Difformità non sanabile

A te può interessare l' attuale art. 34 ter del DPR 380/01 con particolare riguardo alle parziali difformità su immobili già oggetto di rilascio di agibilità con relativo sopralluogo.

francesca63 ha scritto:

Poi raccontaci gli sviluppi, grazie

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L'incontro con l'ufficio tecnico ci ha assistito anche un nostro tecnico, questi i fatti:
- Le norme comunali stabiliscono una altezza massima di 15mt.;
- Il progetto approvato dal comune nel 1976 riportava una altezza dell'immobile di 14,50mt;
- l'immobile di fatto è alto 15,70mt;
Dal progetto risulta che le autorimesse sotto lo stabile, alte 2,30mt dovevano essere interrate per metà... precisamente per 1mt, di conseguenza anche l'ingresso nello stabile si trovava a circa 1mt al di sotto del piano strada.
Il nostro tecnico ne deduce che cè stato un dolo da parte del costruttore, in questo modo ha potuto realizzare 2 alloggi in piu, secondo il nostro tecnico avrebbe dovuto costruire 6 alloggi 2 per piano invece ci sono 8 alloggi 2 per piano.
Per il comune questo non è sanabile, e non è neanche pensabile abbattere, se si dovesse fiscalizzare si parla di oltre 160.000€.
Si potrebbe pensare di trovare una scamottage, con l'aiuto di un tecnico consenziente, lavorando sulle autorimesse anche perchè queste non sono più utilizzabili come tali, nessuna auto moderna ci entra, il comune accetterebbe la perizia del tecnico "compiacente" e si potrebbe sanare cosi con circa 30...40.000€.
Per quanto riguarda un eventuale azione legale dato che il comune non ha mai verificato questa difformità evidente, è al 50% cioè a secondo del giudice che presiede la causa... abbiamo trovate 2 sentenza del consiglio di stato che ci darebbe ragione ma ne abbiamo trovate altre che ci darebbe torto.... questo il parere dell'avvocato a cui ci siamo rivolto.
Si può lasciare tutto cosi, le abitazioni sono vendibili, cè solo il fatto che per un intervento di manutenzione straordinaria, ad esempio rifare il tetto, il comune non ci darebbe il benestrare a seguiti di questo abuso.

Mimi ha scritto:

Si potrebbe pensare di trovare una scamottage, con l'aiuto di un tecnico consenziente, lavorando sulle autorimesse anche perchè queste non sono più utilizzabili come tali, nessuna auto moderna ci entra, il comune accetterebbe la perizia del tecnico "compiacente" e si potrebbe sanare cosi con circa 30...40.000€.
Per quanto riguarda un eventuale azione legale dato che il comune non ha mai verificato questa difformità evidente, è al 50% cioè a secondo del giudice che presiede la causa... abbiamo trovate 2 sentenza del consiglio di stato che ci darebbe ragione ma ne abbiamo trovate altre che ci darebbe torto.... questo il parere dell'avvocato a cui ci siamo rivolto.
Si può lasciare tutto cosi, le abitazioni sono vendibili, cè solo il fatto che per un intervento di manutenzione straordinaria, ad esempio rifare il tetto, il comune non ci darebbe il benestrare a seguiti di questo abuso.

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Da qui in poi non ho capito una mazza.

brina82 ha scritto:

Da qui in poi non ho capito una mazza.

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fai lavorare la fantasia.....
in poche parole un tecnico che fa una perizia non proprio regolare.... 3... 4 atti di compravendita fatti di recente...3...4 anni dove risulta che per il C6 il prezzo di acquisto è di 5... 6.000 euro nel mio atto cè appunto il valore di 6.000 l'ufficio tecnico chiude un occhio e ci sana la situazione (i garage sono larghi 2,30mt non ci entra neppure una panda.... questo è quello che abbiamo capito, il nostro tecnico ci ha detto che cè da trovare solo un perito compiacente.
Io ci capisco poco e niente... se non è sanabile dato che ci sono quei 70cm in più come si può puoi sanare trovando un perito compiacente e lavorando sulle autorimesse.....
Il fatto che il comune abbia rilasciato il certificato di abitabilità ci sono 2 sentenze del consiglio di stato che stabilisce che non si può rilasciare il certificato di abitabilità in presenza di abusi o della difformità rispetto al progetto.... quindi una eventuale causa ci darebbe ragione verso il comune che oggi dice che cè un difformità... allo stesso tempòo ci sono altre sentenze che su lo stesso caso ci darebbe torto.... quibdi intentare una causa contro il comune avremmo il 50% di probabilità di vincerla.

Le sentenze di certo sono precedenti al salva casa, quindi oramai difficilmente applicabili.

Cose una scamottage?

STUDIO DUCHEMINO ha scritto:

Cose una scamottage?

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Un escamotage che ha cambiato sesso !😉

Ritorno sulla problematica con ulteriori e più dettagliate notizie....
- 1974 presentazione del progetto a costruire e relativa autorizzazione;
- 1979 - 1980 Termine dei lavori,
- 1981 rilascio certificato di abitabilità sul quale cè scritto...
- Visto il certificato di calloudo rilasciato dal Arch.tto.....
- Che l'opera è stata eseguita in conformità del progetto di cui venne autorizzata l'esecuzione il 10/07/1974;
- ecc. ecc.
Da un approfondito esame risulta che:
Il progetto presente negli archivi del comune risulta che le autorimesse sotto al fabbricato dovevano essere interrate per 70 cm ed il restante 1,70 cm fuori terra, in realtà le autorimesse sono completamente fuori terra questo ha fatto si che il fabbricato è 70 cm più alto dell'altezza massima stabilita dal comune in 15mt.
Quindi la difformità è presente sin dall'inizio della costruzione di conseguenza il certificato di abitabilità dichiara una cosa non vera: "che l'opera e stata eseguita in conformità del progetto....";
- 10 anni dopo, nel 1989, viene presentato progetto di costruzione su area condominiale, adiacente all'immobile, di altri 5 autorimesse, autorizzazione concessa in presenza di un abuso edilizio non sanato costruzione terminata nel 1981;
- 2016 lavori straordinari su parte comune facciata e frontalini lato SUD/EST, presentata regolare SCIA al comune;
- 2023 lavori straordinari su parte comune facciata e frontalini lato NORD/OVEST presentata regolare SCIA al comune;
- Agosto 2024 un condomino ha la necessità di chiudere il balcone lato nord con una veranda fissa, si delibera in merito e si concede al condomino l'esecuzione, viene presentata al comune richiesta allegando il progetto della chiusura e la delibera condominiale, il comune autorizza l'esecuzione;
- Alla fine di novembre cè stato l'incontro con il comune per cercare una possibile soluzione, soluzione che comunque comporterebbe una spesa variabile tra 60.000 ad 160.000 euro siamo 8 condomini quindi 7K- 20K a condomino;
- Adesso viene il bello...
Il condomino stava iniziando il lavori per la veranda quando il comune gli comunica l'immediata sospensione contestandogli che l'immobile presenta difformità e fino a quando non si regolarizza non è possibile eseguire i lavori....
Il condomino si è rivolto ad un avvocato dato l'esborso di soldi non indifferenti sostenuti e di conseguenza anche il condominio dovrà "muoversi" altrimenti mai nessun lavoro il condominio potrà eseguire.
La domanda nasce spontanea...
Per la costruzione delle autorimesse 10 anni dopo, nel 1989, la difformità non esisteva?
Stessa cosa per i lavori eseguiti nel 2016 e nel 2023.
Il progetto presentato al comune risulta chiaramente che le autorimesse dovevano essere 70cm interrate e 170cm fuori terra (cosa questa impossibile non cè spazio per una manovra in discesa/salita) stiamo pensando di fare una azione legale con il comune per avere scritto nel certificato di abitabilità: "Che l'opera è stata eseguita in conformità del progetto di cui venne autorizzata l'esecuzione il 10/07/1974" cosa questa non veritiera.
@STUDIO DUCHEMINO secondo te alla luce di queste ulteriori info ci sono probabilità di un buon esito in una eventuale azione legale?
Grazie

Per quanto connessa, l'abitabilità non è al 100 per cento segno di conformità edilizia. Per battere la strada del risarcimento danni da affidamento sul Comune mal riposto dovreste sentire un amministrativista.

Mimi ha scritto:

Per la costruzione delle autorimesse 10 anni dopo, nel 1989, la difformità non esisteva?
Stessa cosa per i lavori eseguiti nel 2016 e nel 2023.
Il progetto presentato al comune risulta chiaramente che le autorimesse dovevano essere 70cm interrate e 170cm fuori terra (cosa questa impossibile non cè spazio per una manovra in discesa/salita) stiamo pensando di fare una azione legale con il comune per avere scritto nel certificato di abitabilità: "Che l'opera è stata eseguita in conformità del progetto di cui venne autorizzata l'esecuzione il 10/07/1974" cosa questa non veritiera.
@STUDIO DUCHEMINO secondo te alla luce di queste ulteriori info ci sono probabilità di un buon esito in una eventuale azione legale?
Grazie

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Certo che la difformità esisteva, ma 1 non è che il comune o chi per esso si mette a fare sopralluoghi, 2 magari il tecnico incaricato (dal condominio) ha chiuso un occhio, perché comunque avrebbe dovuto ricontrollare o anche no, essendo un nuovo fabbricato, adiacente.

Più che fare causa al comune (che chissà come finirà) proverei una specie di "ricatto", della serie: facci risolvere sta situazione altrimenti qui andiamo in causa un po' con tutti, anche con voi Comune.

Questo, perché solitamente queste cose si risolvono con accordi: magaru il Comune pretenderà un vostro esborso economico meno consistente.

I tecnici dell'epoca di costruzione e il costruttore, li avete interpellati?