Acquisto immobile a saldo e stralcio, creditore il condominio

[Laura bottaretto]

Buonasera a tutti, sono in trattativa x acquisto immobile a saldo e stralcio con un'agenzia immobiliare. La parte venditrice è debitrice nei confronti del condominio, il quale ha pignoratol'immobile ma non può metterlo all'asta perché l'ipoteca di primo grado è della banca verso la quale la parte venditrice è in regola. La mie domande: 1)dovrei farmi seguire da un notaio o avvocato x l'intera procedura? che mi par di capire sia abbastanza complessa.2) la mia banca preventivamente interpellata x erogazione mutuo si è mostrata non essere a conoscenza della modalità di acquisto "saldo e stralcio" e successivamente si è detta disponibile all'erogazione del mutuo a patto che l'immobile in questione non sia pignorato. Io devo x forza chiedere il mutuo. Come si comportano le banche in casi simili? Sono molto perplessa, l'agenzia immobiliare non mi sembra molto esperta in queste transazioni. Che devo fare? Se ci fosse qualcuno che ha avuto esperienza simile con qualche consiglio? Grazie.

 

[Miciogatto]

condominio, il quale ha pignorato l'immobile ma non può metterlo all'asta perché l'ipoteca di primo grado è della banca verso la quale la parte venditrice è in regola.

Se è testualmente quello che ti hanno detto, questa frase non ha senso e conferma che chi te l'ha riferita non conosce le basi di come funziona in questi casi.

(Oppure hai capito fischi per fiaschi e c'è solo un decreto ingiuntivo magari un precetto ma non il pignoramento immobiliare. E allora si intenda " al condominio non conviene avviare il pignoramento immobiliare")

Ma se è proprio quello che ti hanno detto e il pignoramento immobiliare ormai è veramente avviato:

-chiunque sia ad avviare il pignoramento, questo comporta che il bene andrà in asta, se non si interrompe la procedura. E a parte motivazioni legate a opposizioni saldamente fondate o errori grossolani, l'unico modo per fermare il treno è pagare il dovuto.

Se c'è un creditore ipotecario di primo grado (il classico mutuo bancario, per esempio) esso sarà privilegiato nell'essere soddisfatto prima di chiunque altro, una volta incassata la somma ricavata dalla vendita in asta.

Continuando nel tuo esempio: anche se il debitore del condominio è regolare con il mutuo, nel momento che la banca riterrà opportuno, essa sarà di fatto costretta a dichiarare annullato il contratto di mutuo (tutti i contratti di mutuo lo prevedono per questi casi).

Questo vuol dire che intimerà al debitore il pagamento entro 10 giorni di tutte le rate residue future. La banca non lo farà volentieri, visto che il pagamento è regolare ma deve farlo se non vuole perdere la garanzia ipotecaria.

A quel punto, al momento della distribuzione dei denari, la banca prenderà fino a soddisfazione del debito. Molto ma molto spesso questo significa che il condominio non prende nulla rispetto al credito: giusto le spese di giustizia che ha anticipato per avviare il pignoramento, come nel caso esposto. Magra consolazione.

Come vedi la materia non è semplice e tu stessa hai intuito che questa agenzia non è tanto competente in materia, trai le tue conclusioni.

Per concludere operazioni di questo tipo dovresti affidarti a chi conosce bene la materia. Un avvocato o notaio possono anche andare bene ma attenzione non un QUALSIASI avvocato o notaio. Occorre uno che conosca bene e pratichi esecuzioni tutti i giorni.


Se in più devi acquistare con mutuo ... non che sia impossibile ma è ancora più complicato.

 

[angy2015]

visto che hai incaricato un agenzia lascia che questi problemi se li risolva lei. Non dare incarichi ad altri professionisti perchè in questo caso sono soldi buttati.
Tu devi solo aspettare che loro si mettano d'accordo per il saldo a stralcio oppure che l'immobile vada in asta. Solo allora puoi perdere un pò di tempo per verificare che tutto sia in ordine e agire in conseguenza, eventualmente col tuo notaio.

 

[Stefano Amato]

l'agenzia dovrebbe avere tutte le competenze altrimenti avrà sicuramente i propri legali che affronteranno la questione nei modi giusti. Tu ti devi preoccupare di firmare eventualmente proposta dove è tutto vincolato (al mutuo se lo chiedi - e alla CONFERMA SCRITTA dello stralcio da parte della banca e del condominio).
Per procedere alla vendita bisogna cancellare il pignoramente e il giudice che ha fatto il pignoramento lo cancella in genere solo quando ha ricevvuto la provvista dovuta - quindi dovrai dopo aver ricevuto conferma scritta dai creditori dell'assenso allo stralcio all'importo da te proposto - sottoscrivere un preliminare dove l'importo che serve a cancellare il pignoramento diventa caparra confirmatoria che viene versata ai proprietari debitori (che contestualmente versano al condominio per la cancellazione del pignoramento) ...si attende circa 20 giorni (poi dipende dal tribunale non lo so) e si può procedere all'atto definitivo al quale dovrà intervenire anche la banca creditrice oltre le altre parti interessate... spero di essere stato chiaro è una procedura lenta e stressante ...in genere si rischia che può saltare tutto per i tempi burocratici....

 

[Miciogatto]

Ragazzi non scherziamo. Io continuo a rabbrividire di quello che leggo.

Ho letto tante di quelle inesattezze e addirittura consigli PERICOLOSI per chi legge che non so da dove cominciare. Davvero.

So soltanto che se passano di qua gli avvocati @Avv Luigi Polidoro o @Rudyaventador ... vi fulminano.

 

[Laura bottaretto]

Cioè? spiega meglio x favore. Quali inesattezze?

 

[Stefano Amato]

si infatti quali inesattezze?

 

[angy2015]

che cominci a correggerne qualcuna di inesattezze, siamo ansiosi di imparare

 

[Rudyaventador]

Buonasera a tutti, sono in trattativa x acquisto immobile a saldo e stralcio con un'agenzia immobiliare. La parte venditrice è debitrice nei confronti del condominio, il quale ha pignoratol'immobile ma non può metterlo all'asta perché l'ipoteca di primo grado è della banca verso la quale la parte venditrice è in regola. La mie domande: 1)dovrei farmi seguire da un notaio o avvocato x l'intera procedura? che mi par di capire sia abbastanza complessa.2) la mia banca preventivamente interpellata x erogazione mutuo si è mostrata non essere a conoscenza della modalità di acquisto "saldo e stralcio" e successivamente si è detta disponibile all'erogazione del mutuo a patto che l'immobile in questione non sia pignorato. Io devo x forza chiedere il mutuo. Come si comportano le banche in casi simili? Sono molto perplessa, l'agenzia immobiliare non mi sembra molto esperta in queste transazioni. Che devo fare? Se ci fosse qualcuno che ha avuto esperienza simile con qualche consiglio? Grazie.

@miciogatto Facciamo cosi , mi astengo per quanto ho letto..... alla amica che chiede lumi rispondo, assolutamente non ti impegnare in alcun modo ne tantomemo tiri fuori somme se prima un Avvocato non abbia visionato il tutto

A cosa hai firmato?
B Cosa c'è nella visura ipocatastale?Esiste un RGE a che punto è la procedura esecutiva ? Chi sono gli intervenuti nella procedura? ( prima di questa risposta trovo incredibile l indicazione di suggerimenti che esprimono certezza su cosa fare e su cosa succederà)
C la banca ti ha risposto in altre parole se l immobile torna vergine ti do il mutuo altrimenti no

Infine osservo che la situazione come rappresentata è anomala , in quanto se il debitore è in regola puntuale con la banca difficile che si fa mettere all'asta il bene per debiti condominiali,e per questi mette in vendita limmobile contonuando ad onorare la banca , quindi sicuramente non sta pagando la banca dato che l immobile andra in asta, secondo ti hanno detto una castroneria che il condominio non puo mettere all asta , il creditore apre l esecuzione poi il creditore che è un chirografario ed in asta , essendovi un privilegiato (la banca)che , andrà in bianco è altra cosa (e normalmente il condominio non butta soldi aprendo la procedura esecutiva in presenza di un ipotecario) , pertanto il condominio pignorante entro 30 giorni deve iscrivere a ruolo l esecuzione altrimenti il precetto perde la sua efficacia, dopodiche ha 45 giorni per chiedere la messa in Asta ......... quindi la situazione non sara quasi sicuramente come ti è stata illustrata, e presumo la procedura esecutiva stia procedendo , quindi affidarsi a chi non sia in grado di rappresentare puntuamente la situazione è un suicidio non assistito ......

 

[Stefano Amato]

Sicuramente farsi assistire da un avvocato è la cosa migliore da fare, la procedura che abbiamo eseguito è stata coordinata con il supporto del nostro avvocato di fiducia che si è interfacciato con i due avvocati - banca e condominio.
Eviterei di affrontare uno stralcio senza il supporto di un avvocato, ma questo non vuol dire che la prima interfaccia con il cliente non possa essere un'agenzia immobiliare, anche perchè spesso l'agenzia riceve mandato di vendere l'immobile ed è la prima che si attiva per portare a buon fine l'operazione di stralcio.