Vorrei fare una proposta formulata da me e non dall'agenzia: qual'è la prassi ?

[blast]

Scusa ho scritto anche nel testo citato.....

 

[PyerSilvio]

@blast vediamo se ho capito:

1. Il prezzo non è un problema potresti comprare senza sconti
2. Hai scoperto un abuso
3. Il prezzo pubblicizzato NON comprendeva l'abuso
4. Il proprietario NON vuole pagare l'abuso
   
5. Il notaio rogita solo senza abuso (immagino catastale come minimo)
6. Hai chiesto all'AI la modulistica per cercare di capire come tutelarti
7. Sei ancora in attesa della modulistica per procedere..

A questo punto in unica domanda:
Il costo della sanatoria è da scontare sul prezzo od è a parte?

Comunque vada se a te può andare bene posso consigliarti di preparare una proposta con il tuo tecnico e non con il tuo avvocato.

Consulta il tecnico, chiedi i tempi e costi per sanare poi se vuoi prepara un compromesso dal notaio subordinato alla sanatoria.
L'assegno a caparra verrà intestato al geometra e non al proprietario e questi lo userà per sanare tutto.

Il proprietario con la firma ha incassato e devoluto al geometra, quindi è obbligato ad andare avanti fino al rogito
Se vuoi essere proprio tranquillo allora puoi trascrivere il compromesso per essere sicuro che il proprietario ti possa giocare brutti scherzi..

Io l'ho fatto tante volte con soddisfazione.

Sperando di esserti stato d'aiuto,
ti lascio augurandoti Buone Feste



PS
Se per caso l'affare andasse in porto puoi fare un "regalo di natale" al forum diventando Membro Supporter, il forum ed @il Custode te ne saranno grati.

PPS
Il tuo agente mi sembra a suo agio in questa pratica come un cammello in autostrada..

Se l'acquirente, per i piu' disparati motivi, poi non procede..?
Il venditore non incassa nulla perche' ha incassato il geometra...?
Inverosimile.

Se c'e' stato un condono, con sanzioni ed oneri, da calcolare e sostenere.

Costi impossibili da quantificare, se non nel momento in cui viene rilasciata la loro entita', che determina la concessione in sanatoria, solo dopo averli ottemperati.

Se l'anticipo dato al geometra, non copre questi costi e il promissario acquirente, non dispone di altri fondi, che si fa..?

La sospensiva del preliminare, prevista per la sanatoria, autorizza poi l'acquirente a retrocedere.

Impraticabile.

Semmai, il compromesso, meglio stipularlo, quando le condizioni che lo sospendono, si siano avverate.

 

[PyerSilvio]

Tobia, grazie del pragmatismo ! Evviva.



Non commento perchè ti assicuro che non lo capisco; è per quello che ho scritto sul forum. Di sicuro ha un cliente "sveglio, forse anche troppo" e un rompiscatole (io)

Con uno "pratico" come te avremmo già chiuso per un si o per un no. Il "non capire le motivazioni di cautela del cliente" è la cosa più sbagliata in questo caso.
Provo a mettere in pratica il tuo suggerimento ma necessariamente devo affrontare anche il problema della natura giuridica del venditore.

Proprio ora ho letto il post che allego......e la fantasia di proseguire nell'acquisto viene sempre meno; nel post si suggerisce di farsi dare i bilanci della società (ricordo che se la società non iscrive i debiti, con i bilanci ci si fa poco) e poi si suggerisce di ritirare l'offerta....
Acquisto immobile da azienda in liquidazione e strane procedure


Do ragione a Pyer e vado in affitto dalle monache.... che a Roma hanno degli immobili di tutto rispetto.....

Se la societa', si trova in liquidazione, lo dice la parola stessa.
Significa che sta pagando.

Paga e chiude.
Perche' il suo oggetto sociale non puo' piu' proseguire.

Se non vi sono pendenze in essere, trascorso un anno in stato di liquidazione, la societa' puo' cancellarsi.

La normativa, non consente la cancellazione delle societa' dai registri delle imprese, prima che sia trascorso un anno dalla messa in liquidazione, proprio perche' si presume, sia questo un tempo ragionevolmente sufficiente, perche' dei terzi creditori, possano avanzare le loro pretese creditorie.

 

[blast]

Non è in liquidazione....diciamo che "resiste" in tutti i sensi....
Scusa ho messo il link solo per segnalare che nel caso di persone giuridiche ci sono altri possibili problemi da affrontare PRIMA (almeno per me).

 

[PyerSilvio]

Non è in liquidazione....diciamo che "resiste" in tutti i sensi....
Scusa ho messo il link solo per segnalare che nel caso di persone giuridiche ci sono altri possibili problemi da affrontare PRIMA (almeno per me).

Una ragione in piu per avanzare con una semplice proposta.

Strumento idoneo, a darti ogni garanzia cautelativa, che nessuna altra alchimia contrattuale, puo' assicurarti.

Fare la proposta non significa che questa venga accettata.

A meno che, il tuo timore, non sia riferito a questo evento.

 

[Tobia]

Se l'acquirente, per i piu' disparati motivi, poi non procede..?
Il venditore non incassa nulla perche' ha incassato il geometra...?
Inverosimile

Prima del compromesso Il tecnico va in comune, concorda tempi, costi e pratiche da fare e poi procede.
Cosa cavolo deve andare storto?
Se un tecnico è bravo azzecca tutto.

Ho fatto due pratiche così, la prima 10.000 circa di sanatorie e la seconda 16.000

Se l'acquirente dopo tutto, volesse ritirarsi allora il proprietario avrebbe un immobile sanato per xxx di controvalore e l'agente un immobile facile da vendere.
Ti pare poco?


EDIT
ecco, la natura giuridica del venditore autorizza altri pensieri..

 

[PyerSilvio]

Prima del compromesso Il tecnico va in comune, concorda tempi, costi e pratiche da fare e poi procede.
Cosa cavolo deve andare storto?
Se un tecnico è bravo azzecca tutto.

Ho fatto due pratiche così, la prima 10.000 circa di sanatorie e la seconda 16.000

Se l'acquirente dopo tutto, volesse ritirarsi allora il proprietario avrebbe un immobile sanato per xxx di controvalore e l'agente un immobile facile da vendere.
Ti pare poco?

Non mi risulta, che i comuni concordino con i tecnici, i tempi di concessioni, specie se e quando trattasi, di quelle in sanatoria.
Che, si presume pendenti, almeno dal millenovecentottantacinque.

Stessa cosa per quanto riguarda i costi e le sanzioni.
Che sono pure emessi da enti che esulano quelli comunali.
Essendo regionali e statali.
Da pagarsi con diverse forme di pagamento specificatamente previste.

Impossibili da quantificare, se non dopo aver prima pagato, arretrati ICI, che essendo stata una imposta comunale, variava da comune a comune e poteva variare, anno dopo anno

Adempimenti e maggiorazioni varie, ne scaturiscono nel favore di enti regionali e statali, tutti singolarmente da ricalcolare, anno per anno, per tutti gli anni che sono trascorsi a cui si sommano infine, gli oneri di urbanizzazione imposti dal comune, in misura assai piu' elevata, da quelli espressi, laddove il titolo edificatorio era regolare.

Il totale di queste sanzioni, come hai fatto notare, e' sempre salatissimo.
Mai al di sotto delle decine seguite da tre zeri.
Sempre a seconda della gravita' dell'illecito sanato.

Infine se l'acquirente si ritira, perche' i quattrini anticipati, non sono sufficienti alla copertura delle spese, significa che l'immobile non e' sanato.
Diversamente non si porrebbe il problema.

Se il venditore, era in attesa di sanare per l'azione dell'acquirente, il risultato resta lo stesso:
Immobile non sanato.

Se, in un contesto simile, frattanto che il mediatore, reperisce un nuovo acquirente;
Quel venditore, e' stretto in una morsa debitoria, per l'effetto di una azione di una banca, potrebbe non esserci piu il tempo, per qualsiasi altra azione, di volontaria vendita.

 

[blast]

Una ragione in piu per avanzare con una semplice proposta.

Strumento idoneo, a darti ogni garanzia cautelativa, che nessuna altra alchimia contrattuale, puo' assicurarti.

Fare la proposta non significa che questa venga accettata.

A meno che, il tuo timore, non sia riferito a questo evento.

Pyer, di solito sono uno che ascolta e per questo chiede.....o sono io che sto dando troppo valore alla proposta di acquisto o sei tu che ne sottovaluti gli impatti giuridici ed economici.
Il mio PRIMA era riferito ad avere chiara la situazione prima di fare la proposta come anche tu in altri post suggerisci.
Quello che sindaco è che nella fattispecie e parlando solo della casa e non della proprietà l'AI mi disse che era tutto a posto.....ed ancora credo che l'abbia detto in buona fede però.......non fu e non è un buon viatico per fare una proposta ne convieni ?

Spero di non fare pubblicità però incuriosito dalle risposte che sul forum dà Ingelman sono andato a vedere il suo sito. Guarda su che tasto batte......quella è una musica che mi piace......conscio che se c'è chiarezza e interesse poi la soluzione tecnica si trova, come dici tu, sempre.

 

[PyerSilvio]

Pyer, di solito sono uno che ascolta e per questo chiede.....o sono io che sto dando troppo valore alla proposta di acquisto o sei tu che ne sottovaluti gli impatti giuridici ed economici.
Il mio PRIMA era riferito ad avere chiara la situazione prima di fare la proposta come anche tu in altri post suggerisci.
Quello che sindaco è che nella fattispecie e parlando solo della casa e non della proprietà l'AI mi disse che era tutto a posto.....ed ancora credo che l'abbia detto in buona fede però.......non fu e non è un buon viatico per fare una proposta ne convieni ?

Spero di non fare pubblicità però incuriosito dalle risposte che sul forum dà Ingelman sono andato a vedere il suo sito. Guarda su che tasto batte......quella è una musica che mi piace......conscio che se c'è chiarezza e interesse poi la soluzione tecnica si trova, come dici tu, sempre.

Su questo mi trovi d'accordo.

Se non per etica, anche per mero interesse, dello stesso intermediario.

Sapere cio' che si vende e fornire una corretta informazione resta fondamentale.

Specialmente, in una pratica "delicata" e o anomala, si fa' ancora piu' importante, una corretta istruttoria alla parte acquirente, perche' durante la sua azione, ne possa calcolare, il grado di rischio.

Un solo elemento, mantenuto occulto, puo' essere motivo che faccia sfumare una vendita.
Proprio perche' vengono a mancare i presupposti di fiducia.

Tuttavia fatto questo, questioni che esulano dalla compravendita, non sono di competenza, dell'agente immobiliare.

 

[Tobia]

Non mi risulta, che i comuni concordino con i tecnici, i tempi di concessioni, specie se e quando trattasi, di quelle in sanatoria.
Che, si presume pendenti, almeno dal millenovecentottantacinque.

Stessa cosa per quanto riguarda i costi e le sanzioni.
Che sono pure emessi da enti che esulano quelli comunali.
Essendo regionali e statali.
Da pagarsi con diverse forme di pagamento specificatamente previste.

Impossibili da quantificare, se non dopo aver prima pagato, arretrati ICI, che essendo stata una imposta comunale, variava da comune a comune e poteva variare, anno dopo anno

Adempimenti e maggiorazioni varie, ne scaturiscono nel favore di enti regionali e statali, tutti singolarmente da ricalcolare, anno per anno, per tutti gli anni che sono trascorsi a cui si sommano infine, gli oneri di urbanizzazione imposti dal comune, in misura assai piu' elevata, da quelli espressi, laddove il titolo edificatorio era regolare.

Il totale di queste sanzioni, come hai fatto notare, e' sempre salatissimo.
Mai al di sotto delle decine seguite da tre zeri.
Sempre a seconda della gravita' dell'illecito sanato.

Infine se l'acquirente si ritira, perche' i quattrini anticipati, non sono sufficienti alla copertura delle spese, significa che l'immobile non e' sanato.
Diversamente non si porrebbe il problema.

Se il venditore, era in attesa di sanare per l'azione dell'acquirente, il risultato resta lo stesso:
Immobile non sanato.

Se, in un contesto simile, frattanto che il mediatore, reperisce un nuovo acquirente;
Quel venditore, e' stretto in una morsa debitoria, per l'effetto di una azione di una banca, potrebbe non esserci piu il tempo, per qualsiasi altra azione, di volontaria vendita.

Dimenticavo,
Nei piccoli comuni è tutto più semplice, puoi semplificare tutto in poco tempo.

Per inciso
Ma come fai a mettere in vendita un immobile (catastalmente) così difforme sapendo che ti è precluso il rogito ed il mutuo per difformità ed il proprietario non ha i soldi per sanare?

In alcune situazioni servono i (tanti) soldi dell'acquirente per sbloccare la vendita MA si deve pianificare tutto prima:
Proprietario BEN istruito del casino in cui si trova (è fortunato se vende)
Acquirente senza mutuo (molto gradito)
Tecnico competente
Acconti proposta e compromesso non al proprietario ma a sanare per evitare fughe di soldi.
Compromesso trascritto

Un acquirente ed un proprietario ben istruiti se iniziano vanno fino in fondo.
Il proprietario non ha scelta per alienare quel l'immobile
L'acquirente ha sufficienti garanzie e margini di manovra per chiudere.

Quale sarebbe la tua idea?
Proposta da 5.000 al proprietario per accedere ai documenti, bloccare l'immobile, vincolare (?) le parti e poi?
Sconto tout-court di 30.000 e poi rogitiamo?

È una domanda seria perché sono sempre curioso di conoscere come gli altri risolvono i problemi comuni, così imparo qualcosa..