Difformità non sanabile

[ferruccio]

Grazie @Mimi.
Prendo spunto da questo articolo per fare una prima domanda rivolta agli avvocati e tecnici presenti nel Forum;
quando @Mimi dice:

Informiamo l'amministratore il quale si reca in comune e parla con il responsabile dell'Ufficio Tecnico il quale dice che che una probabile sanatoria verrebbe a costare non meno di 20K €

ammesso che i condomini volessero spendere questa cifra proposta dal Comune, sapreste indicare l'esatto inquadramento normativo che porterebbe a sanare il tutto?

O meglio: sapreste spiegare il perché ed il percome questa opera realizzata nel 1971 nell'edificio di @Mimi è un "abuso" (o se non lo è) e come oggi nel 2024 sia possibile sanarla?

Ps: escluderei le risposte che rimandano a soluzioni concordate con l'ufficio tecnico, in quanto immagino che se è vero e pacifico che si può fare, un tecnico dovrebbe già sapere come farlo.

Grazie.

Da quanto ho capito, sarebbero dovute essere completamente interrate, invece fuoriescono dal piano campagna di 70cm... quindi sempre da piano campagna, l'edificio dovrebbe essere più alto di 70cm circa.

Molto probabile sia cosi...

 

[cafelab]

A me sembra si stia facendo terrorismo

L'interessato all'acquisto di una abitazione nel condominio dove abito ha chiesto info al comune il quale lo ha informato che l'intero edificio presenta un abuso non sanabile, quindi l'alloggio non è vendibile.

questa premessa è molto diversa dalle spiegazioni successive

un possibile acquirente "dichiara" l'immobile non sanabile,
invece l'ufficio tecnico verbalmente "dichiara" l'immobile sanabile e spara una cifra per sanarlo

e stando all'amministratore

che se fattibile tutti i proprietari devono essere d'accordo altrimenti si lascia la cosa cosi come è ed il bene non è vendibile per il fatto che nessuno acquirente acquisterebbe sapendo di questa difformità.

questo sicuramente non lo può aver detto il tecnico, o se lo ha detto è una sua opinione personale che lascia il tempo che trova

Di fatto a quanto riporta @Mimi il comune non sta agendo in alcun modo per verificare la conformità ediliza e eventualmente annullare l'agibilità.
E direi che è molto difficile che lo possa fare di propria iniziativa
Quindi gli immobili sono vendibili eccome

Valuterei di mettere in mano la documentazione ad un tecnico per fare delle indagini complete ed esaustive e trovare la soluzione più indolore

e comunque attendere, le modifiche introdotte con il Salva Casa stanno allargando le maglie del valore di sanatoria implicita dei cetificati di agibilità rilasciati previo sopralluogo di funzionari pubblici

 

[ferruccio]

Quindi gli immobili sono vendibili eccome

Personalmente d'accordo su questo.

Valuterei di mettere in mano la documentazione ad un tecnico per fare delle indagini complete ed esaustive e trovare la soluzione più indolore

e comunque attendere, le modifiche introdotte con il Salva Casa stanno allargando le maglie del valore di sanatoria implicita dei cetificati di agibilità rilasciati previo sopralluogo di funzionari pubblici

Qui invece torniamo in quell'ambiente "fumoso" nel quale non si capisce bene come ci siamo arrivati e che mette noi agenti immobiliari in grosse difficoltà e ci espone a problematiche per le quali veniamo spesso additati di superficialità ed ignoranza. Per questo mi piacerebbe capire ed ecco la ragione del mio quesito di cui sopra.

Immaginiamo esattamente la situazione di @Mimi con presenza di agenzia immobiliare in atto e problematica in seguito sopravvenuta; mi vengono i brividi al solo pensiero.

Scusatemi ma è un tema che subiamo quotidianamente sul quale tutti, ma proprio tutti pensano di essere dei luminari.

 

[Mimi]

Sarò io che non capisco, ma se le autorimesse dovevano essere interrate e sono invece a piano strada , la differenza dovrebbe essere ben più di 70 cm.
O dovevano essere interrate di soli 70 cm?

Anche io non la capisco questa cosa... con accesso a gli atti viene fuori che il progetto approvato prevedeva interrate,;
Dai rilievi effettuati oggi l'edificio risulta essere 70 cm più alto rispetto al progetto;
Le autorimesse sono alte 2,30 mt quindi come è possibile avere solo 70 cm di altezza in più?
Il condominio ha in mano il disegno tecnico con le rilevazioni/misurazioni fatte dal professionista il quale ha tracciato in rosso la difformità dell'altezza di 70 cm.
Giorno 29 c'è l'incontro con il responsabile dell'Ufficio Tec. cosi sentiamo di persona cosa ha da dirci dopo di gli farò notare questa incongruenza oltre a quanto dichiarato dal comune sul certificato di agibilità.
Diceva un noto politico che a pensar male si fa peccato pero a volte ci si azzecca....
Secondo me il comune non ne sapeva niente, le prime informazioni su queste "difformità" le ha ricevute dal tec. che ha fatto misurazioni e rilievi, poi successivamente le ha avute dall'amministratore a seguito di nostre sollecitazioni, il quale ha dato all'amm.re le info che ho postato. Solo io ho quel certificato, e secondo me il comune non si ricorda di avermelo rilasciato.
allego un disegno della situazione attuale.

 

[francesca63]

sarebbero dovute essere completamente interrate, invece fuoriescono dal piano campagna di 70cm...

con accesso a gli atti viene fuori che il progetto approvato prevedeva interrate,;

Dovevano essere interrate completamente, quindi.

Secondo me comunque avete sbagliato a mandare l’amministratore in Comune, prima di aver interpellato un vostro tecnico.

 

[brina82]

Dovevano essere interrate completamente, quindi.

Secondo me comunque avete sbagliato a mandare l’amministratore in Comune, prima di aver interpellato un vostro tecnico.

Deve andarci un tecnico, a meno che l'Amm.re sia pure un tecnico...

 

[brina82]

Grazie @Mimi.
Prendo spunto da questo articolo per fare una prima domanda rivolta agli avvocati e tecnici presenti nel Forum;
quando @Mimi dice:

ammesso che i condomini volessero spendere questa cifra proposta dal Comune, sapreste indicare l'esatto inquadramento normativo che porterebbe a sanare il tutto?

O meglio: sapreste spiegare il perché ed il percome questa opera realizzata nel 1971 nell'edificio di @Mimi è un "abuso" (o se non lo è) e come oggi nel 2024 sia possibile sanarla?

Ps: escluderei le risposte che rimandano a soluzioni concordate con l'ufficio tecnico, in quanto immagino che se è vero e pacifico che si può fare, un tecnico dovrebbe già sapere come farlo.

Grazie.

Premesso che nasco come Ing. strutturista ma appassionato da sempre di immobili e che quindi col tempo un poco di urbanistica sono arrivato a masticarla, ma veramente poco rispetto ad un collega Arch. che fa solo quello, l'unica cosa che mi viene in mente è l'art. 34 del DPR 380/01 ovvero la "fiscalizzazione dell'abuso", che tuttavia è sempre interpretabile in maniera differente dai vari tecnici comunali, per questo il confronto non è solo utile, ma direi d'obbligo (anche perchè è un argomento delicato e complesso, a mio modo di vedere), e per questo parlavo di "trattare" la somma dei 20k, rispetto a qualcosa che somiglia al doppio del costo di costruzione...

20k ad appartamento mi sembrano tanti, ma magari 10k ci potrebbero anche stare...

PS al netto dei nuovi sviluppi normativi, che ancora non approfondisco...

 

[cafelab]

Qui invece torniamo in quell'ambiente "fumoso" nel quale non si capisce bene come ci siamo arrivati e che mette noi agenti immobiliari in grosse difficoltà e ci espone a problematiche per le quali veniamo spesso additati di superficialità ed ignoranza. Per questo mi piacerebbe capire ed ecco la ragione del mio quesito di cui sopra.

Il discorso non è fumoso, è tecnico e in questo caso, spiegato in modo poco chiaro.

Facciamo un po' di chiarezza:

Supponiamo che esista una difformità: le cantine sono fuori terra per 70 cm (e anche se fossero 3 metri, rimarrebbero comunque locali non abitabili).

Molti regolamenti edilizi permettono la costruzione di volumi extra se questi sono interrati o semi-interrati, ma solo fino a certe altezze.

Ora, ipotizziamo che il seminterrato non rispetti queste altezze e sia più fuori terra di quanto consentito. Questo lo esclude dal conteggio della volumetria accessoria, quindi l'intero edificio risulterebbe avere una volumetria maggiore del consentito. In pratica, si tratta di un abuso edilizio.

Questo abuso non è "insanabile", ma poiché demolirlo comprometterebbe la stabilità dei piani superiori, la soluzione per regolarizzarlo passa attraverso la fiscalizzazione (art. 34 del DPR 380/2001).

Però c'è un punto critico:
Esiste un certificato di agibilità ed è anteriore al dpr 380/2001.
La cosa è importante: non è un'autodichiarazione, c'è stato un sopralluogo da parte di un tecnico comunale e di un ispettore di igiene, che hanno attestato che l'immobile è conforme alla licenza edilizia.

L'orientamento della giurisprudenza è che, poiché il certificato di agibilità ha scopi diversi dalla licenza edilizia, non ha alcun di sanatoria automatica per illeciti già presenti

Ma una recente sentenza del consiglio di stato dice tutto il contario: il certificato di agibilità presuppone non soltanto la regolarità igienico-sanitaria dell’immobile, ma anche la sua conformità al titolo edilizio

Per cercare di risolvere questi problemi è intervenuto il "decreto salva-casa" con delle modifiche all’art. 34-ter, che considera l’agibilità un documento in grado di sanare una serie, seppur ristretta, di difformità edilizie.


Ma è una situazione complessa, stando al racconto con il fai da te il condomino ha già fatto abbastanza danni, consiglio vivamente di evitare di autodenunciarvi senza la tutela di un tecnico e di un avvocato

 

[ferruccio]

per questo il confronto non è solo utile, ma direi d'obbligo (anche perchè è un argomento delicato e complesso, a mio modo di vedere)

Certo, confronto indispensabile anche perché noi "poveri" agenti immobiliari subiamo spesso questa situazione di incertezza venutasi a creare con riflessi catastrofici in tema di circolazione degli immobili etc.

Prendo spunto da un tuo passaggio per chiedere a te o a chiunque altro, una cosa precisa, con risposta sì o no:

l'unica cosa che mi viene in mente è l'art. 34 del DPR 380/01

Esaminando il caso di @Mimi (simile a migliaia di altri) si può asserire che l'attuale T.U. interviene anche retroattivamente alla sua entrata in vigore e che riguarda quindi anche interventi realizzati prima dell'entrata in vigore e cioè prima del 2003 (es. Mimi del 1971)?

Se sì, gentilmente, si può condividere l'articolo o gli articoli che espressamente recano questa disposizione?

 

[ferruccio]

Ma è una situazione complessa, stando al racconto con il fai da te il condomino ha già fatto abbastanza danni, consiglio vivamente di evitare di autodenunciarvi senza la tutela di un tecnico e di un avvocato

D'accordissimo.

È anche vero che ciò avviene sistematicamente nel 90% dei casi. Clienti con al seguito i propri tecnici e ti lascio immaginare in che modo si portano avanti le trattative dove nel 95% dei casi l'immobile ha più di 40 anni.
Questo spiega, perlomeno da parte mia, la smania di sapere, dove concretamente poter porre un freno.

Atteggiamento opposto quando tratto edifici costruiti, sopraelevati, ampliati o sui quali sono state eseguite opere di questo genere dopo l'entrata in vigore del T.U., sono "tedesco" perché dubbi sulle normative non ce ne sono; c'è un progetto che prevede mq utili vani, verde, parcheggi, risparmio ener., altezze, volumi, certificazioni sulle strutture etc etc.