Acquisto immobile con abusi non sanabili

[marcanto]

Invece è proprio quello che intendevo, acquisto di volumetria.

se è questo quello che intendevi, di certo dal tuo precedente #74 non si evince

 

[Bagudi]

E' proprio un perito, ma di fame.

Beh, se ne fanno 5 o 6 al giorno, come è accaduto qui a Bologna negli ultii tempi... non è poi malaccio...

 

[marcanto]

Abbiamo avuto anche recentemente una utente alla quale il perito aveva detto che dei 320 euro richiesti dalla banca per la perizia a lui ne andavano 50 o 60.

queste sono speculazioni della banca, per me in questi casi sono tonti i tecnici che accettano l'elemosina delle 50 €.
Quanto indicavo prima mi preferivo a dei rapporti di natura economica esclusivamente tra il periziato e il tecnico, il tecnico viene pagato direttamente dal soggetto che chiede il mutuo senza intercessione della banca.

 

[Paolo Distefano]

Salve, riprendo questo vecchio post perchè mi trovo in una situazione analoga. Sto aiutando un amico nell'acquisto di un'appartamento, zona Roma, quartiere centrale, zona Montesacro - Talenti - Conca d'ora, . Ha individuato un attico, valore commerciale circa 460k, 160 mq commerciali. Nel fare le verifiche urbanistiche confrontando con il progetto del 1962, è emerso che c'è un aumento della cubatura poco oltre al 2% che non soddisfa i requisiti di doppia conformità richiesti dalla procedura ex art 36 D.P.R. 380/01 e si rientra nella casistica prevista dall'art 34 c.2 D.P.R. 380/01 cioè degli illeciti edilizi non demolibili perchè regiudicano la parte realizzata in maniera legittima.

--> ovverso si dovrebbe in un futuro procedere alla "fiscalizzazione dell'abuso" che grazie a questo post capisco essere comunque una procedura non automatica e complessa.
Nell'ignoranza generale altri immobili del condominio sono stati venduti di recente, nessuno ha approfondito e va bene cosi....
Io ho fatto fare le verifiche a due miei tecnici di fiducia.
Uno mi dice: assolutamente no mai
L'altro: per 150 K di sconto me la prenderei senza pensarci due volte.
La domanda che vi pongo è: valutereste l'acquisto di un tale immobile ? ed a fronte di quale riduzione del prezzo ? a quale prezzo vale la pena correre il "rischio" ? E' veramente pensabile che l'immobile, attico in una bella zona di Roma diventi invendibile nel futuro? non appetibile ? non commerciabile ?
Grazie

 

[brina82]

Salve, riprendo questo vecchio post perchè mi trovo in una situazione analoga. Sto aiutando un amico nell'acquisto di un'appartamento, zona Roma, quartiere centrale, zona Montesacro - Talenti - Conca d'ora, . Ha individuato un attico, valore commerciale circa 460k, 160 mq commerciali. Nel fare le verifiche urbanistiche confrontando con il progetto del 1962, è emerso che c'è un aumento della cubatura poco oltre al 2% che non soddisfa i requisiti di doppia conformità richiesti dalla procedura ex art 36 D.P.R. 380/01 e si rientra nella casistica prevista dall'art 34 c.2 D.P.R. 380/01 cioè degli illeciti edilizi non demolibili perchè regiudicano la parte realizzata in maniera legittima.

--> ovverso si dovrebbe in un futuro procedere alla "fiscalizzazione dell'abuso" che grazie a questo post capisco essere comunque una procedura non automatica e complessa.
Nell'ignoranza generale altri immobili del condominio sono stati venduti di recente, nessuno ha approfondito e va bene cosi....
Io ho fatto fare le verifiche a due miei tecnici di fiducia.
Uno mi dice: assolutamente no mai
L'altro: per 150 K di sconto me la prenderei senza pensarci due volte.
La domanda che vi pongo è: valutereste l'acquisto di un tale immobile ? ed a fronte di quale riduzione del prezzo ? a quale prezzo vale la pena correre il "rischio" ? E' veramente pensabile che l'immobile, attico in una bella zona di Roma diventi invendibile nel futuro? non appetibile ? non commerciabile ?
Grazie

Dipende dal "portafogli" del compratore.

460k so' soldi; se avessi milioni e l'immobile mi piacesse particolarmente, lo acquisterei.

Questo, perché metterei in conto che qualora un giorno dovessi rivendere, allora potrei anche rischiare una possibile causa, e qualche soldo per eventuale risarcimento o annullamento dell'atto (che comporta il fatto che io mi riprendo l'immobile, dando tutti i soldi al malcapitato, e se nel frattempo non ne avessi perchè ho acquistato altro??? So c****!).

Diversamente, in assenza di una qualche rassicurazione di un BRAVO TECNICO DI FIDUCIA E DI ZONA (che ha già sistemato situazioni del genere in quel municipio), lascerei stare. Ci andrei coi piedi di piombo.

Personalmente non la acquisterei neppure con un forte sconto, tuttavia a fronte di 100-150k di sconto potreste anche pensarci, ma il problema è farglielo digerire al venditore.

Certo che questa cosa sarà da gestire:
- nelle dichiarazioni al rogito
- in caso di mutuo

e non è detto che tutto andrebbe liscio.

Nell'ignoranza generale altri immobili del condominio sono stati venduti di recente, nessuno ha approfondito e va bene cosi....

In certi casi conviene essere ignoranti, perchè spesso "occhio non vede, cuore non duole".

Purtroppo poi ogni tanto qualcuno se ne accorge, e a qualcun altro mandano la casa all'asta non a causa del mutuo, ma per una causa persa.

 

[Paolo Distefano]

Questo, perché metterei in conto che qualora un giorno dovessi rivendere, allora potrei anche rischiare una possibile causa,

Perchè parlate di possibili "cause" ? Qui tutto avverrebbe in maniera trasparente, nel rogito si scrive che c'è questa difformità ed il prezzo è X (facciamo ipotesi 300K quando il valore è quasi 500K). Domani se dovesse rivendere, farebbe la stessa cosa a parti inverse quindi dichiarando tutto in maniera limpida e vendendo a 300K.

Io il problema lo vedo solo quando acquisiti a 500K e poi scopri dopo che c'è il problema quando lo vai a rivendere e lo devi svalutare (e ci perdi). Ma se lo sai fin dall'inizio ed il prezzo è ridotto, quando rivenderai ti attieni alla stessa regola.

Quindi in questa situazione, continuereste a sconsigliarlo ? e se si per quale motivo ?

 

[brina82]

Perchè parlate di possibili "cause" ? Qui tutto avverrebbe in maniera trasparente, nel rogito si scrive che c'è questa difformità ed il prezzo è X (facciamo ipotesi 300K quando il valore è quasi 500K). Domani se dovesse rivendere, farebbe la stessa cosa a parti inverse quindi dichiarando tutto in maniera limpida e vendendo a 300K.

Io il problema lo vedo solo quando acquisiti a 500K e poi scopri dopo che c'è il problema quando lo vai a rivendere e lo devi svalutare (e ci perdi). Ma se lo sai fin dall'inizio ed il prezzo è ridotto, quando rivenderai ti attieni alla stessa regola.

Quindi in questa situazione, continuereste a sconsigliarlo ? e se si per quale motivo ?

Sei sicuro che l'immobile sarebbe vendibile, e cioè che il Notaio rogita?

Fai una cosa, senti il Notaio e poi ci riferisci, ma mi raccomando, non sparire, io voglio sapere cosa ti risponde.

 

[brina82]

Perchè parlate di possibili "cause" ? Qui tutto avverrebbe in maniera trasparente, nel rogito si scrive che c'è questa difformità ed il prezzo è X (facciamo ipotesi 300K quando il valore è quasi 500K). Domani se dovesse rivendere, farebbe la stessa cosa a parti inverse quindi dichiarando tutto in maniera limpida e vendendo a 300K.

Io il problema lo vedo solo quando acquisiti a 500K e poi scopri dopo che c'è il problema quando lo vai a rivendere e lo devi svalutare (e ci perdi). Ma se lo sai fin dall'inizio ed il prezzo è ridotto, quando rivenderai ti attieni alla stessa regola.

Quindi in questa situazione, continuereste a sconsigliarlo ? e se si per quale motivo ?

PS se fosse così "semplice", sarebbe vendibile qualunque immobile, anche un villino con una stanza abusiva, per dire: basterebbe scrivere nell'atto TUTTO ed ottenere uno sconto sul prezzo.

Tuttavia sappiamo benissimo che non è possibile vendere un oggetto del genere (a meno di fare dichiarazioni false al rogito): la legge non ne permette la vendita, proprio perchè è stata fatta al fine di contrastare l'abusivismo edilizio.

Quindi, facci sapere.

 

[copiaincolla]

Scusate se mi intrometto, forse nel forum è già scritto, ma io da privato cittadino visto che notai , banche, agenzie immobiliari non hanno nessuna colpa, cosa devo controllare io ? Ma chi controlla al comune ? Devo farlo io da privato cittadino ? Ma che altri controlli devo fare per conto mio ?

 

[brina82]

Scusate se mi intrometto, forse nel forum è già scritto, ma io da privato cittadino visto che notai , banche, agenzie immobiliari non hanno nessuna colpa, cosa devo controllare io ? Ma chi controlla al comune ? Devo farlo io da privato cittadino ? Ma che altri controlli devo fare per conto mio ?

Fatti assistere da un tecnico per quanto concerne la regolarità catastale e urbanistica.