Innanzitutto buonasera a tutti,
Apro questa discussione in primis per chiedere se a qualcuno è mai capitata una situazione simile (ho provato a cercare nel forum, ho trovato una situazione molto simile ma l'ultimo messaggio è di febbraio 2020 e da allora non ci sono stati aggiornamenti. Ho provato comunque a chiedere se ci sono state novità in merito). In secondo luogo ho intenzione di documentare qua gli aggiornamenti principali in modo da poter essere utile a qualcuno se in futuro dovesse trovarsi in una simile situazione (spero per lui/lei di no).
Veniamo ai fatti:
Da circa 3 anni ho acquistato una casa da un venditore privato. L'immobile è stato costruito ante 67, con successiva restrutturazione effettuata a metà degli anni 80. Durante alcune verifiche fatte successive all'acquisto per poter accedere all'ecobonus 110% sono emerse diverse problematiche relative all'immobile (le problematiche non sono ancora state definite con chiarezza, queste sono le prime cose che sono emerse, il tecnico incaricato sta comunque procedendo con le verifiche):
- L'immobile non è conforme dal punto di vista urbanistico. I progetti urbanistici depositati in comune sono del tutto difformi da quanto realizzato (altezze dei soffiti non in linea con i progetti, locali chiusi e coperti che dovrebbero essere terrazze, ecc). Dal punto di vista catastale invece i disegni sono coerenti (a meno di qualche errore minore) con lo stato di fatto dell'immobile;
- Le altezze minori fanno sì che l'immobile non sia sanabile (sanare significherebbe demolire il solaio per alzare il piano superiore e di conseguenza demolire il tetto per alzare anche il piano superiore);
- In comune è stata depositata la concessione edilizia (relativa ai disegni depositati in urbanistica, ma differenti dallo stato di fatto dell'immobile). Non è sono mai stati depositati l'inizio lavori, fine lavori e manca il certificato di agibilità (mai è stato richiesto e mai potrà ottenerlo a dire del tecnico incaricato e del comune);
- Manca la certificazione dell'impianto idraulico, l'autorizzazione allo scarico e non è mai stata depositata la pratica relativa alle norme per il contenimento del consumo energetico per usi termici negli edifici (norma obbligatoria all'epoca della restrutturazione dell'immobile). Dettagli sicuramente secondari;
- Al genio civile sono stati depositati dei calcoli strutturali e collaudi realtivi a disegni coerenti con i disegni urbanistici (quindi differenti dallo stato di fatto). Inoltre non sono presenti prove sui materiali. L'ingegnere ha quindi certificato il falso. P.s. l'ingegnere che ha fatto i collaudi ed il soprallugo è deceduto.
In sintesi, non c'è una cosa che vada bene di questa casa. Ora sto cercando di capire, assieme all'avvocato ed al tecnico incaricato, come procedere. Gli attori coinvolti (oltre a me acquirente) sono i seguenti:
- Venditore - privato cittadino (nel rogito ha dichiarato la conformità urbanistica del bene). Lui a sua volta aveva acqustato la casa da un altro privato cittadino verso il 2013/2014 avvalendosi di un agenzia immobiliare (non ricordo l'anno preciso). Probabilmente anche lui era ignaro di questi problemi;
- Notaio: il notaio presso il quale è stato fatto il rogito non ha segnalato alcuna anomalia (non so però se era suo compito verificare e segnalare queste anomalie);
- Perito della banca: il perito della banca presso la quale ho richiesto il mutuo non ha segnalato nessun problema certificando che la casa è conforme dal punto di vista urbanistico. Lui avrà di certo una responsabilità, ma teoricamente risponde alla banca e non a me;
- Non essendoci inizio e fine lavori non c'è un direttore lavori e delle opere edili a cui rifarsi.
Premetto che sì, avrei dovuto accertarmi prima di quello che andavo a comprare. In buona fede mi sono fidato di quello che mi ha detto la banca: "non serve che fai fare anche te una perizia e spendi soldi in più visto che la devi comunque far fare per ottenere il muto".
A questo punto la domanda: a qualcuno è successo qualcosa di simile? Quali sono le responsabilità del notaio / perito della banca (la responsabilità del venditore è evidente)?
