Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Nicestar]

Si certo,avevo intuito le tue intenzioni, ma scusami ho usato il tuo post come pretesto, per chiarire e ribadire meglio il limite del mio intervento e le relative risposte , giusto per correttezza informativa nei riguardi di tutti. Un caro saluto Nicestar

 

[Mobil]

Si certo,avevo intuito le tue intenzioni, ma scusami ho usato il tuo post come pretesto, per chiarire e ribadire meglio il limite del mio intervento e le relative risposte , giusto per correttezza informativa nei riguardi di tutti. Un caro saluto Nicestar

Doverosa cautela, ma anche se non ci arrendiamo ormai siamo tutti disillusi, un saluto di buona notte a te

 

[Santi60]

Io francamente non ho le idee molto chiare e devo dire che, se dovessi rileggere tutti i post di questo forum, probabilmente ne avrei di meno e aggiungerei che tutta questa certezza non la ho.

Quelle che vorrei evidenziare è il seguente ragionamento:

Se il diritto di proprietà, dopo 20 anni, deve pagare qualche cosa che io chiamerei AFFRANCAZIONE, per equità con il diritto di superficie, nel seguito della discussione forse sarà più chiaro, il diritto di superficie, sempre per equità con il diritto di proprietà, dovrà pagare un qualche cosa in più oltre alla TRASFORMAZIONE, che viene chiamata AFFRANCAZIONE.


Esempio ipotetico ma equo tra due immobili identici nella stessa zona ma uno in diritto di superficie, l’altro in diritto di proprietà.


Immobile in diritto di superficie 100.000€

Dovrà pagare 20.000€ per la TRASFORMAZIONE + 20.000€ per l’AFFRANCAZIONE

Costo TOTALE = 140.000€


Immobile in diritto di proprietà 120.000€ (La proprietà del terreno è compreso nell’immobile)

Dovrà pagare 20.000€ per l’AFFRANCAZIONE

Costo TOTALE = 140.000€



Con questo vorrei portare all’attenzione di noi tutti che:

non è che il Comune di Roma sta ragionando come il sopracitato esempio?

Se il diritto di superficie non pagasse anche l’AFRANCAZIONE avrebbe dei vantaggi e non sarebbe equo nei confronti del diritto di proprietà.

Ovviamente è un esempio banale ma chiaro e comprensibile a tutti.

@boccio, secondo me, ci sono un po' di cose che non vanno nel tuo ragionamento:

1. Le convenzioni in diritto di proprietà, se il comune di Roma avesse fatto le cose correttamente, non dovrebbero pagare alcuna affrancazione salvo in pochi casi: a) convenzioni ante Legge 179/1992; b) convenzioni post Legge 179/1992 non ancora scadute (dopo la scadenza il vincolo del prezzo semplicemente NON esiste più poiché i commi dell'art. 35 della Legge 865/1971 che prevedevano tale vincolo sono stati ABROGATI.
2. Il corrispettivo pagato in origine dalla Cooperativa/Impresa costruttrice per la Convenzione in diritto di proprietà è sicuramente più alto di quello pagato per le Convenzioni in diritto di superficie poiché, per queste ultime, il corrispettivo doveva essere del 60% rispetto a quello di quelle in diritto di proprietà e la somma di tutti i corrispettivi delle Convenzioni per il PdZ (in diritto di superficie e in diritto di proprietà) avrebbe dovuto compensare il comune per l'esproprio. Pertanto, il corrispettivo calcolato secondo il comma 48 dell'art. 31 della Legge 448/1998 per le convenzioni in diritto di proprietà ha una detrazione di somme pagate in origine e rivalutate sicuramente maggiori di quelle in diritto di superficie, quindi, per una semplice legge delle sottrazioni il corrispettivo risultante, per i soli casi in cui dovrebbe essere pagato, è sicuramente inferiore.
3. Oltre a quanto indicato al punto 2, la percentuale per il corrispettivo di affrancazione di una Convenzione in diritto di proprietà viene calcolate su un periodo complessivo di 20 anni quindi dopo soli 14 anni si raggiunge il limite inferiore del 30% del corrispettivo totale ai sensi del comma 48 che è già di per se inferiore. Invece per raggiungere lo stesso limite inferiore del 30%, per una convenzione in diritto di superficie occorre che siano trascorsi ben 69 anni dalla stipula della Convenzione originaria e tale 30% si va a calcolare su una corrispettivo totale maggiore per quanto sopra citato.
4. Infine, l'affrancazione del vincolo di prezzo massimo per quei pochi casi di diritto di superficie che, formalmente, lo richiederebbero (anche se il Comune di Roma fa finta di non saperlo e sta cercando di forzare tutti a farlo), ha una valenza vera poiché, tolto quel vincolo l'appartamento ha un valore di mercato effettivo. Al contrario, un appartamento in diritto di superficie, dopo aver pagato per l'affrancazione un corrispettivo sicuramente maggiore (che già da solo compenserebbe il minor costo di acquisto iniziale dell'appartamento, ammesso che sia stato così poiché sono moltissimi i casi in cui anche il primo acquirente ha pagato più del prezzo calmierato), avrà comunque un valore di mercato inferiore di uno in diritto di proprietà avendo ancora il vincolo dei famosi 99 anni!
5. Oltre all'inesattezza, secondo quanto sopra citato, dell'ipotesi che hai fatto nel tuo esempio secondo la quale le due affrancazioni costerebbero lo stesso, a parità di tipo di appartamento, zona e tempo trascorso dalla Convenzione, c'è l'ulteriore inesattezza che la Trasformazione sia pari alla differenza di prezzo di acquisto iniziale fra un appartamento in diritto di proprietà (che come dici tu include il costo del terreno) ed uno in diritto di superficie per il semplice fatto che, con le stime a mc elevatissime per il valore venale della Deliberazione 40/2016 utilizzato come base per il corrispettivo di trasformazione, da calcoli fatti sia da me che da altri partecipanti al Forum, andrebbe a raggiugere i valori stratosferici da 1000 a 2000 euro a mq che, sicuramente, non è quello considerato a suo tempo, come incidenza del costo del suolo, per determinare il costo di un appartamento in diritto di proprietà (anche perché neanche adesso nelle zone periferiche dei PdZ si parla di cifre così elevate per l'acquisto del terreno figuriamoci se il Comune ha pagato così elevate in fase di esproprio iniziale del terreno!) , senza considerare il fatto che, comunque, anche per gli appartamenti in diritto di superficie una porzione, sia pur ridotta, del costo del terreno era già presente nel prezzo dell'appartamento quindi la differenza fra i prezzi degli appartamenti in diritto di proprietà rispetto a quelli in diritto di superficie già in partenza non era pari al costo del terreno e sicuramente non con valori così elevati.

In definitiva, mi dispiace @boccio ma il tuo esempio fa un po' acqua da tutte le parti e non mi sembra possa essere portato come giustificazione di quanto deliberato dal Comune di Roma!

 

[Santi60]

Ok @santi grazie, prendo le tue affermazioni come parole SANTE, quindi in diritto di proprietà dopo 20 anni non si dovrà pagare nulla (0€) al Comune però bisognerà ugualmente stipulare una nuova convenzione prima di vendere a prezzo di mercato?

Bisogna intendersi su quello che, secondo me, in base alla legge bisognerebbe fare che non è detto corrisponda a quello che, invece, dice il Comune di Roma. Detto questo, tralasciando quello che dice, secondo me, a vanvera, il Comune di Roma , per le convenzioni post Legge 179/1992 non vedo a cosa serva una convenzione sostitutiva, dato che tutti i vincoli sono decaduti.
Per le Convenzioni ante Legge 179/1992, in effetti la convenzione di affrancazione servirebbe, poiché la Convenzione originaria richiederebbe il pagamento di un corrispettivo pari alla differenza fra valore di mercato del suolo e valore pagato a suo tempo a fronte di un esproprio previa rivalutazione ISTAT, ma il problema è che la Deliberazione 40/2016 fissa una percentuale minima del 30%, che, a mio avviso è troppo alta, e stime del valore di mercato completamente sballate che finiscono per vanificare il fine agevolativo del comma in questione poiché il corrispettivo da pagare potrebbe anche risultare maggiore di quello stabilito nella Convenzione originaria in quanto il valore di mercato effettivo del suolo è sicuramente più basso di quello stimato. Ma soprattutto non limita il campo di applicazione alle sole Convenzioni ante Legge 179/1992 come, invece è chiaramente riportato nel comma 49-bis dell'art. 31 della Legge 448/1998. ("49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179"). Riguardo a tale punto, per fortuna, credo che l'ultima Deliberazione 16/2016 abbia "messo una pezza" delimitando il campo di applicazione come stabilito dalla Legge citata, anche se da alcuni post su questo forum sembra che dai Funzionari del Comune di Roma giungano indicazioni contrarie (forse neanche loro hanno capito bene di cosa si parli).

 

[Santi60]

Si ma come lo si dimostra? In alcuni casi le ditte costruttrici e/o il notaio che ha stipulato il primo rogito sono ormai morte e sepolte, come in un caso che ho esaminato, sono passati ormai troppi anni: per questo sarebbe auspicabile una sanatoria tombale pre-2015.

Io posso ancora dimostrarlo poiché ho conservato, oltre al rogito con il prezzo maggiore rispetto alla Lista dei prezzi massimi (che comunque sono atti pubblici che possono essere rintracciati), anche una relazione di un CTU nominato da un Giudice (anche questo è un documento ufficiale agli atti di una causa civile) dove i maggiori versamenti che ho effettuato sono chiaramente riportati!

 

[Santi60]

Vuol dire che questi non sanno manco fare 1+1..... Pensa in mano a chi stiamo.....

Io ho visto un conteggio dove, invece di utilizzare i mc riportati in Convenzione, hanno utilizzato i mq indicati nel documento di calcolo dei prezzi massimi di cessione (quel documento che per anni hanno tenuto nascosto) e che ora, invece utilizzano prendendo numeri a casaccio a seconda della convenienza. Per il corrispettivo utilizzato in detrazione , la confusione regna sovrana, poiché nella convenzione c'è una cifra di oltre un miliardo di vecchie lire, nel documento del calcolo dei prezzi massimi c'è qualcosa di poco inferiore a 400 milioni di lire, nel conteggio compare un terzo valore di circa 281 milioni di lire (inclusi oneri di urbanizzazione) che non esiste negli altri documenti. Pare che invece di utilizzare valori ufficiali abbiano tirato a sorte un po' di numeri...

 

[giannelmo]

L'ho trovato su Facebook la Testimonianza di un cittadino come noi:
ho iniziato a bazzicare il dipartimento attuazione degli strumenti urbanistici - unita' organizzativa edilizia residenziale pubblica - presso il ix dipartimento nel 2007 per lavoro e di volta in volta rilasciavano "autorizzazioni alla vendita" diverse nella forma e nel contenuto. in base ai firmatari delle autorizzazioni cambiavano le loro indicazioni. se dovessi recuperare tutte le autorizzazioni da loro emesse verrebbe a tutti da ridere. x cui CONDIVIDO il suo pensiero quando dice che i responsabili sono i tecnici del comune presenti all'ufficio preposto e MAI acquirente e venditore in quanto spesso entrambi si rivolgevano proprio agli incompetenti del comune per avere le giuste indicazioni.
Ero presente nel luglio 2012 ad un convegno tenuto presso il consiglio nazionale del notariato alla presenza di alcuni membri dell'avvocatura del comune di roma e in quella sede sia il notariato che l'avvocatura sostennero a pieno la tesi dell'inesistenza di vincoli di prezzo massimo di cessione nelle seconde vendite (il contrario di quanto sostengono ora.
Adesso bisogna dimostrare che dopo che per 40 anni hai permesso la libera vendita oggi e' illegale cambiare le carte in tavola e soprattutto e' illegare imporre un prezzo ad un contratto di vendita senza limiti temporali. gli scienziati del comune scherzano con il fuoro ma si ritroveranno di fronte ad uno dei piu grandi risarcimenti danno della storia. Bisogna rivolgersi al tribunale europeo ed in concomitanza produrre l'evidenza della loro illegalità e sensibilizzare il notariato ottenendo la possibilita' di poter vendere ignorando le follie del comune di roma. il comune di ciampino, al contrario del comune di roma, impone il vincolo per i soli primi 5 anni dal primo acquisto. e questa cosa l'ha messa su un protocollo rilasciato successivamente alla sentenza del settembre 2015.

Il Comune di Ciampino non può fare quello che ha fatto. Non capisco come non si sia ancora capito (scusate il gioco di parole); ci sono e ci sono sempre state precise leggi in materia, che dicono sostanzialmente che:
1) i vincoli di prezzo massimo e gli altri, per gli immobili in diritto di superficie durano quanto la convenzione, ossia 99 anni;
2) i vincoli di vendita sugli immbobili in diritto di proprietà (legge Bucalossi) vengono meno 20 anni dopo il deposito della convenzione;
3) se i vincoli sono ancora in vigore, in entrambi i casi bisogna fare con in comune una convenzione integrativa di affrancamento, e pagare.
La sentenza della cassazione di un anno fa non fa che ribadire i succitati punti.
La diatriba semmai verte sulle cifre esagerate che il comune richiede.

 

[Ciafrone Marco]

Cortesemente spiegami perché sul mio rogito per il riscatto del terreno c'è scritto che trascorsi 20 anni nulla è dovuto al comune...?

Oggi mi laureo, domani mi dicono che la mia laurea non vale e devo fare x esami integrativi...
La convenzione è sempre stata di 20 anni, non si possono cambiare le carte a posteriori alla bisogna...

Fosse cosi nessun contratto sarebbe al riparo da ipotetiche revisioni. Oggi sei medico, domani ti dicono che non è più cosi...mi pare che qualcosa stoni.

 

[ab.qualcosa]

E' che sei diventato medico (in buona fede) dopo aver fatto 3 esami anziché i 30 previsti dalla legge, perché così faceva (illecitamente) l'università dove eri iscritto.

 

[PeppeC.]

Il Comune di Ciampino non può fare quello che ha fatto. Non capisco come non si sia ancora capito (scusate il gioco di parole); ci sono e ci sono sempre state precise leggi in materia, che dicono sostanzialmente che:
1) i vincoli di prezzo massimo e gli altri, per gli immobili in diritto di superficie durano quanto la convenzione, ossia 99 anni;
2) i vincoli di vendita sugli immbobili in diritto di proprietà (legge Bucalossi) vengono meno 20 anni dopo il deposito della convenzione;
3) se i vincoli sono ancora in vigore, in entrambi i casi bisogna fare con in comune una convenzione integrativa di affrancamento, e pagare.
La sentenza della cassazione di un anno fa non fa che ribadire i succitati punti.
La diatriba semmai verte sulle cifre esagerate che il comune richiede.

Infatti sul discorso di Fiumicino anche a me sembra molto strano...