Acquisto asta immobiliare con servitù di vedute

[nunzio]

nel 1990 la proprietaria muore e lascia due immobili con verde contiguo ai due figli, uno dei due costruisce su meta del verde e apre delle finestre sul verde rimanente. Nel 1994 i figli suddividono la proprieta e tramite tacito accordo rimangono le aperture. Nel 2001 avviene il pignoramento della casa con il verde non costruito e la vendita viene effettuata nel 2013 tramite asta giudiziaria. Nella perizia si denota tutto. Il nuovo proprietario può chiedere la chiusura delle aperture (trasformandole in luci e finestre con grata) o deve accettare il tutto per usucapione servitù o altro.

 

[Bastimento]

Se non ricordo male, se le finestre preesistevano alla divisione, la servitù rimane.
Non può però essere modificata: non si potrebbe cioè ampliare o spostare le finestre. (art. 1062 c.c.: destinazione del padre di famiglia)

 

[Rosa1968]

Il nuovo proprietario può chiedere la chiusura delle aperture

direi di no, c'è stata una concessione edilizia che è stata rilasciata in funzione dei regolamenti. Poi come dice il sempre puntuale e preparato Bastimento, se vi erano prima della divisione ...... ci si appella alla destinazione del padre di famiglia.

 

[nunzio]

diciamo che il proprietario ( padre di famiglia ) muore e uno dei due figli comproprietari abusa chiudendo il proprio verde e aprendo finestre sul verde che sarà dell altro.

 

[CheCasa!]

Se l'ampliamento fosse stato realizzato quando il bene era indiviso trai due figli, come si può dire che uno dei due abbia pregiudicato il diritto dell'altro?
Questione diversa quella riguardante la presenza di eventuali abusi edilizi. ..

 

[nunzio]

pregiudica il verde rimanente dell altro con le finestre ed eventuali servitù. Attualmente uno ha 120 mq di copertura l laltro 70 mq e i 50 mq di verde compromessi forse da servitu di finestre. Il signore si fa per dire quello che ha 120 mq si è fatto autorizzare dal comune con progetto approvato nel 1992 (così lui dice) con apertura di finestre non di luci


forse la sentenza può essere di aiuto a questo simpaticissimo forum

SENTENZA N. 10822 DEL 16 AGOSTO 2000

Servitù - prediali - costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - da uno dei comproprietari – fondo indiviso - efficacia - limiti.

Ai fini della costituzione volontaria della servitù, un atto proveniente da uno solo dei comproprietari di un fondo indiviso, pur non essendo privo di effetti giuridici, non è idoneo a costituire una servitù passiva.

 

[Bastimento]

@nunzio: non pretendo di aver ragione. Ma @CheCasa ha ricordato correttamente come è stata descritta la cosa: sembra che l'ampliamento della porzione A sia stato eseguito quando la proprietà era in comune . (non si sa bene se ancora vivente il padre o in comunione ereditaria.).

Se le quote di divisone erano già state ipotizzate, ha sbagliato il fratello dei 70 mq ad autorizzare l'ampliamento e a non contestare a tempo debito.. Ma non è detto che nella assegnazione delle due porzioni , l'ampliamento ed il suo valore non siano stati compensati.

Qui si chiedeva solo se questa situazione aveva creato una servitù vincolante: credo che la risposta sia affermativa. Il resto non lo conosciamo.

 

[ingelman]

Sinceramente sto avendo delle difficoltà nell'interpretare la descrizione riferita agli immobili nel loro insieme
uno costruisce sul verde contiguo un'altra unità immobiliare o realizza una costruzione in aderenza ad un immobile dei due già esistenti?

Dico questo perchè le due differenze sopra riportate aprirebbero scenari giuridici di diversa natura anche ai fini della leggittimità della proprietà e non solo di servitù volontarie (se il suolo è in comproprietà sulla base di quanto si dice in giro senza fare riferimenti al codice civile, quello che sorge sopra ad una particella di terreno ai fini della proprietà la stessa viene riconosciuta a favore dei proprietari del suolo indipendentemente da chi lo ha costruito)

Sicuramente la mia è stata una premessa OT ma sinceramente non ho capito il problema ...
però analizzando il seguito la mia premessa diventa inutile
(dato che c'ho messo mezzora a scriverla e anche se mi sono reso conto solo dopo che è inutile non la cancello )
detto ciò

i figli suddividono la proprieta e tramite tacito accordo rimangono le aperture.

Quindi la divisione fatta tra i fratelli immagino per atto scritto prevedeva lo scioglimento di questa comunione attribuendo a ciascuno de comproprietari una proprietà esclusiva scaturita dalla divisione che ovviamente sarà stata fatta in base a parametri valutativi accettati da ambo le parti
e tutto nello stato di fatto in cui la prorietà si trovava al momento della divisione stessa.

la vendita viene effettuata nel 2013 tramite asta giudiziaria. Nella perizia si denota tutto. Il nuovo proprietario può chiedere la chiusura delle aperture (trasformandole in luci e finestre con grata) o deve accettare il tutto per usucapione servitù o altro.

Secondo me no
O meglio la può chiedere aprendo un contenzioso se riesce a dimostrare in via giudiziale l'inutilità di quelle aperture che non costituiscono una servitù indispensabile all'utilizzo del bene (vedi servitù di passaggio) ma bensì creano una situazione inutile di disturbo alla proprietà altrui.

Su una base di quanto acquistato e come sicuramente sarà stato descritto nella perizia del CTU e soprattutto in base a quanto è riportato in tutti gli atti di trasferimento del tribunale, gli immobili vengono acquistati nello stato di fatto in cui si trovano
(oltre la possibilità di sanare eventuali abusi edilizi entro 120 giorni dal decreto di trasferimento, ma questo è un'altro aspetto)

Secondo me la pretesa dell'aggiudicatario non è leggittima.

Qui si chiedeva solo se questa situazione aveva creato una servitù vincolante: credo che la risposta sia affermativa.

Credo anch'io la stessa cosa
(ovviamente non sono/siamo avvocati e rispondiamo senza competenze perchè affascinati dall'argomento )

 

[Bastimento]

Grazie Massimo: devo anche confessare che mi hai fatto sorgere dubbi.
Non avevo fatto caso che il nunzio di post #6 è il medesimo di post #1: i toni sembrano diversi. Forse è l'aggiudicatario dell'asta.
Ma la conclusione sulla domanda non credo di cambiarla...

per la cronaca ho proprio un contenzioso in atto relativamente ad una finestra preesistente che si affaccia sul fondo contiguo, spostata dal vicino in fase di ristrutturazione ...., (siamo stati tirati per i capelli per le invadenze del vicino, ma non so se ripeterei l'esperienza....)

 

[ingelman]

Grazie Massimo: devo anche confessare che mi hai fatto sorgere dubbi.
Non avevo fatto caso che il nunzio di post #6 è il medesimo di post #1: i toni sembrano diversi. Forse è l'aggiudicatario dell'asta.

Da come scrive e per logica ci metterei la mano sul fuoco ... non potrebbe essere altrimenti ..
Guarda se alla fine non mi ustiono