Acquisto casa con difformità

[CheCasa!]

Buongiorno,
sono circa 2 anni che cerco una casa e finalmente pensavo di averne trovato una che rispecchiava le mie esigenze, dopo aver visionato le piantine catastali mi sono accorto che aveva piu di qualche difformita':
2 pareti abbattute e porte spostate, 2 verande non dichiarate, e cosa molto piu importante un garage dove nella piantina ci doveva essere un cortile.
per non parlare del fatto che la piantina catastale(in scala) non corrisponde alla reale misura dei muri.

Attualmente l'AI mi ha consigliato di fare una proposta con una piccola caparra (2000euro) che tiene lui e vincolare il tutto ad una sanatoria da parte del venditore + la concessione di mutuo da parte della mia banca.

Non ho nessun problema a perdere tempo inutilmente nel caso in cui il venditore non riesca a sistemare il tutto perche la casa effettivamente mi piace, ho messo in contatto l'AI con un notaio in quanto non mi sentirei sicuro di gestire una cosa complicata come questa senza il supporto del professionista.

qualcuno ha qualche consiglio da darmi o eventuali clausule che non devono mancare nella proposta?

Puoi fare una proposta subordinata alla regolarità urbanistica rispetto allo stato di fatto...

ma forse è il caso di effettuare un sopraluogo con un professionista prima ancora di mettere nero su bianco...

Perchè, da quello che scrivi, alcune sanatorie potrebbero essere veramente ardue.

In particolar modo... se il garage fosse stato costruito sulla corte... potrebbero intervenire tanti fattori complessi (le distanze dai confini, le distanze dal tuo fabbricato, le disposizioni del piano regolatore, le modalità con cui è stato realizzato il manufatto, il tipo di corte su cui è collocato... ).

Se per te l'acquisto del garage fosse imprescindibile... in una situazione del genere effettuerei prima questa verifica... in caso contrario procederei con la proposta... subordinata....

 

[TensioneLeone]

Puoi fare una proposta subordinata alla regolarità urbanistica rispetto allo stato di fatto...

ma forse è il caso di effettuare un sopraluogo con un professionista prima ancora di mettere nero su bianco...

Perchè, da quello che scrivi, alcune sanatorie potrebbero essere veramente ardue.

In particolar modo... se il garage fosse stato costruito sulla corte... potrebbero intervenire tanti fattori complessi (le distanze dai confini, le distanze dal tuo fabbricato, le disposizioni del piano regolatore, le modalità con cui è stato realizzato il manufatto, il tipo di corte su cui è collocato... ).

Se per te l'acquisto del garage fosse imprescindibile... in una situazione del genere effettuerei prima questa verifica... in caso contrario procederei con la proposta... subordinata....

Concordo

 

[Hiraya]

Per evitare tutto ciò, se decidi di fare subito la proposta, devi descrivere bene l’oggetto della proposta, cioè non limitarti a scrivere “appartamento tre locali+ servizi (ad esempio), ma “appartamento di tre locali, servizi, due verande chiuse, più garage”.
Deve essere chiaro che sei interessata a comprare quello che hai visto, se regolare.
Per prova, io farei anche qualche foto della situazione attuale.

provo a sentire l'AI e vediamo che dice,anche perche visto che non sono in italia in questo momento mi e' difficile seguire tutto
attualmente lo stabile e' composto circa cosi:

Piano terra 2 camere, soggiorno (in origine erano 2 stanze ora unite con un'apertura), bagno, cucina (in origine erano 2 stanze e hanno abbattuto un muro) poi ci sta il cortile in cui hanno fatto pure il garage
piano rialzato che ha altezza 1.90 che userei come stireria e ripostiglio(quindi presumo non sia catastato come abitazione ma come locale sgombro o roba simile) con 2 stanze 1 locale piccolo e un bagno
primo piano con 2 stanze, 2 verande, cucina e bagno

 

[Hiraya]

sono riuscito a recuperare tutte le carte, il garage risulta catastato in una piantina a parte e si dovrebbe aggiornare quella del piano terra...
a questo punto le difformita' sono solo nei muri interni e le due verande in terrazzo..

vedremo come va a finire

 

[francesca63]

il garage risulta catastato in una piantina a parte e si dovrebbe aggiornare quella del piano terra...
a questo punto le difformita' sono solo nei muri interni e le due verande in terrazzo..

Devi tener presente che il catasto non fa testo.
E' necessario controllare i documenti urbanistici, perché il garage potrebbe essere abusivo ( costruito senza licenza).

Se fai una proposta , come detto, descrivi l'immobile per come è ( garage compreso), cioè per come lo hai visto e lo vuoi comprare; se a rogito sarà tutto a posto acquisterai, altrimenti no, e non sarà tua responsabilità.
Se metti la condizione sospensiva mutuo, non pagherai le provvigioni se non lo avrai.
Senza condizione, pagherai le provvigioni in ogni caso.
Se, come hai scritto, ti farai assistere dal notaio, sarai più tutelato.

 

[Hiraya]

Oggi l'agenzia mi ha inviato la proposta..
di sicuro si e'dimenticato di inserire che il proprietario deve rimuovere una copertura in eternit su una veranda e quello lo faro' presente...
come vi sembra la proposta (in allegato)

 

[D3rivato]

Fai mettere sulla proposta che rimuovera a proprie spese la copertura in eternit entro giorno xxx ovvero prima del rogito pena la nullità della proposta

 

[Hiraya]

si quello e' ovvio e mi ha detto che lo modifica senza problemi, ... non vorrei fare qualche cavolata con il resto delle clausole

 

[francesca63]

Quello che salta subito all’occhio, leggendo la bozza della proposta , è che si tratta di un immobile unico, ma diviso in differenti unità immobiliari, tutte accatastate come abitazioni.
In una situazione del genere, potrai acquistarne solo una con i benefici prima casa, le altre due sono acquistabili come seconde case , quindi con imposte molto più gravose al momento dell’acquisto.
E non sarà possibile avere un mutuo prima casa per acquistare il tutto.

Inoltre le date sono messe male, la proposta è irrevocabile per quasi un mese, e il venditore potrebbe rispondere l’ultimo giorno.
Ma il 10 agosto devi già versare 10.000 euro, senza sapere se la banca ti finanzierà (direi di no, visto quanto scritto sopra).
Non c'è riferimento al piano alto 1,90 , sembra tutto abitazione.
Quindi temo che , come già detto, il problema non sia solo catastale, ma di permessi edilizi non rispettati ( o non presenti).

Quindi credo che ti convenga approfondire, prima di firmare la proposta.
Rischi di perdere veramente tempo per nulla.

 

[Jan80]

La franci ha l'occhio lungo!