Vizio Occulto o Straordinaria Manutenzione?

[gciriani]

Ho acquistato il 15/11 un appartamento al piano terra di un edificio a 2 piani, con 8 appartamenti piu o meno delle stesse dimensioni. Il rogito contiene la seguente frase come garanzia:

La Parte cedente garantisce che il condominio a tutt'oggi non ha deliberato l'esecuzione di opere di straordinaria manutenzione o innovative
che non siano già state addebitate ai condomini.

Il 3/12 ho ricevuto dall'amministratore un documento di convocazione assemblea che oltre ai vari consuntivi di esercizio conteneva una relazione da parte di un architetto, datata 23/11 a seguito di un incontro avvenuto con i condomini il 26/10, che sconsigliava l'esecuzione di cappotto per ecobonus, ma che sottolineava criticita' su infiltrazioni d'acqua dal manto di copertura in due appartamenti del P1. Concludeva l'email con la seguente frase

Mi preme anche sottolineare, considerata la conoscenza accertata di tali criticità, che nel caso in cui un condòmino decidesse di porre in vendita il suo appartamento, le criticità del tetto, bene comune, andrebbero evidenziate in sede di stipula di atto notarile.

Un preventivo per la riparazione di parte del tetto con nuovi materiali coibenti e parziale areazione è sui 22.000, e la mia quota parte si aggirerebbe sui 2.800. Pare che la legge in via di approvazione darebbe un bonus fiscale del 50-65%.

Durante l'assemblea il 7/12 ho potuto capire meglio il problema; un condomino aveva gia' riparato una infiltrazione tetto l'anno scorso, rifacendo a sue spese la guaina, ma il problema si è ripresentato. Ora si sta cercando di riparare il problema in maniera piu' sostanziale, ma senza essere sicuri che non rispunti su una parte del tetto non ancora presa in considerazione.

Un amico architetto mi consiglia di inviare al venditore una lettera scritta da un avvocato che menzioni il vizio occulto, ma mi viene il dubbio che la frase inserita nel rogito difenda il venditore dal vizio occulto.

 

[francesca63]

ma mi viene il dubbio che la frase inserita nel rogito difenda il venditore dal vizio occulto.

Con la frase nel rogito il venditore garantisce che prima del rogito stesso non erano state deliberate spese straordinarie, che risultino ancora da pagare; è una frase a tua tutela, e non riguarda il problema di cui parli ( cioè non difende il venditore dalla presenza di un eventuale vizio occulto).

Credo proprio che dovresti rivolgerti ad un avvocato, per contestare il problema che hai scoperto, e che il venditore doveva ben conoscere, e ti ha tenuto nascosto, più o meno consapevolmente.
La spesa potrebbe essere a carico del venditore.

 

[gciriani]

Credo proprio che dovresti rivolgerti ad un avvocato, per contestare il problema che hai scoperto, e che il venditore doveva ben conoscere, e ti ha tenuto nascosto, più o meno consapevolmente.
La spesa potrebbe essere a carico del venditore.

Ti riferisci semplicemente alla spesa per pagare l'avvocato o a quella per effettuare l'intervento?

A parte questa considerazione, non so quanto mi possa convenire alla fine di tutto, in quanto con i bonus di manutenzione straordinaria alla fine sarebbero un po' piu' di 1.000 euro. Il discorso cambia se poi si determina che il problema infiltrazione pian piano si estende a tutto il tetto.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Concordo con @francesca63 .
Molto attento l'amministratore del condominio (con l'informativa per l'ipotesi di alienazione dell'appartamento) ed incontestabile la natura occulta (o meglio, la mala fede del venditore) del vizio.
Probabilmente raggiungerete un accordo, @gciriani , con tuo soddisfacimento integrale o parziale ( ricomprendendo anche le spese legali).

 

[Giuseppe Di Massa]

Ho acquistato il 15/11 un appartamento al piano terra di un edificio a 2 piani, con 8 appartamenti piu o meno delle stesse dimensioni. Il rogito contiene la seguente frase come garanzia:

Il 3/12 ho ricevuto dall'amministratore un documento di convocazione assemblea che oltre ai vari consuntivi di esercizio conteneva una relazione da parte di un architetto, datata 23/11 a seguito di un incontro avvenuto con i condomini il 26/10, che sconsigliava l'esecuzione di cappotto per ecobonus, ma che sottolineava criticita' su infiltrazioni d'acqua dal manto di copertura in due appartamenti del P1. Concludeva l'email con la seguente frase

Un preventivo per la riparazione di parte del tetto con nuovi materiali coibenti e parziale areazione è sui 22.000, e la mia quota parte si aggirerebbe sui 2.800. Pare che la legge in via di approvazione darebbe un bonus fiscale del 50-65%.

Durante l'assemblea il 7/12 ho potuto capire meglio il problema; un condomino aveva gia' riparato una infiltrazione tetto l'anno scorso, rifacendo a sue spese la guaina, ma il problema si è ripresentato. Ora si sta cercando di riparare il problema in maniera piu' sostanziale, ma senza essere sicuri che non rispunti su una parte del tetto non ancora presa in considerazione.

Un amico architetto mi consiglia di inviare al venditore una lettera scritta da un avvocato che menzioni il vizio occulto, ma mi viene il dubbio che la frase inserita nel rogito difenda il venditore dal vizio occulto.

ll termine per contestarli è 8 giorni dalla scoperta, quindi per cominciare sei al limite e rischi che decada il tuo diritto (che si prescrive comunque in 1 anno) ma occhio se il vizio era riconoscibile con la normale diligenza gli 8 giorni decorrono dalla consegna dell'immobile e non dalla scoperta e leggere i verbali di assemblea temo rientri nella normale diligenza (salvo che non siano stati inviati parzialmente o negati) . Non sono certo però che siano vizi occulti, ma sicuramente era una informazione da darti, pertanto per lo meno una malafede pre contrattuale da parte del venditore c'è.

Ho acquistato il 15/11 un appartamento al piano terra di un edificio a 2 piani, con 8 appartamenti piu o meno delle stesse dimensioni. Il rogito contiene la seguente frase come garanzia:

Il 3/12 ho ricevuto dall'amministratore un documento di convocazione assemblea che oltre ai vari consuntivi di esercizio conteneva una relazione da parte di un architetto, datata 23/11 a seguito di un incontro avvenuto con i condomini il 26/10, che sconsigliava l'esecuzione di cappotto per ecobonus, ma che sottolineava criticita' su infiltrazioni d'acqua dal manto di copertura in due appartamenti del P1. Concludeva l'email con la seguente frase

Un preventivo per la riparazione di parte del tetto con nuovi materiali coibenti e parziale areazione è sui 22.000, e la mia quota parte si aggirerebbe sui 2.800. Pare che la legge in via di approvazione darebbe un bonus fiscale del 50-65%.

Durante l'assemblea il 7/12 ho potuto capire meglio il problema; un condomino aveva gia' riparato una infiltrazione tetto l'anno scorso, rifacendo a sue spese la guaina, ma il problema si è ripresentato. Ora si sta cercando di riparare il problema in maniera piu' sostanziale, ma senza essere sicuri che non rispunti su una parte del tetto non ancora presa in considerazione.

Un amico architetto mi consiglia di inviare al venditore una lettera scritta da un avvocato che menzioni il vizio occulto, ma mi viene il dubbio che la frase inserita nel rogito difenda il venditore dal vizio occulto.

l termine per contestarli è 8 giorni dalla scoperta, quindi per cominciare sei al limite e rischi che decada il tuo diritto (che si prescrive comunque in 1 anno) ma occhio se il vizio era riconoscibile con la normale diligenza gli 8 giorni decorrono dalla consegna dell'immobile e non dalla scoperta e leggere i verbali di assemblea temo rientri nella normale diligenza (salvo che non siano stati inviati parzialmente o negati) . Non sono certo però che siano vizi occulti, ma sicuramente era una informazione da darti, pertanto per lo meno una malafede pre contrattuale da parte del venditore c'è. Chiaramente tutto quello che ho scritto rientra in informazioni che ricordo per casi precedenti, ma ti serve assolutamente e tempestivamente l'intervento di un avvocato.

 

[brina82]

Durante l'assemblea il 7/12 ho potuto capire meglio il problema; un condomino aveva gia' riparato una infiltrazione tetto l'anno scorso, rifacendo a sue spese la guaina, ma il problema si è ripresentato. Ora si sta cercando di riparare il problema in maniera piu' sostanziale, ma senza essere sicuri che non rispunti su una parte del tetto non ancora presa in considerazione.

Io lascerei perdere, per 1.000 euro.

D'altronde il venditore poteva anche pensare che il problema potesse esser stato risolto, e a quel punto perché farne menzione?

Inoltre, chiedo a coloro i quali sono più esperti di me in termini contrattuali: come poteva il venditore tutelarsi, visto che non è bene "inquinare" gli atti notarili con l'indicazione di infiltrazioni e difetti vari? Scriverlo nel preliminare? Inviarne comunicazione tramite raccomandata?

Grazie.

 

[francesca63]

come poteva il venditore tutelarsi,

Anche scalando il coso dell’intervento necessario dal pezzo della casa

 

[brina82]

Anche scalando il coso dell’intervento necessario dal pezzo della casa

che non si sa mai quanto è quindi tra deposito Notaio ecc. è sempre difficile accordarsi...

 

[francesca63]

che non si sa mai quanto è quindi tra deposito Notaio ecc. è sempre difficile accordarsi...

Vero; ma parliamo di accordarsi su cifre modeste, nel caso in esempio.
Per cifre maggiori, il deposito al notaio può essere la soluzione.

 

[brina82]

Vero; ma parliamo di accordarsi su cifre modeste, nel caso in esempio.
Per cifre maggiori, il deposito al notaio può essere la soluzione.

Sì ma se io vendo col problema e ancora non so se i lavori del terrazzo costano 20 o 50k, come faccio a regolarmi?

Certo, se gli sconto 5k stiamo a posto, ma 5k meglio in tasca a me (come diceva giustamente mio nonno, anche se lui ragionava con le 5 mila lire).