Gli IVS affrontano una delle problematiche più importanti nella stima degli immobili e cioè la rigorosità del procedimento. Tuttavia anche in queste procedure il ruolo “soggettivo” del perito
mantiene una grande importanza: ricerca e scelta dei comparabili, scelta delle caratteristiche, scelta del metodo ecc. sono ancora i compiti affidati all’opera di una persona che agisce in un contesto di “complessa realtà”.
questa non è soggettività ma professionalità, non ci può essere soggettività nella
ricerca, trovi quel che c'è, non lo puoi inventare;
non c'è una
scelta soggettiva dei comprabili ma si utilizzano quelli che oggettivamente assomigliano di più all'immobile oggetto della valutazione
idem per le
caratteristiche, vengono misurate in base a quanto si rileva dal mercato, non si utilizzano indici soggettivi ... e se non ci sono non si misurano
metodo: neppure questo viene scelto, ci sono delle priorità: Market, Incom, trasformazione e Cost. Non c'è soggettività nel metodo, la procedura è largamente condivisa
La chiave di volta per una effettiva scientificità dell’estimo è probabilmente la creazione di un grande database pubblico delle compravendite immobiliari, che consenta ai periti di attingere in quantità sufficiente e in tempi rapidi i dati necessari per le procedure. Purtroppo i proprietari dei dati (per esempio le grandi società di intermediazione in franchising) non sono interessati a condividere i dati in loro possesso per una finalità di pubblico interesse. D’altra parte l’Osservatorio del mercato immobiliare, istituito presso l’Agenzia del Territorio, non sembra poter tenere il passo della continua evoluzione dei mercati. Pertanto, in un contesto pratico in cui mancano linee guida "ufficiali", gli IVS propongono una procedura di riferimento da portare a termine, in mancanza di un grande database pubblico, sulla base del rilievo di alcune reali contrattazioni di mercato.
non serve un
grande data base pubblico, sono sufficienti compravendite reali reperibili con un pò di impegno ...
d'altra parte fino adesso come si è fatto? si è inventato! questo è il problema e se inventi non c'è metodo che tenga si avranno sempre e comunque procherie
se ne trovano solo
alcune? va bene e allora?
o si cerca meglio per trovarne altre o si fa con quel che si trova, sempre meglio di utilizzare indici/prezziari/borsini che anche questi saranno basati (in teoria) sulle alcune compravendite trovate
invece è peggio, sono inventati, e questo si vede in momenti come quello attuale in cui per certe tipologie non ci sono compravendite. Esempio i capannoni: se non ci sono compravendite come si può determinare una forbice di valore? Si inventa!
Gli IVS sono proposti come un prodotto, anche commerciale, costituito da know-how e software, offerto principalmente ai professionisti (valutatori esperti). Tuttavia la rigidità e complessità del procedimento, anche per stime semplici (per le quali il mercato offre sufficienti informazioni su base monoparatrica), lasciano pensare che i procedimenti cosiddetti empirici, basati su "valori unitari ordinari" frutto di una media su grandi quantità di dati (pubblicati soprattutto da agenzie immobiliari), continueranno a essere usati per parecchio tempo
Non c'è rigidità, c'è chiarezza e trasparenza e impossibilità di inventare, è cosa molto diversa. I valori unitari ordinari pubblicati soprattutto dalle agenzia immobiliari non sono trasparenti e sono inaffidabili per i motivi sopra esposti.
Per questo non potranno essere utilizzati per molto tempo, perchè i tempi son cambiati e non è più tempo per inventare
Forse anche per questo motivo, di fatto, gli IVS, nonostante l'ormai abbondante numero di esperti formati, soddisfano una parte marginale delle richieste estimative.
La critica qui inizia con il FORSE ...
Questa non è una perplessità, è un dato di fatto e non è un punto debole ma un punto di partenza
Infatti, se si esclude la scelta di campo dell'ABI (comunque non vincolante per gli istituti di credito), per la quale si effettuano solo stime in un contesto non conflittuale e prudenziale, negli altri contesti estimativi, tra cui quelli giudiziari, gli IVS sono di solito ignorati.
Difatti pure l'Agenzia del Territorio ha scelto di adottarli con il MOSI che utilizzerà per gli accertamenti fiscali.
Soprattutto ne contesto conflittuale sono indispensabile, a meno che non si cerchi la prosecuzione della conflittualità
ma nella soluzioni delle controversie sono fondamentali
queste ed altre osservazioni sono note all'autore con il quale ho instaurato un rapporto di chiaro ed aperto confronto e di collaborazione
i cui frutti sono pronti e ... prima o poi vedranno la luce ... ancora un pò di pazienza
) che erano tipiche di Roberto.
