Voglio fare divisione giudiziale per acquistare una quota

[collega]

Buona giornata a tutti i colleghi; ho un quesito da sottoporvi e spero che qualche collega del forum, competente in materia, possa rispondermi. Sono erede di un appartamento indivisibile ed in comunione assieme a due fratelli ed ad una cognata. Sulla quota di quest'ultima è stata iscritta ipoteca giudiziale da una banca per debiti non pagati. Il debito adesso è stato estinto ma mia cognata non si attiva a cancellare l'ipoteca perchè dice che una volta pagato il debito l'ipoteca no ha più effetto legale. Rimane comunque il fatto che sui registri immobiliari dell'Agenzia del Territorio l'ipoteca rimane iscritta. Adesso vogliamo vendere l'immobile ma la cognata si oppone, pertanto l'unica strada che ci rimane per poter arrivare alla vendita sarebbe quella della divisione giudiziale. Io non sono d'accordo sulla divisione in quanto comporterebbe danni patrimoniali per tutti a causa del minor prezzo ricavabile dall'operazione e spese da sostenere per il ricorso al Tribunale. Ora vorrei sapere da voi, qualora si dovesse percorrere la strada della divisione giudiziale ed il giudice attribuisce ad ognuno di noi la quota spettante, posso far richiesta di acquistare la quota della cognata che si oppone alla vendita? Per il momento ho solo i soldi per acquistare solo una quota e non tutto l'appartamento. Vorrei inoltre sapere, se facciamo la divisione giudiziale è obbligatorio mettere all'asta l'immobile e cosa potrei fare per impedirla ? Grazie anticipatamente a tutti e sono certo che con la vostra professionalità possiate aiutarmi.

 

[ccc1956]

se mettete l' immobile all'asta il giudice chiedera' chi dei coeredi vuole comprarlo.
cioe' chi vuole comprare tutte le altre quote non solo una.
se nessuno si fa avanti, il giudice mettera' all'asta l'immobile.
puoi comprare solo una quota ma poi l'immobile viene messo lo stesso all'incanto solo che tu
sarai proprietario di due quote.

 

[collega]

Grazie molto ccc1956 della risposta. Ma se comprassi solo la quota dell'erede contraria alla vendita non ci sarebbe più problema, perchè gli altri eredi, me compreso, siamo d'accordo a vendere. Eventualmente andasse all'asta, si potrebbe fare con gli altri eredi, che sono d'accordo a vendere, una sorta di società per comprare all'asta tutte le quote, cioè l'appartamento?

 

[kolia cassin]

Quando si comincia una causa per richiedere lo scioglimento della comunione (la proprietà comune dell'immobile) strada facendo si ha l'opportunità (salvo accordi extra giudiziali strada facendo) di richiedere l'assegnazione della proprietà dell'immobile in questione. Devo segnalare che nella mia esperienza (trattiamo solo immobili di provenienza giudiziaria) ho avuto sempre difficoltà a seguire tale strada per l'opposizione del coerede o del proprietario della quota resistente. La richiesta di assegnazione della quota in sede giudiziale o quella di messa all'asta dell'intero immobile è comunque molto utile per forzare la soluzione della vicenda (sono pochissimi i casi di mancati accordi strada facendo); se si dovesse però arrivare alla vendita all'asta il danno patrimoniale è duplice: basso prezzo di realizzo (nelle vendite all'asta di immobili provenienti da divisioni giudiziali non è previsto il custode giudiziario per la visione interna dell'immobile a favore degli aspiranti offerenti) e costi di procedura che difficilmente rimangono sotto i 15.000 Euro (abbastanza indipendenti dal valore dell'immobile); il tutto nella migliore delle ipotesi.
Cassin Kolia

 

[kolia cassin]

Se la quota di proprietà che resiste alla vendita è minore del 50% non si può opporre all'assegnazione dell'immobile a prezzo di perizia (CTU disposta dal giudice).
Cassin Kolia

 

[collega]

Grazie Kolia Cassin vedo che sei molto preparato in materia e quindi se mi posso permettere approfitto per chiederti ancora qualche cosa: Può la parte resistente fare un offerta approfittando del basso costo? Io ho la senzazione che questa mia cognata (parte resistente) sia seguita da qualcuno o da qualche prestanome che vuole approfittarne della situazione per poter acquistare l'immobile ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato. Se così fosse come potrei fare per impedire tutto ciò. Cosa mi consigli di fare? Nel ringraziarti anticipatamente ti saluto aspettando tue risposte o consigli.

 

[kolia cassin]

In sede giudiziale (davanti al giudice) l'unica offerta che può fare è quella stabilita dalla perizia (CTU) disposta dal giudice stesso tramite un perito di fiducia del Tribunale competente (i giudici li nominano direttamente). Quando comincia una causa del genere dopo un paio di udienze di introduzione e repliche viene disposta la perizia di cui sopra (e nella mia esperienza sono fatte molto bene e rispecchiano correttamente il valore dell'immobile ed arrivano in 8-10 mesi dall'inzio della vertenza) a questa punto le parti possono chiedere l'assegnazione delle quote che gli interessano (ma al prezzo pro quota indicata in perizia). Per cui non vi è il rischio che temi di un'offerta molto bassa dalla controparte. Se chi chiede l'assegnazione della quota ha il 51% dell'immobile la controparte non si può opporre. In caso contrario non vi sono certezze, ma nelle mie esperienze nei Tribunali di Torino, Bergamo, Milano e Vicenza il giudice ha disposto la vendita all'asta dell'intero immobile (soluzione di buon senso a mio modo di vedere)

Il consiglio che mi sento di darti (mi sembra di capire che hai una quota dell'immobile inferiore al 51%) e di procedere alla vendita all'asta dell'immobile solo se ne hai il libero accesso al cespite. Quando usciranno i bandi d'asta dovrai occuparti in prima persona di pubblicizzare maggiormente la vendita e soprattutto renderti disponibile a far visionare internamente l'immobile. I giudici hanno a disposizione gli strumenti legali per fare tutto quanto sopra descritto, ma a differenza delle esecuzioni immobiliari (aste fatte per debiti verso terzi) non sono obbligati e difficilmente assegnano un custode giudiziario che faccia il tutto.

La procedura di vendita all'asta in realtà è efficiente, basta che sia adeguatamente pubblicizzata e che i futuri offerenti abbiano una persona in carne ed ossa con cui dialogare. Un piccolo ostacolo si ha nel fatto che alcune banche non fanno i mutui per comprare tali immobili, ma anche in questo caso puoi indirizzare tu gli offerenti veso le banche convenzionate con il Tribunale competente (di norma non sono convenzionate le banche on line, quelle "straniere" ed il Banco Posta).

Se non hai la detenzione dell'immobile o la possibilità di accedervi liberamente sei in una posizione di grande svantaggio (soprattutto se chi occupa l'immobile è questa tua cognata). Se poi l'immobile dovesse essere occupato da terzi con valido titolo (locazione, assegnazione etc...) le cose sarebbero ancora più difficili: io lasciarei le cose come stanno in attesa che la situazione evolva con il tempo; il costo legale che dovresti affrontare sarebbe giustificato solo per valori immobiliari veramente alti.
Cassin Kolia

 

[collega]

Grazie Kolia Cassin, sei stato veramente gentile e sopratutto professionale. Ti ringrazio tantissimo, adesso ho le idee un po più chiare.

Buona serata.

 

[Umberto Granducato]

Un piccolo ostacolo si ha nel fatto che alcune banche non fanno i mutui per comprare tali immobili, ma anche in questo caso puoi indirizzare tu gli offerenti veso le banche convenzionate con il Tribunale competente (di norma non sono convenzionate le banche on line, quelle "straniere" ed il Banco Posta).

come mai?

 

[kolia cassin]

Quando si acquista un immobile all'asta (non vale per tutte le aste giudiziarie, ma per questo caso particolare si) il saldo prezzo non è contestuale con l'emissione del documento che sancisce il passaggio di proprietà (che in questo caso non sarà un atto pubblico di vendita, ma un decreto di trasferimento). In poche parole chi compra un immobile all'asta che ha come origine una lite fra i comproprietari, si aggiudica l'immobile oggi, deve saldare l'acquisizione entro 60 gg (in alcuni casi 30 in altri 90), ed otterà il trasferimento della proprietà dell'immobile dopo 30/120 giorni dopo l'integrale saldo (dipende da com'è organizzata la cancelleria competente e quanto arretrato ha il giudice delgato). Fino al 2004 l'unica Banca che finanziava questo tipo di acquisizioni era la ex Micos Banca (ora CheBanca!), è stata poi seguita dalla Banca San Paolo e poi via via da tutte le altre banche "tradizionali". Nel campo delle acquisizioni giudiziarie (esecuzioni immobiliari e fallimenti) le recenti riforme (2006 per le esecuzioni e 2005 dei fallimenti) ha reso molto più agevole l'intervento dei finanziamenti ipotecari da parte di tutti gli istituti di credito, invece le acquisizioni giudiziarie "più rare" come quelle per eredità giacenti e di divisione (come nel caso in esame) sono delle pratiche meno frequenti che le banche On Line (ING, Fineco ...) e quelle "straniere" tipo Deutsche Bank (che fra l'altro eroga i mutui del Banco Posta) faticano a digerire. Ho notato negli ultimo 6 mesi che anche alcune banche che erogavano mutui per le acquisizioni giudiziarie ultimamente non gradiscono più tali pratiche, credo che tale atteggiamento sia legato al momento di particolare di stratta creditizia, dove i referenti, avendo poco budget da erogare, si concentrano sulle situazioni più semplici e lineari, ma è solo una sensazione.
Cassin Kolia