Vincolo Paesaggistico Scoperto Dopo Firma Preliminare

[wekurtz]

Buongiorno,

un paio di mesi fa ho trovato(tramite una agenzia immobiliare) un terreno di 2.000 mq con un rudere da 70 mq sopra, che mi sembrava il posto ideale per quelle che sono le mie intenzioni, cioè trovare un rustico da abbattere con una discreta quantità di terreno intorno.
Dopo aver mandato il mediatore ad informarsi presso l'ufficio tecnico del Comune in questione circa l'esistenza di eventuali vincoli di ogni genere, questi è tornato assicurandomi che l'unico vincolo era di dover fabbricare a non meno di 20 metri dalla strada e che su quel terreno era possibile fabbricare fino a 1.200 mc.
A questo punto abbiamo redatto il preliminare fissando il rogito entro Ottobre visto che comunque servirà del tempo perché il terreno è da frazionare.
La novità di ieri è che il geometra che sta eseguendo il frazionamento per conto del venditore, mi ha informato dell'esistenza di un vincolo paesaggistico che di fatto consente al massimo di demolire il fabbricato e di ricostruirlo nella stessa posizione senza alcuna possibilità di ampliamento.
Dopo essere stato personalmente questa mattina in ufficio tecnico, ho appreso che sia il venditore che il mediatore erano stati informati dal Comune della esistenza di questo vincolo, e ben sapendo quali erano le mie intenzioni(cioè demolire, spostare la casa da dove si trova per costruirne una molto più grande) hanno comunque omesso di informarmi.
Come mi consigliate di comportarmi adesso? Qualora il venditore rifiutasse un accordo bonario(cioè la restituzione della caparra e degli acconti) posso impugnare il preliminare, visto che comunque i beni mi dovevano essere consegnati "...liberi da persone, cose, vincoli..."?
Grazie mille in anticipo per l'aiuto.

Eros

 

[od1n0]

Buongiorno,

un paio di mesi fa ho trovato(tramite una agenzia immobiliare) un terreno di 2.000 mq con un rudere da 70 mq sopra, che mi sembrava il posto ideale per quelle che sono le mie intenzioni, cioè trovare un rustico da abbattere con una discreta quantità di terreno intorno.
Dopo aver mandato il mediatore ad informarsi presso l'ufficio tecnico del Comune in questione circa l'esistenza di eventuali vincoli di ogni genere, questi è tornato assicurandomi che l'unico vincolo era di dover fabbricare a non meno di 20 metri dalla strada e che su quel terreno era possibile fabbricare fino a 1.200 mc.
A questo punto abbiamo redatto il preliminare fissando il rogito entro Ottobre visto che comunque servirà del tempo perché il terreno è da frazionare.
La novità di ieri è che il geometra che sta eseguendo il frazionamento per conto del venditore, mi ha informato dell'esistenza di un vincolo paesaggistico che di fatto consente al massimo di demolire il fabbricato e di ricostruirlo nella stessa posizione senza alcuna possibilità di ampliamento.
Dopo essere stato personalmente questa mattina in ufficio tecnico, ho appreso che sia il venditore che il mediatore erano stati informati dal Comune della esistenza di questo vincolo, e ben sapendo quali erano le mie intenzioni(cioè demolire, spostare la casa da dove si trova per costruirne una molto più grande) hanno comunque omesso di informarmi.
Come mi consigliate di comportarmi adesso? Qualora il venditore rifiutasse un accordo bonario(cioè la restituzione della caparra e degli acconti) posso impugnare il preliminare, visto che comunque i beni mi dovevano essere consegnati "...liberi da persone, cose, vincoli..."?
Grazie mille in anticipo per l'aiuto.

Eros

A mio parere se c'e' presunzione legale di conoscenza dei vincoli se lo impugni non avrai successo in quanto il venditore non era obbligato a comunicarli. Per intenderci se il vincolo e' imposto in forza ad uno specifico provvedimento amministrativo potresti impugnarlo dimostrando che non potevi esserne a conoscenza e il venditore lo ha taciuto se invece il vincolo deriva ad esempio dal piano regolatore si applica la presunzione legale di conoscenza e quindi non possono essere qualificati come oneri non apparenti gravanti sull'immobile.

 

[Ponz]

C'è però l'incarico esplicito di verificare... se è comprovabile, la responsabilità di averlo taciuto può venire accettata come colpa... concordo sul fatto che un vincolo amministrativo non può venire indicato come omesso o compreso quando si parla di formule di rito...

 

[cafelab]

ma nelle compravendite dei terreni non è obbligatorio allegare il certificato di destinazione urbanistica?

 

[Ponz]

ma nelle compravendite dei terreni non è obbligatorio allegare il certificato di destinazione urbanistica?

Probabilmente non era un acquisto di terreno edificabile, ma di rudere con terreno... quindi si pensava a un piano di recupero... o ad un piano di miglioramento ambientale... con espansione di volumetria. Quindi magari il terreno veniva indicato come agricolo e non ci hanno posto troppa attenzione... poi ci sono eccezioni all'obbligo di allegazione del certificato... (se il terreno è pertinenza e meno di 5000mila metri... ad es.)

 

[Manzoni Maurizio]

Tu hai avuto fiducia nel mediatore che ti ha truffato, se riesci a dimostrarlo avrai successo, altrimenti sei fregato.

 

[wekurtz]

Attualmente c'è il lotto su cui sorge il rudere che è un lotto urbano di circa 600 mq, e poi tutto intorno c'è un terreno agricolo del quale il venditore mi cederebbe 1.400 mq. Con il frazionamento si verrebbe a creare un unico lotto urbano di 2.000 mq..
Il fatto è che in più occasioni, parlando sia col venditore che col mediatore, ho spiegato cosa volevo farci con quel terreno, e loro mi hanno sempre detto "si si, non ti preoccupare, tanto poi abbatti e fai quello che vuoi". E voglio dire, non ci sono mica andato da solo agli incontri con questa gente, c'erano sia la mia ragazza che il mio futuro suocero, e a tutti hanno detto la stessa cosa... Ma la cosa più importante, visto che l'agenzia la pago(e profumatamente), è che io ce l'ho mandato il mediatore presso l'ufficio tecnico per accertarsi che non si fossero vincoli, e lui è tornato da me con un bel NO, mentre all'ufficio tecnico mi hanno spiegato di avergli detto un bel SI, e bello grosso.
Dunque, pazienza che viviamo in una repubblica delle banane, e che se non si arrivasse ad un accordo bonario per la restituzione dei miei denari sono già pronto a sentirmi parlare della presunzione legale di conoscenza dei vincoli, ma a questo punto l'agenzia io cosa l'ho pagata a fare, se l'agente da me incaricato non si assumesse la responsabilità di avermi fornito un'informazione errata? Per dargli qualche migliaio di euro solo perché mi faccia conoscere il venditore? Cos'è, una agenzia di incontri??? Allora tanto valeva che mi dicessero "all'ufficio tecnico vacci tu, noi non ci assumiamo responsabilità".
Adesso speriamo bene che questi personaggi vogliano ragionare...

 

[specialist]

Tu hai avuto fiducia nel mediatore che ti ha truffato, se riesci a dimostrarlo avrai successo, altrimenti sei fregato.

Agente immobiliare o poeta orobico?

 

[mata]

.

 

[mata]

Perdonate, ma mi sembra tutto al contrario: il cliente che chiede all'AI cosa si può fare su un lotto ed i vincoli; il geometra incaricato dell'accatastamento che dice che c'è il vincolo ambientale.... ma scusa, prima di acquistare un immobile per costruirci sopra e spendere tanti soldi, perchè non hai incaricato il tecnico progettista? Sono cose complicate e talvolta anche uno specialista può sbagliare, figurarsi uno che non lo è ....

 

[Rosa1968]

Stavo scrivendo la stessa cosa. La provvigione é per la mediazione. L'agente avrebbe magari accompagnato un tuo tecnico in comune ma la fattibilità di quelle che erano le tue intenzioni andavano valutate direttamente con un tuo professionista. Di fatto loro ti vendono un rudere con terreno se poi tu vuoi fare uno sviluppo e l'acquisto era in funzione a quello sviluppo hai sbagliato a confondere la provvigione con la consulenza tecnica.