Acquisto immobile con abusi non sanabili

[marcanto]

I gradi di giudizio sono 3.
Il grado successivo potrebbe ribaltare il grado precedente.
Se fosse di Cassazione sarebbe un altro discorso.

 

[n3m3six]

Non c'erano dubbi

 

[francesca63]

Ma la banca non potrebbe rifarsi sul perito?

E’ probabile di si: ma questo non vuol dire che la banca non voglia da te i soldi che ti ha prestato, alle condizioni contrattuali previste.

 

[PyerSilvio]

Chiarissimo, era quello che temevo. Ovviamente la banca vedrà ridursi il valore dell'immobile ipotecato (se non è sanabile il valore sicuramente si ridurrà). A questo punto la banca può richiedere a me di rientrare nella differenza o rifarsi sul perito della banca. Questo è un grande punto di domanda che probabilmente andrà a risolversi solo più avanti.

Bah..

Secondo me, prima di andare per la tangente, alla caccia di rivalse verso chi, sarebbe responsabile di cosa, meglio faresti a collocare le cose nel giusto quadro fattuale.
Perché probabilmente ti hanno terrorizzato un po' troppo.

. I progetti sono quelli degli anni 80. L'immobile è stato costruito ante 67 (senza titolo edilizio) e ristrutturato negli anni 80 depositando i titoli edilizi citati prima.

Mi capitò una situazione simile in una compravendita di un alloggio in condominio.
Dopo la stipula del preliminare, il promissario acquirente apri' il vaso di Pandora" e non volle più convergere al rogito.
Restituita la caparra e preso atto della situazione, proprietario, condomini e condominio, avviarono le prassi per riconformare l'edificio.
Pratiche, che terminarono nel volgere di un anno, in un contesto di venti unità.

Sorvolando sui particolari, della linea "spartiacque" dettata degli edifici ante 67, che i tecnici sapranno spiegarti meglio;

Se, da quanto riferisci, un edificio censito, non è sanabile, non è abitabile, le altezze di sopra eccedono, quelle di sotto scarseggiano, be' allora, per norma l'edificio va demolito.

Strano, che i tecnici sin qui intervenuti, non l'abbiano ancora fatto presente.

Circostanza, più unica che rara, fin dai tempi dell'imperatore Marco Aurelio.

Perché se le cose stessero veramente come dici o come ti hanno riferito, altro che banca o perito, il primo responsabile sarebbe il comune concessionario.
Che autorizza prima e, se proprio proprio così non fosse, poi tollera per cinquant'anni e più, un tale illecito sul proprio territorio.

Fatto salvo il certificato di abitabilità, che risale fin dagli anni trenta, lo strumento urbanistico degli anni settanta, materiali e tecniche di costruzione, non sono gli stessi di oggi.
Cosi' come norme e dettami, che regolavano le ristrutturazioni negli 80, non possono osservare tutte quelle leggi, concepite trent'anni dopo.

Quindi stai sereno.

Dovrai solo sganciare un po' di soldi

 

[Matilde14]

Ma la banca non potrebbe rifarsi sul perito? Sempre andando a guardare vecchie sentenze ne ho trovato una del 2016 che dice:

"incorre in responsabilità ed è tenuto al risarcimento dei danni patiti dalla banca il professionista, incaricato per la stima di un bene immobile finalizzata all’erogazione di un contratto di mutuo, che non adempia diligentemente all’incarico dalla stessa conferito, ove emergano macroscopiche anomalie, quali la palese incongruenza nella misurazione del cespite, l’omesso riscontro delle evidenti divergenze tra stato di fatto e situazione catastale dell’immobile, ed ancora il mancato riferimento all’assenza, in concreto, dei requisiti minimi per un utilizzo a fini abitativi. In caso di sovrastima di un bene immobile da parte del perito incaricato dalla banca, il professionista infedele va condannato al risarcimento, atteso che cagiona un danno alla banca consistente nell’avere erogato finanziamenti che non sarebbero mai stati accordati e rispetto ai quali ogni possibile recupero coattivo del credito appaia gravemente pregiudicato"

sentenza n. 11522 del 21.10.2016

Poi ovviamente bisogna vedere il rapporto che c'è tra la banca ed il perito.

Ma la banca non credo proprio si rivalga sul perito, praticamente si servono sempre di lui e di qualche collega.
Alla banca interessa erogare mutui poi questo è stato concesso nel 2006 , il proprietario è stato sempre un buon pagatore , pensa che gli hanno anche concesso un prestito .. buon pagatore fino alla crisi economico- finanziaria determinata dal COVID .. e ora zac ..

 

[Giuseppe Di Massa]

Innanzitutto buonasera a tutti,
Apro questa discussione in primis per chiedere se a qualcuno è mai capitata una situazione simile (ho provato a cercare nel forum, ho trovato una situazione molto simile ma l'ultimo messaggio è di febbraio 2020 e da allora non ci sono stati aggiornamenti. Ho provato comunque a chiedere se ci sono state novità in merito). In secondo luogo ho intenzione di documentare qua gli aggiornamenti principali in modo da poter essere utile a qualcuno se in futuro dovesse trovarsi in una simile situazione (spero per lui/lei di no).

Veniamo ai fatti:
Da circa 3 anni ho acquistato una casa da un venditore privato. L'immobile è stato costruito ante 67, con successiva restrutturazione effettuata a metà degli anni 80. Durante alcune verifiche fatte successive all'acquisto per poter accedere all'ecobonus 110% sono emerse diverse problematiche relative all'immobile (le problematiche non sono ancora state definite con chiarezza, queste sono le prime cose che sono emerse, il tecnico incaricato sta comunque procedendo con le verifiche):

• L'immobile non è conforme dal punto di vista urbanistico. I progetti urbanistici depositati in comune sono del tutto difformi da quanto realizzato (altezze dei soffiti non in linea con i progetti, locali chiusi e coperti che dovrebbero essere terrazze, ecc). Dal punto di vista catastale invece i disegni sono coerenti (a meno di qualche errore minore) con lo stato di fatto dell'immobile;
• Le altezze minori fanno sì che l'immobile non sia sanabile (sanare significherebbe demolire il solaio per alzare il piano superiore e di conseguenza demolire il tetto per alzare anche il piano superiore);
• In comune è stata depositata la concessione edilizia (relativa ai disegni depositati in urbanistica, ma differenti dallo stato di fatto dell'immobile). Non è sono mai stati depositati l'inizio lavori, fine lavori e manca il certificato di agibilità (mai è stato richiesto e mai potrà ottenerlo a dire del tecnico incaricato e del comune);
• Manca la certificazione dell'impianto idraulico, l'autorizzazione allo scarico e non è mai stata depositata la pratica relativa alle norme per il contenimento del consumo energetico per usi termici negli edifici (norma obbligatoria all'epoca della restrutturazione dell'immobile). Dettagli sicuramente secondari;
• Al genio civile sono stati depositati dei calcoli strutturali e collaudi realtivi a disegni coerenti con i disegni urbanistici (quindi differenti dallo stato di fatto). Inoltre non sono presenti prove sui materiali. L'ingegnere ha quindi certificato il falso. P.s. l'ingegnere che ha fatto i collaudi ed il soprallugo è deceduto.

In sintesi, non c'è una cosa che vada bene di questa casa. Ora sto cercando di capire, assieme all'avvocato ed al tecnico incaricato, come procedere. Gli attori coinvolti (oltre a me acquirente) sono i seguenti:

• Venditore - privato cittadino (nel rogito ha dichiarato la conformità urbanistica del bene). Lui a sua volta aveva acqustato la casa da un altro privato cittadino verso il 2013/2014 avvalendosi di un agenzia immobiliare (non ricordo l'anno preciso). Probabilmente anche lui era ignaro di questi problemi;
• Notaio: il notaio presso il quale è stato fatto il rogito non ha segnalato alcuna anomalia (non so però se era suo compito verificare e segnalare queste anomalie);
• Perito della banca: il perito della banca presso la quale ho richiesto il mutuo non ha segnalato nessun problema certificando che la casa è conforme dal punto di vista urbanistico. Lui avrà di certo una responsabilità, ma teoricamente risponde alla banca e non a me;
• Non essendoci inizio e fine lavori non c'è un direttore lavori e delle opere edili a cui rifarsi.

Premetto che sì, avrei dovuto accertarmi prima di quello che andavo a comprare. In buona fede mi sono fidato di quello che mi ha detto la banca: "non serve che fai fare anche te una perizia e spendi soldi in più visto che la devi comunque far fare per ottenere il muto".

A questo punto la domanda: a qualcuno è successo qualcosa di simile? Quali sono le responsabilità del notaio / perito della banca (la responsabilità del venditore è evidente)?La responsabilità potrebbe essere di altri soggetti, oltre al venditor

Innanzitutto buonasera a tutti,
Apro questa discussione in primis per chiedere se a qualcuno è mai capitata una situazione simile (ho provato a cercare nel forum, ho trovato una situazione molto simile ma l'ultimo messaggio è di febbraio 2020 e da allora non ci sono stati aggiornamenti. Ho provato comunque a chiedere se ci sono state novità in merito). In secondo luogo ho intenzione di documentare qua gli aggiornamenti principali in modo da poter essere utile a qualcuno se in futuro dovesse trovarsi in una simile situazione (spero per lui/lei di no).

Veniamo ai fatti:
Da circa 3 anni ho acquistato una casa da un venditore privato. L'immobile è stato costruito ante 67, con successiva restrutturazione effettuata a metà degli anni 80. Durante alcune verifiche fatte successive all'acquisto per poter accedere all'ecobonus 110% sono emerse diverse problematiche relative all'immobile (le problematiche non sono ancora state definite con chiarezza, queste sono le prime cose che sono emerse, il tecnico incaricato sta comunque procedendo con le verifiche):

• L'immobile non è conforme dal punto di vista urbanistico. I progetti urbanistici depositati in comune sono del tutto difformi da quanto realizzato (altezze dei soffiti non in linea con i progetti, locali chiusi e coperti che dovrebbero essere terrazze, ecc). Dal punto di vista catastale invece i disegni sono coerenti (a meno di qualche errore minore) con lo stato di fatto dell'immobile;
• Le altezze minori fanno sì che l'immobile non sia sanabile (sanare significherebbe demolire il solaio per alzare il piano superiore e di conseguenza demolire il tetto per alzare anche il piano superiore);
• In comune è stata depositata la concessione edilizia (relativa ai disegni depositati in urbanistica, ma differenti dallo stato di fatto dell'immobile). Non è sono mai stati depositati l'inizio lavori, fine lavori e manca il certificato di agibilità (mai è stato richiesto e mai potrà ottenerlo a dire del tecnico incaricato e del comune);
• Manca la certificazione dell'impianto idraulico, l'autorizzazione allo scarico e non è mai stata depositata la pratica relativa alle norme per il contenimento del consumo energetico per usi termici negli edifici (norma obbligatoria all'epoca della restrutturazione dell'immobile). Dettagli sicuramente secondari;
• Al genio civile sono stati depositati dei calcoli strutturali e collaudi realtivi a disegni coerenti con i disegni urbanistici (quindi differenti dallo stato di fatto). Inoltre non sono presenti prove sui materiali. L'ingegnere ha quindi certificato il falso. P.s. l'ingegnere che ha fatto i collaudi ed il soprallugo è deceduto.

In sintesi, non c'è una cosa che vada bene di questa casa. Ora sto cercando di capire, assieme all'avvocato ed al tecnico incaricato, come procedere. Gli attori coinvolti (oltre a me acquirente) sono i seguenti:

• Venditore - privato cittadino (nel rogito ha dichiarato la conformità urbanistica del bene). Lui a sua volta aveva acqustato la casa da un altro privato cittadino verso il 2013/2014 avvalendosi di un agenzia immobiliare (non ricordo l'anno preciso). Probabilmente anche lui era ignaro di questi problemi;
• Notaio: il notaio presso il quale è stato fatto il rogito non ha segnalato alcuna anomalia (non so però se era suo compito verificare e segnalare queste anomalie);
• Perito della banca: il perito della banca presso la quale ho richiesto il mutuo non ha segnalato nessun problema certificando che la casa è conforme dal punto di vista urbanistico. Lui avrà di certo una responsabilità, ma teoricamente risponde alla banca e non a me;
• Non essendoci inizio e fine lavori non c'è un direttore lavori e delle opere edili a cui rifarsi.

Premetto che sì, avrei dovuto accertarmi prima di quello che andavo a comprare. In buona fede mi sono fidato di quello che mi ha detto la banca: "non serve che fai fare anche te una perizia e spendi soldi in più visto che la devi comunque far fare per ottenere il muto".

A questo punto la domanda: a qualcuno è successo qualcosa di simile? Quali sono le responsabilità del notaio / perito della banca (la responsabilità del venditore è evidente)?

Se avessi comprato tramite agenzia la stessa sarebbe stata tenuta a indicare nella proposta d'acquisto lo stato urbanistico, nel caso non ne fosse completamente a conoscenza avrebbe indicato che la parte venditrice era tenuta alle verifiche ed ad eventuali allineamenti. Spesso i proprietari non sanno neppure di avere abusi edilizi, addirittura in qualche caso insanabili (se non magari con interventi di trasformazione dell'immobile) e lo scoprono quando dovendo firmare una proposta con quella clausola fanno domande, approfondiscono. Dico questo perchè potrai senza dubbio rivalerti sul venditore, ne è responsabile senza prescrizione, ma devi dimostrare che l'immobile era così quando lo hai comprato.
Però io lo dico da tempo, acquistare privatamente è come andare al casinò.

 

[brina82]

Diciamo che la sua casa non è ancora stata messa all’asta ma se lo fosse- cosa possibile- la banca avrebbe difficoltà a venderla … e questo a sto punto è a suo favore

Suo favore? Dipende dai casi e dai punti di vista: se il debito è 200 e la casa viene svenduta a 30 per problemi di difformità, lui resta con debito più alto (170, esempio).

Paradossalmente, chi ha la casa all'asta dovrebbe desiderare che venisse aggiudicata ad una cifra, la più elevata possibile, in maniera tale da restare con meno debito.

Se poi l'intento è mandare deserte le aste per fare un accordo transattivo, allora è diverso.

 

[n3m3six]

Suo favore? Dipende dai casi e dai punti di vista: se il debito è 200 e la casa viene svenduta a 30 per problemi di difformità, lui resta con debito più alto (170, esempio).

Paradossalmente, chi ha la casa all'asta dovrebbe desiderare che venisse aggiudicata ad una cifra, la più elevata possibile, in maniera tale da restare con meno debito.

Se poi l'intento è mandare deserte le aste per fare un accordo transattivo, allora è diverso.

Senza contare che non gli presteranno neanche i soldi per comprare un tozzo di pane finché campa. Se queste sono le prospettive...

 

[Bagudi]

Ma la banca non potrebbe rifarsi sul perito? Sempre andando a guardare vecchie sentenze ne ho trovato una del 2016 che dice:

"incorre in responsabilità ed è tenuto al risarcimento dei danni patiti dalla banca il professionista, incaricato per la stima di un bene immobile finalizzata all’erogazione di un contratto di mutuo, che non adempia diligentemente all’incarico dalla stessa conferito, ove emergano macroscopiche anomalie, quali la palese incongruenza nella misurazione del cespite, l’omesso riscontro delle evidenti divergenze tra stato di fatto e situazione catastale dell’immobile, ed ancora il mancato riferimento all’assenza, in concreto, dei requisiti minimi per un utilizzo a fini abitativi. In caso di sovrastima di un bene immobile da parte del perito incaricato dalla banca, il professionista infedele va condannato al risarcimento, atteso che cagiona un danno alla banca consistente nell’avere erogato finanziamenti che non sarebbero mai stati accordati e rispetto ai quali ogni possibile recupero coattivo del credito appaia gravemente pregiudicato"

sentenza n. 11522 del 21.10.2016

Poi ovviamente bisogna vedere il rapporto che c'è tra la banca ed il perito.

Qui parla di mancanza di accertamento "l’omesso riscontro delle evidenti divergenze tra stato di fatto e situazione catastale dell’immobile", ma tu dici che catastalmente è coerente con lo stato di fatto...
L'altezza di quanto è differente ?

 

[Sgazz88]

Qui parla di mancanza di accertamento "l’omesso riscontro delle evidenti divergenze tra stato di fatto e situazione catastale dell’immobile", ma tu dici che catastalmente è coerente con lo stato di fatto...
L'altezza di quanto è differente ?

Giusto, errore mio. Catastalmente è coerente con lo stato di fatto ad esclusione delle altezze. L'altezza allo stato attuale è minore di 10cm ed è inferiore all'altezza minima consentita dalle norme.