Acquisto casa: l'agenzia mi chiede €10.000 all'atto della proposta d'acquisto

[stellagra]

Forse è sfuggito quello che Stellagra scriveva
"Il problema sta proprio qui...l'agente questi soldi li vuole come percentuale del 3% che gli spettano da parte mia. Questo è il modo in cui, da quanto detto dall'agente, io posso bloccare la casa ......"
Altro che puzza di brucio, questa è una TRUFFA in grande stile.
Deve dare 10.000€ pari al 3% provvigione dell' AI senza che il proprietario abbia ricevuto ed accettato la sua proposta di acquisto ???
1) Bene, bene lui da i 10.000€ e poi il proprietario non accetta la proposta di acquisto.
2) Lui da il 3% all'AI pari a 10.000€, il proprietario accetta la proposta d'acquisto ma non si può rogitare dato che sulla casa grave una ipoteca.
3) Lui da sempre questi benedetti 10.000€ ma scopre che la casa ha dei grossi costi di manutenzione per vizi nascosti.
In pratica deve dare 10.000€ all'AI per una casa che non può essere venduta.
Ci sono alcuni l'AI, per fortuna pochissimied alcuni proprietari di casa sono dei Furbacchioni in cerca di sprovveduti.
IO AGIREI COSI:
L'AI dovrebbe avere tutti questi documenti in mano, altrimenti....
a) Verificare che il proprietario sia lo stesso che sta vendendo il bene,
b) Verificare che non ci sono ipoteche,
Dopo queste verifiche fare una proposta d'acquisto con assegno pari al 3%, intestato al proprietario di casa.
Nella proposta d'acquisto deve essere scritto chiaramente,
1) Che è una proposta d'acquisto caparra con firmatoria,
2) Che qualora la proposta venga accetta, l'assegno non potrà essere incassato se non dopo che l'acquirente abbia potuto verificare quanto segue:
a) Verificare che risulta essere in regola con il catasto e che non ci siano modifiche da condonare,
b) Verificare che non ci sono debiti condominiali da saldare,
d) verificare che non ci sono lavori condominiale da eseguire,
e) Legare eventualmente la proposta d'acquisto al buon esito del muto da parte della banca (se deve essere richiesto un mutuo),
f) Che la provvigione all'AI verrà riconosciuta solo dopo l'esito positivo di quanto su descritto.
Scusatemi se sono così ..... ma prevenire e meglio che curare.

Brava/o!purtroppo ai giorni nostri si deve fare ed essere così. Hai perfettamente ragione.

 

[Silvio Luise]

Mimi forse ti e' sfuggita la mia domanda e la ripeto : l' AI e' legalmente autorizzato ( non parlo della prassi comune di cui detto sopra ) a custodire la capparra data dall'acquirente per il venditore ??? Il notaio e' altra figura ma se tu sei un'avvocato prendo atto di quello che scrivi.....Relativamente al resto non sono d'accordo con te.

 

[Umberto Granducato]

a) Verificare che risulta essere in regola con il catasto e che non ci siano modifiche da condonare,
b) Verificare che non ci sono debiti condominiali da saldare,
d) verificare che non ci sono lavori condominiale da eseguire,

Perchè non farlo prima della proposta d'acquisto?

Per chi non ne fosse a conoscenza, la legge dice che: Un atto (il rogito) si concretizza dopo 14 giorni lavorativi dalla sua trascrizione. Per cui se in questi 14 giorni avviene una trascrizione pregiudizievole chi ha acquistao casa resta fregato.

Puoi dare i riferimenti di legge? grazie

 

[stellagra]

Mimi forse ti e' sfuggita la mia domanda e la ripeto : l' AI e' legalmente autorizzato ( non parlo della prassi comune di cui detto sopra ) a custodire la capparra data dall'acquirente per il venditore ??? Il notaio e' altra figura ma se tu sei un'avvocato prendo atto di quello che scrivi.....Relativamente al resto non sono d'accordo con te.

Non sei d'accordo per quale motivo? Quello che mimi ha scritto è tutto quello che, affinchè le cose siano giuste e vadano per il verso giusto, si deve fare. Se l'AI non vuole farlo ci sarà qualke problema...non so. é proprio inammissibile dare dei soldi ad una persona che non conosco, ad una persona che non so se ha riferito al proprietario di tutto ciò,per una casa di cui conosco ben poco, non va. Può anche essere che non sia una fregatura ma magari un modo sbagliatissimo di lavorare che deve essere rilevato.

 

[Silvio Luise]

L' interesse e' per la prima parte del mio post perche' potrebbe spiegare il " comportamento " dell'agenzia.
Relativamente a quanto consigliato da Mimi di come agire, secondo il mio punto di vista ,ci sono punti che
inducono a valutazioni sbagliate .....per esempio : punto A . se esiste una procura del bene ?punto B anche se esiste ipoteca e c'e' l'assenso del creditore si puo' vendere contestualmente al rogito si salda l'ipoteca , punto x perche' fare una proposta di acquisto versando il 3% a titolo di caparra una caparra confirmatoria deve essere di almeno il 10 % del valore perche' sia tale ,punto1 la proposta di acquisto e' definita tale perche' vengono espresse oltre ai valori di compravendita anche modalita' e condizzioni perche' la stessa sia valida , se accettata ( potrebbero anche non esserlo ) io personalmente faccio un preliminare e contestualmente consegno la caparra......ovviamente tutta la documentazione per una corretta valutazione e' gia' disponibile e verificabile alla proposta ecc ecc.

Citazione Originariamente Scritto da Silvio Luise Visualizza Messaggio
Mimi forse ti e' sfuggita la mia domanda e la ripeto : l' AI e' legalmente autorizzato ( non parlo della prassi comune di cui detto sopra ) a custodire la capparra data dall'acquirente per il venditore ??? Il notaio e' altra figura ma se tu sei un'avvocato prendo atto di quello che scrivi.....Relativamente al resto non sono d'accordo con te.

 

[Antonello]

l' AI e' legalmente autorizzato ( non parlo della prassi comune di cui detto sopra ) a custodire la capparra data dall'acquirente per il venditore ???

Si con certezza.
L'agente immobiliare riceve l'assegno non trasferibile intestato al venditore in deposito fiduciario.
E' obbligato a trattenerlo sino a che la proprietà non accetta la proposta.
Ad accettazione avvenuta comunica al proponente detta decisione e solo allora consegnerà l'assegno al proprietario.
Va da sè che se la proprietà non accetta, l'assegno va restituito al proponente.

Aggiunto dopo 3 minuti :

Per chi non ne fosse a conoscenza, la legge dice che: Un atto (il rogito) si concretizza dopo 14 giorni lavorativi dalla sua trascrizione. Per cui se in questi 14 giorni avviene una trascrizione pregiudizievole chi ha acquistao casa resta fregato.

Non ne sono a conoscenza e in tanti anni di attività non avevo notizia di questa legge.
Se puoi fornire gli estremi della suddetta farai cosa gradita a me e a tutti quelli che ignorano quanto da te affermato.

 

[Mimi]

La legge in questione "che l'atto (il rogito) si concretizza dopo 14 giorni lavorativi dalla sua trasceizione" te la mando domani o poi domani dato che sono fuori casa e non posso quardare nel mio archivio, come pure ti farò sapere se l'AI è autorizzato legalmente a custodire l'assegno (la capparra). Se per ipotesi questo non è previsto dalla legge, mi sai dire come deve fare un acquirente a tutelarsi? Metti per esempio che il venditore rifiuta la proposta di acquisto e non restituisce l'assegno, l'acquirente è costretto a fare una denuncia per truffa? La truffa per come sono le leggi in italia non da nessuna protezione e tutela al truffato (i soldi li ha persi ed il truffatore non andrà mai in galera). Trattenere un assegno e non essere legalmente autorizzato, in caso di controversie tra acquirente e venditore saranno C...i amari per l'AI.
Non sono un avvocato, ma diciamo che dovrei, dico dovrei conoscerne abbastanza, ma con tutto ciò nella vita c'è sempre chi cerca di fare il furbo, e solo allora ti accorgi che l'altro le leggi le conosceva meglio di te.

 

[Silvio Luise]

Si con certezza.
L'agente immobiliare riceve l'assegno non trasferibile intestato al venditore in deposito fiduciario.
E' obbligato a trattenerlo sino a che la proprietà non accetta la proposta.
Ad accettazione avvenuta comunica al proponente detta decisione e solo allora consegnerà l'assegno al proprietario.
Va da sè che se la proprietà non accetta, l'assegno va restituito al proponente.

Ciao Antonello ho fatto questa domanda non a caso ma perche'in una controversia che ho avuto con un cliente il suo avvocato aveva sollevato questa problematica adducendo che l' AI non puo' essere custode di caparre altrui anche se legate ad un preciso contratto....cosa poi che mi e' stata confermta anche dal mio di avvocato.Se ne deduce che trattenendo noi ,nel caso di una proposta ,l'assegno intestato al venditore ( da consegnare eventalmente all'atto della
accettazione ) si compie un illecito.

 

[Antonello]

Silvio, anche gli avvocati sbagliano.
A parole sembrano il vangelo aperto, ma nei fatti alcuni presentano lacune.
L'assegno viene consegnato all'Agente Immobiliare a titolo di deposito fiduciario, a seguito della presentazione della proposta di acquisto (leggi contratto).
Lo consegniamo al venditore in caso di positività della proposta o lo restituiamo al proponente in caso negativo.
Il tutto già evidenziato nella proposta.
E' in pratica un accordo tra il proponente e l'Agente Immobiliare.
Il venditore già lo sa in quanto avvertito nell'incarico conferito.
L'illecito dove lo vedi o dove lo vedono?
Lo hanno anche giustificato attraverso una norma, un articolo di legge o una disposizione?

 

[Mimi]

Per Antonello, e se può servire anche ad altri allego il pdf del D. Lgs.
L'argomentazione di quanto avevo scritto è riportata all'Art. 39 punto 4.
In pratica dopo 10 gg. lavorativi della trascrizione alla conservatoria, il Notaio produce un'ulteriore relazione di aggiornamento, proprio per attestare che nei 10 giorni non sono state iscritte altre ipoteche o pregiudizievoli e quindi tutto è definitivo.
Le banche applicano sempre questa regola, sono i clienti che non lo sanno.
Le procedure fallimentari non sono solo articolate e complesse, ma implicano la cosidetta "revoca fallimentare", cioè la facoltà del curatore di richiedere indietro immobili venduti e pagamenti già avvenuti.
P.S.
Colgo l'occasione per ringraziare nuovamente Antonello poichè a Settembre/Ottobre ero un pò teso per l'acquisto di una casa, il Suo supporto ed i suoi consigli mi hanno fatto concludere una trattativa un pò particolare, oggi posso dire che le mie preoccupazioni erano esagerate, ma comunque meglio cosi cho rimpiangere.Vedi l'allegato DLgs385-93.pdf