Utenti del forum si confrontano sulle stime: caso studio 1

[Carlo Garbuio]

Premessa: i dati forniti sono pochi per una valutazione fatta bene. Perplessità nelle misurazioni e negli indici correttivi applicati ... ma qualcosa si deve produrre per iniziare il confronto
Quelli riportati in allegato rappresentano la prima bozza.
Come esercizio ho inserito le seguenti valutazioni
Market Comparison Approach da pag 20 a 25 = 373.333 €
Monoparametrica €/mq da pag 26 a 30 = 203.842 €
Valore OMI = 247.500 €
Valore Mercato Immobiliare (offerte di vendita) = 355.500 €

e questo per portare la riflessione su Prezzo, Valore e Differenze

Per quanto riguarda i procedimenti
MCA l'unico procedimento interamente di verificabile, ancora incompleto e con alcune imprecisioni nelle misurazioni. Risultato non affidabile, necessitano ulteriori elementi / indagini sugli immobili

Monoparametrica E' la meno peggio, per ora, perchè come metodologia altro non può proporre se non applicare aggiunte e detrazioni che andrebbero a peggiorare l'attendibilità della perizia che diventerebbe troppo soggettiva in quanto non fondata su rilevaioni mercantili

OMI non si sa come sia stato calcolato. Le quotazioni semestre 02/2010 e 01/2011 sono identiche, lieve riduzione nel semestre 02/2011. Limiti nella rilevazione delle compravendite (NTN) ...

Mercato Immobiliare: Nel sito vengono riportate le quotazioni delle offerte di vendita
http://www.mercato-immobiliare.info/lombardia/pavia/torre-d-isola.html che non sono prezzi


Allego la bozza di perizia

Buona lettura

 

[Carlo Garbuio]

Corrispondono ad una preventiva valutazione del perito, o cosa?

non corrispondono a nessuna valutazione ...
sono prezzi che ci servono per produrre la valutazione ...
difatti il prezzo non è il valore

 

[Carlo Garbuio]

Quando sono stati venduti quegli immobili? Se sono stati venduti oltre un anno fa, ma dato il periodo, anche oltre sei mesi fa, non sono per niente indicativi!

è tutto riportato nei precedenti post:

comparabile 1

Venduta e rogitata in aprile 2012 ad un prezzo reale di € 390.000,00

comparabile 2

venduta ( rogitata) a giugno 2012 al prezzo di € 410.000,00

comparabile 3

rogitata nell' aprile del 2012 ad € 320.000,00

 

[pensoperme]

Comincio io, vorrei sapere come si usa i prezzi e le superfici, nel dettaglio. Per fare l'esempio puoi usare dei dati ad hoc, visto che mancano quelli veri, grazie. Pregherei coloro che non sono intessati di andare a sporcare altrove.

poi chiederó a Massimoca come mai non ha le plan nemmeno della casa che a venduto lui

 

[Carlo Garbuio]

Ti ripeto, fai togliere l'inutile, prendi le domande (il buono e trasformale).

l'ho segnalato ... aspettiamo

Come mai hai preso quei comparabili? -> spieghi
Come mai il sibject è più piccolo eocme lo computi? -> spieghi

i comprabili me li ha dati massimo
ho chiesto delle informazioni, non le ho ricevute tutte e con quelle ho proposto una bozza per stimolare la riflessione, la partecipazione ... ci ho provato

io non lavoro senza piantine quindi i discorsi sulle superfici e le dimensioni degli immobili rimangono aperti finchè non abbiamo ulteriori elementi

Nella realtà questi dati sono più che sufficienti per iniziare a lavorare.
Da qui si parte con il sopralluogo, con la verifica, con la ricerca della documentazione tecnica ... per arrivare alla compilazione completa del dato immobiliare.

una cosa talmente ovvia, per un professionista, che viene utilizzata, qui, dai non professionisti, come punto debole di questo caso studio ... ma ci rendiamo di conto?

ma nella realtà si fanno sopralluoghi e verifiche varie o si compila tutto a tavolino?
Si esegue l'indagine di mercato? Sappiamo di cosa stiamo parlando?
O si cerca in internet un prezzo medio ( o si fanno medie di più quotazioni) ... si applicano indici mercantili in funzione del risultato che si vuole ottenere?

 

[gcaval]

ma nella realtà si fanno sopralluoghi e verifiche varie o si compila tutto a tavolino?

Certo che no. Ma ad oggi, il perito è una cosa e l'agente immobilare o mediatore è un'altra. Il perito per fare tutto quel lavoro si fa pagare, e bene. Che tu faccia entrambi, buon per te. Se fai valutazioni a pagamento, come hai affermato (sacrosanto!), ogni volta che prendi un incarico in esclusiva, o addirittura senza esclusiva, tanto di cappello.

io non lavoro senza piantine quindi i discorsi sulle superfici e le dimensioni degli immobili rimangono aperti finchè non abbiamo ulteriori elementi

E se dei "potenziali" comparabili hai solo il prezzo di vendita o poco più (come nell'esempio)?
Nella realtà hai sempre tutto a disposizione?
Come fai?
Ritieni che, pur avendo informazioni mancanti necessarie e una conseguente analisi falsata (dal fatto che parti da dati insufficienti), il fatto di presentare una perizia (??), sia sufficiente a dire che le tue valutazioni siano migliori di quelle di altri perché "dimostrabili"?

Non sono affatto contrario a partire da dati certi, anzi, ma ci devono essere. Ci sono diverse zone, paesini, ecc., in tutta Italia, dove nell'ultimo semestre le compravendite sono state nulle o quasi. Che dati prendi in questo caso?

Io cliente (ad esempio del paese x sulla riviera del Brenta, giusto per non scomodare un paese x della Campania o della Sicilia) vengo da te e ti chiedo di vendermi il mio immobile, dato che entro in una agenzia immobiliare, perché voglio venderlo. E visto che sul mercato non si muove una foglia...
Come procedi?
Mi chiedi di pagarti per farmi una stima a prescindere?
Chiedi un mandato in esclusiva? E poi?
Dove reperisci le informazioni "fresche" se non ci sono comparabili?
Fai uno studio dei trend?
Alla fine che prezzo di vendita esponi?
Avendo consegnato una perizia valutativa, cosa dici al cliente, soprattutto se te la pagherà (assolutamente lecito), riguardo al fatto che altri gli hanno proposto prezzi di vendita a puzzo? Qual è il valore aggiunto del tuo lavoro (a maggior ragione se remunerato)?

PS: evita la storiella che io non ho capito cosa sia il prezzo ed il valore, per bypassare le domande, se sei persona intelligente hai compreso perfettamente che a me le due cose sono molto ben chiare. Andiamo al concreto. Le mie domande sono di carattere pratico. Mostra cortesemente a tutti in cosa ti distingui su un mercato del genere per fare la differenza. Se non fai la differenza, diciamo la stessa cosa. Io non ho mai sconfessato il metodo valutativo (quale che esso sia) di per sé. Dico che può essere FALLACE, oltre che inutile, e ne ho spiegato nei particolari quando e come.

PS2: non chiedermi di fare controproposte. Non sono AI. In più la mia tesi è limpida: su un mercato di questo genere, non funziona niente. E non che la perizia non si possa fare mai, o non serva a niente. Se non c'è mercato, non ci sono dati significativi, non si possono fare stime fatte bene. C'è uno che propone un prezzo ed uno che offre un prezzo (attenzione, non ho parlato di valore).
In un mercato normale certamente (COME PIù VOLTE ASSERITO) non solo è possibile reperire tutti i dati significativi, perché ci sono più comparabili, ma è doveroso basarsi su questi e non su congetture fantasiose.
Ma se tu dimostri che invece è possibile vendere (questo è il fine ultimo, non avere una stima del valore di mercato e basta) grazie all'uso di metodi di stima, sono certo che tutti gli AI già domani mattina si metteranno a studiare per imparare come fare.

 

[Bagudi]

Io penso che sia ora che tutti modifichiate i toni con i quali vi state "confrontando" e la smettiate di fare sia valutazioni e insinuazioni personali, sia autodifese che implicano comunque una valutazione negativa dell'"avversario"....

Non è casuale che stia usando termini "guerreschi", tanto in discussioni del genere non ci sarà mai (almeno per ora...) un vincitore !

Esponete le vostre idee senza entrare nel personale, grazie.

 

[Umberto Granducato]

Questo è un 3D tecnico. Se quello che riuscite a produrre è questo vi prego di lasciar perdere per il bene di tutti i lettori. Prima di criticare categoria e forum è meglio fare una bella autocritica ed evitare discussioni di qst genere. Speriamo di riuscire a far capire che cos e' una stima e come su fa. X ora stiamo facendo ridere (o piangere)

 

[pensoperme]

No no, non è genrerico, è ben mirato D'altronde Umberto è dei loro. In effetti però direi che l'hanno vinta...almeno io li mando afanxulo. D'altronde c'è un intero mondo reale che fa cose differenti... c'è da fare.

Comunqeu se facevi come ti dicevo io spiegando i passaggi e ciao, almeno era utile, ma anche te... duro... cerchi confronto, ma per cercarlo devi andare da chi ha mente aperta, non da chi vuole rimanere nel suo Questi sono perfetti, sanno già tutto, scrivi per gli imperfetti e abbandona le polemiche, no?

Ti avevo consigliato:. prendi una tua stima e mettila per esteso, spega i passaggi, come si arriva ai marginali, come si capisce la congruità dei comparabili... stai durando una fatica immane per della gente che non la gradisce, scrivi per chi cerca info... no? In fondo a questo servivano questi 3d. Immobilio non è mica composto da quei 20 che scrivono c'è un mare di gente che legge.

Il tempo è un gran dottore, fattelo dire da chi se ne è levate di soddisfazioni

 

[Umberto Granducato]

No no, non è genrerico, è ben mirato D'altronde Umberto è dei loro. In effetti però direi che l'hanno vinta...almeno io li mando afanxulo. D'altronde c'è un intero mondo reale che fa cose differenti... c'è da fare.

Comunqeu se facevi come ti dicevo io spiegando i passaggi e ciao, almeno era utile, ma anche te... duro... cerchi confronto, ma per cercarlo devi andare da chi ha mente aperta, non da chi vuole rimanere nel suo Questi sono perfetti, sanno già tutto, scrivi per gli imperfetti e abbandona le polemiche, no?

Ti avevo consigliato:. prendi una tua stima e mettila per esteso, spega i passaggi, come si arriva ai marginali, come si capisce la congruità dei comparabili... stai durando una fatica immane per della gente che non la gradisce, scrivi per chi cerca info... no? In fondo a questo servivano questi 3d. Immobilio non è mica composto da quei 20 che scrivono c'è un mare di gente che legge.

Il tempo è un gran dottore, fattelo dire da chi se ne è levate di soddisfazioni

Dei loro chi?
Ripeto e poi domani cancello anche i miei post: questo è un 3D tecnico dove deve essere fatta una stima e spiegata nei suoi passaggi come richiesto dagli utenti all inizio. I commenti sono da fare altrove, sempre come richiesto.
Hai detto bene su Immobilio c'è un sacco di gente che legge: dimmi cos hanno capito leggendo qst 3D tecnico. su fate a modo