Voltura nuda proprietà in presenza di diritto di abitazione

[thomas]

Ciao, vi espongo un problema a cui non riesco a trovare soluzione.

Anni fa ricevo in eredità i 4/7 di un immobile e il diritto di abitazione (sull'intero ovviamente). L'anno scorso decido di acquistare dagli altri coeredi le loro quote in modo da avere la piena proprietà. Trovato l'accordo, mi rivolgo ad un notaio il quale prepara l'atto dove acquisto la nuda proprietà sui 3/7.

Faccio poi una visura catastale e scopro che risulto intestatario di: 4/7 proprietà + 3/7 nuda proprietà + abitazione, mentre gli altri coeredi hanno i 3/7 dell'usufrutto. Il notaio sostiene di aver operato correttamente e che si tratta di un problema del catasto, il catasto sostiene che le loro procedure impongano di effettuare la voltura in questo modo. Fatto sta che non risulto il pieno proprietario...

Qualcuno si è trovato in una situazione simile? Idee per risolvere? Grazie a tutti.

 

[PROGETTO_CASA]

Ciao, vi espongo un problema a cui non riesco a trovare soluzione.

Anni fa ricevo in eredità i 4/7 di un immobile e il diritto di abitazione (sull'intero ovviamente). L'anno scorso decido di acquistare dagli altri coeredi le loro quote in modo da avere la piena proprietà. Trovato l'accordo, mi rivolgo ad un notaio il quale prepara l'atto dove acquisto la nuda proprietà sui 3/7.

Faccio poi una visura catastale e scopro che risulto intestatario di: 4/7 proprietà + 3/7 nuda proprietà + abitazione, mentre gli altri coeredi hanno i 3/7 dell'usufrutto. Il notaio sostiene di aver operato correttamente e che si tratta di un problema del catasto, il catasto sostiene che le loro procedure impongano di effettuare la voltura in questo modo. Fatto sta che non risulto il pieno proprietario...

Qualcuno si è trovato in una situazione simile? Idee per risolvere? Grazie a tutti.

Non è il catasto ad attribuire la proprietà dei beni, se il notaio ritiene erronea la visura puo' farla modificare in base alle risultanze degli atti. Ma hai realmente acquistato la piena proprietà o solo la nuda proprietà per 3/7 (tu hai scritto che hai comprato la nuda proprietà per 3/7, quindi si desume che sia rimasto usufrutto ai parenti).
Bisogna leggere l'atto.

 

[elisabettam]

ma come potrebbero esserci diritto di abitazione e usufrutto ?

 

[ingelman]

(tu hai scritto che hai comprato la nuda proprietà per 3/7, quindi si desume che sia rimasto usufrutto ai parenti).

Enzo devo dire che il 3d è piuttosto ambiguo nel senso che mette in moto la fantasia cercando di interpretare ..

immaginiamo che thomas si chiami Maria

se la nuda proprietà rappresenta una casa su cui grava un diritto reale che può essere (diritto d'uso, usufrutto o diritto d'abitazione etc)..

se Maria volesse vendere la nuda proprietà mantenendosi l'uso/o altro diritto reale ... la conseguenza è che chi acquista si troverebbe ad acquistare una proprietà spogliata dalla disponibilità dell'immobile o meglio privata del diritto di usufruire dell'immobile.

Il problema è che Maria in realtà si chiama Thomas e da qui escono le sorprese inaspettate che ci mandano in confusione ....

tagliate la premessa sto giocando sui termini.

scherzi a parte anche se la premessa seppur ironica ha un senso.

Secondo il mio pensiero è un problema che ha generato il Notaio nelle volture telematiche riferite alla compravendita inviate in catasto

mi riallaccio a

ma come potrebbero esserci diritto di abitazione e usufrutto ?

potrebbero esistere solo per l'usufrutto in quanto di per se racchiude implicitamente l'altro .... ma distinti e rivolti a soggetti diversi in un unica ui è incomprensibile e improbabile.

gli altri coeredi hanno i 3/7 dell'usufrutto

come hanno fatto?
le cose sono due lo hanno acquistato ???
(l'usufrutto è alienabile ma segue la vita dell'avente diritto originario)
non credo in questo caso ...

hanno ceduto solo la nuda proprietà mantenendosi un diritto reale di godimento?
non credo sia nemmeno questo il caso inquanto l'immobile già gravato di un diritto di godimento a favore di un altro soggetto "Thomas" che preclude loro l'uso. (diritto d'abitazione)

Quindi i coeredi in qualità di venditori non potevano che cedere la nuda proprietà ma è impossibile che ad essi possa essere attribuito un diritto reale di godimento che in realtà non posseggono (usufrutto).

"gli altri coeredi hanno i 3/7 dell'usufrutto"

Mi piacerebbe molto leggere come il Notaio ha impostato l'atto ...

da dire anche che spesso nelle visure catastali (che non sono probanti) davanti a volture catastali derivanti da successione mi sono trovato in visura
mario proprietario per 1/3
Gino proprietario per 1/3
Thomas proprietario per 1/3
diritto d'abitazione 100% Thomas ....

Per me Thomas 100% piena proprietà o meglio proprietario 1/1

 

[Bastimento]

Non sono ovviamente esperto, ma questa volta ritengo che non abbia sbagliato nè il catasto, ne il notaio, e forse la disamina di Massimo non è esatta.

1) Se prendiamo in senso letterale l'esposizione del nostro, lui dice di aver acquistato la nuda propriatà dei 3/7, e questo è ciò che si riflette sulla visura.

La sostanza allora verte su come considerare il diritto di abitazione e l'usufrutto.

Sono due diritti distinti: il primo è personale, non cedibile, e condizionato all'uso effettivo di tale diritto. Quindi soggetto ad estinguersi in determinate situazioni
Il secondo è un diritto maggiore , alienabile, locabile, vitalizio, senza condizioni.

Per esperienza diretta, molti geometri (sono loro che spesso svolgono le pratiche catastali) so che convengono nel non indicare a catasto il diritto di abitazione, che comunque rimane in capo al titolare, proprio per non generare strascichi spiacevoli come quello qui descritto. Con il risultato non sempre positivo di trovare accidentalmente un acquirente che crede di aver acquistato la piena proprietà (a catasto il diritto non dichiarato non appariva) e trovarsi quindi in situazione imbarazzante. Io ho provveduto a presentare personalmente la voltura ed ho ritenuto di specificare il diritto di abitazione: come risultato c'è appunto una quota di piena proprietà 3/4 in capo a me, 1/4 di piena propriatà a mio figlio, e 1/1 di diritto di abitazione in capo a me.

Mi pare quindi corretto l'esito descritto da Thomas: ammettiamo che questo nella situazione attuale decida di trasferirsi in locali più ampi con la sua famiglia, e decida di mettere a reddito questa abitazione in questione.

Se dai cugini ha acquistato solo la nuda proprietà, questi potranno riprendere a vantare il diritto sui 3/7 di usufrutto: e non vedo nulla di strano.

Magari senza volerlo Thomas ha adottato un percorso che potrebbe essere interpretato come un espediente per raggiungere a minor prezzo il suo scopo.

Semmai a non essere propriamente corretto è chiamare "piena proprietà" una quota gravata da diritti altrui.

Non sparate al pianista dilettante ...

 

[ingelman]

Se dai cugini ha acquistato solo la nuda proprietà, questi potranno riprendere a vantare il diritto sui 3/7 di usufrutto: e non vedo nulla di strano.

Devo dire che la cosa ha messo gli stessi dubbi che hai postato tu anche a me
(appunto ha scritto che è un 3D ambiguo)
poi ho provato a ragionarci sopra ....
Bastimento ti faccio una domanda
di cosa erano titolari i coeredi al momento della vendita?
una percentuale di piena proprietà o una nuda proprietà ?

 

[ingelman]

come risultato c'è appunto una quota di piena proprietà 3/4 in capo a me, 1/4 di piena propriatà a mio figlio, e 1/1 di diritto di abitazione in capo a me.

in base a questo concetto che ti riguarda
immaginando che tuo figlio volesse vendere il suo 1/4 di piena proprietà
(ma come fa ad essere piena proprietà se priva e spogliata del diritto di utilizzare l'immobile?)
immaginando che tu non volessi esercitare il tuo diritto di prelazione e comunque immagina che ci fosse un pazzo che decida di acquistare tale quota ...
cosa potrebbe vendere tuo figlio? 1/4 di piena proprietà?

 

[Bastimento]

Parto un pò da lontano.
Credo , visto come risponde sistematicamente il catasto (cioè cosa poi risulta in visura) , che il diritto di abitazione non sia propriamente contemplato nelle tipologie previste: quando ho compilato le schede di Voltura1.1. mi sono trovato nell'impossibilità di indicare contemporaneamente la mia quota di piena proprietà, ed in parallelo l'ulteriore diritto di abitazione.
Analogamente anche per mio figlio come differenza non potevo far altro che indicare la frazione di piena proprietà.
l diritto di abitazione l'ho quindi inserito, evidentemente con successo, in un campo di ulteriori annotazioni e specificazioni del titolo, il quale ammette una sola opzione da un elenco fisso.

E' consequenziale alla impostazione data che a catasto compaia per il coerede una percentuale di piena proprietà.
Ma poche non scaturisce alcuna segnalazione di errore, penso che ciò porti a rispondere così:

al momento della vendita i coeredi sono titolari di una percentuale piena (quasi piena) proprietà: molto di più di una nuda proprietà.

Dirai: ma questa distinzione non esiste ed è assurda: io mi son dato la risposta di cui sopra: il coerede avrebbe potuto riacquistare la sua piena proprietà effettiva nel momento in cui Thomas abbandonasse ... il presidio sul diritto d'abitazione, che è appunto definito diritto minore.[DOUBLEPOST=1415918731,1415918457][/DOUBLEPOST]

cosa potrebbe vendere tuo figlio? 1/4 di piena proprietà?

Teoricamente si: salvo essere accusato di truffa se non evidenzia l'esistenza del mio diritto di abitazione. Dirai: ma allora non può vendere. Appunto

Su questo tema ho riflettuto all'epoca, ed agito di conseguenza, dopo aver letto in rete proprio una trattazione di un legale o notaio, che evidenziava questi casi limite: per altro non ho alcun problema con mio figlio. Ma in queste cose preferisco la massima correttezza e chiarezza.

 

[ingelman]

(quasi piena) proprietà: molto di più di una nuda proprietà.

o è zuppa o è pan bagnato.
Il problema secondo me nasce proprio dall'impostazione del catasto che non è probatorio

ma in un atto traslativo di un Notaio i dubbi non dovrebbero sorgere ...
non a caso ho scritto

Mi piacerebbe molto leggere come il Notaio ha impostato l'atto ...

Il problema nasce anche per il fatto che i diritto d'abitazione seppur considerato un diritto minore è eguagliato all'usufrutto anche ai fini del calcolo delle imposte di registro.

(il diritto d'abitazione non è alienabile e non può essere ceduto anche a titolo d'uso a terzi ma la proprietà "nuda" si)

ma l'imponibile sul quale conteggiare l'imposta di registro per un immobile gravato da tale diritto reale di godimento è uguagliabile allo stesso immobile gravato dal fratello maggiore "usufrutto" ... e non di una piena proprietà perchè di fatto non lo è ....

Se al momento della vendità dispongo solo della nuda proprietà quella è l'unica cosa che posso alienare .... e nessun altro diritto che non mi appartiene mi posso riservare.

(questo sempre a mio dire)

 

[Bastimento]

Stavo pensando allo stesso problema , ma giungendo a conclusioni opposte.

Thomas ha comprato la nuda proprietà: come tale credo abbia pagato una imposta di registro decurtata dal valore attribuito secondo le tabelle all'usufrotto.

Adesso ritiene di essere pieno proprietario: mette a reddito la casa, perde il diritto di abitazione , ma ritiene di aver diritto pieno sulla rendita ottenuta.
Con un certo risparmio sulla IR versata.

Ti pare che allo stato sfugga questa geniale via di elusione? Se voleva la piena proprietà, avrebbe dovuto versare l'intera quota di imposta di registro.