrebbe.

Pyer dai, ci perdi pure tempo a cercare soluzioni che non esistono.

Chiama piuttosto un amico Avvocato e chiedi, possibile di tutte ste centinaia di acquisti che hai fatto, non ti sei fatto un amico Avvocato?

Avrai anche acquistato o fatto preliminari con procura, tuttavia non è mai morto ancora nessuno, tra preliminare e rogito.

Domandone: è stato venduto l appartamento di mia zia il giorno in cui è morta.
Nell atto di morte non c è l ora.
Il procuratore con procura Generale ha venduto l appartamento lo stesso giorno.
L atto è valido?

Bella domanda... vediamo se qualcuno più titolato di me, risponde.

Provo comunque a ragionare (quindi resto coi dubbi; purtroppo non ho le certezze di Pyer, che non farebbe marciaindietro MAI, neppure di fronte alle evidenze).

Ti direi che qualora fosse impossibile risalire all'ora della morte di tua zia, indicata da qualche parte per iscritto, l'atto sarebbe nullo, perchè se è indicata solamente la data e non si conosce l'orario con certezza, potrebbe essere morta anche alle 00:01, e cioè PRIMA del rogito.

Tuttavia credo che, nel caso in cui vi fossero delle testimonianze che con certezza indicassero che ad un certo orario (prima del rogito) tua zia fosse viva, si potrebbe accertare ciò giudizialmente e a quel punto l'atto potrebbe essere valido...

Un Notaio potrebbe bloccare la compravendita successiva, posto che non avendo riscontro sull'orario del decesso, potrebbe accorgersi che il venditore sarebbe morto lo stesso giorno in cui avrebbe venduto, non firmando alcun rogito, essendo presente il procuratore al suo posto.

 

[brina82]

Tuttavia credo che, nel caso in cui vi fossero delle testimonianze che con certezza indicassero che ad un certo orario (prima del rogito) tua zia fosse viva

Ovviamente, si intende che nel momento in cui è stato fatto il rogito la zia fosse viva.

 

[pilgrim]

questa discussione è un trip assurdo XD

complimenti a tutti per la preparazione francesca, pyersilvio, specialist, Roby

L'unico problema è che sono arrivato all'ultima pagina ormai provato e alla fine non sono riuscito a capire se gli eredi del venditore sono vincolati agli accordi firmati dal procuratore (preliminare/proposta) nel periodo in cui il venditore era ancora in vita