Acquisto immobile da proprietario che vende prima casa prima dei cinque anni

[Giulina]

Io che compro casa, devo essere responsabile se il venditore non paga e non riacquista entro i 5 anni?
I date maggiori informazioni ? O vado a chiedere all' agenzi entrate ? Grazie

 

[gvv1965]

No, non si tratta, a stretto rigore e stando a quanto ho capito, di una tua responsabilità solidale. Il fisco ha un privilegio speciale ex art. 2772 sull'immobile, per cui, se i vecchi proprietari non ricomprano entro l'anno e non pagano le tasse dovute, il fisco potrebbe rivalersi, in ultima analisi, sull'immobile.
Come avrai letto nel thread, il privilegio è discutibile per tutte le varie ragioni giuridiche contenute nel manuale IPSOa e nel parere del CNN che hp pubblicato prima.

 

[Antonello]

Pubblicala per tutti.
E' interessante e addirittura innovativa.

 

[gvv1965]

http://www.notaioremobassetti.com/nrb/wp-content/uploads/Agevolazioni.pdf
Qui c'è la Nota che contiene il riferimento al fatto che il notaio non solo possa, ma debba farsi carico di trattenere il deposito da parte del venditore.

Decadenza agevolazioni prima casa - ROMOLOROMANI.IT - Il Sito dei Praticanti Notai

Qui invece i notai adducono motivazioni contro il privilegio dell'Amm. Finanziaria.

In sintesi e anche se il tema è dibattuto, mi sembra chiaro che il privilegio dell'Amministrazione Finanziaria sull'immobile possa essere esercitato anche in pregiudizio del sub-acquirente (Cassazione civile, 11 maggio 1978, n. 2294; Risoluzione Min Finanze del 31 marzo 1977, 251475).
L'acquirente che dovesse eventualmente subire le pretese dell'Amministrazione sembra avere buoni argomenti per difendersi, tuttavia mi sembra non ci siano dubbi che – ogni volta che si cede un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dall'acquisto – l'acquirente debba premurarsi di ottenere adeguate garanzie dal venditore in ordine al riacquisto, entro l'anno, di altra "abitazione principale" o, in alternativa, al pagamento di tutte le somme dovute, utilizzando lo strumento del deposito presso il notaio.
Nel mio caso, il notaio, dopo la mia mail, mi ha comunicato che si era trattato di un malinteso e che sicuramente tratterrà il deposito.

 

[Umberto Granducato]

Qui c'è la Nota che contiene il riferimento al fatto che il notaio non solo possa, ma debba farsi carico di trattenere il deposito da parte del venditore.

Debba farsi carico mi sembra eccessivo...

 

[gvv1965]

Lo dice tra le righe un notaio nel documento citato.

l’acquirente può legittimamente esigere
dal venditore la prestazione di idonea tutela a garanzia del pagamento dell’imposta
complementare, già sorta a carico del venditore di bene infraquinquennale, ancorché il
potere effettivo di riscossione dell’Ufficio sia ancora paralizzato, e il venditore che si
rifiutasse di prestarla sarebbe inadempiente, con tutte le conseguenze di ciò; il notaio è
tenuto non solo ad informare l’acquirente e opportunamente consigliarlo, ma anche ad
accettare il deposito, e in qualche modo a sollecitarlo; qualora lo Stato agisca
sull’immobile mediante il privilegio, l’assenza di deposito, in mancanza di prova
contraria, genera una responsabilità professionale del notaio, il quale dovrà avere quindi
cura di farsi rilasciare una liberatoria dall’acquirente, essendo ovviamente quest’ultimo
libero di fidarsi personalmente del venditore o comunque di non volere subordinare al
deposito della somma la stipula dell’atto notarile. Va da sé che sarebbe quanto mai
consigliabile regolamentare tali situazioni già al momento del contratto preliminare. A
noi sembra che quando l’ordinamento offra margini per utilizzare il notaio nella sua
funzione qualificata di garanzia, ineguagliabile punto di equilibrio tra l’interesse dello
Stato alla riscossione dei tributi e quello dei privati di poter contare sulla certezza e
intangibilità dei diritti acquistati, non esista alcuna ragione per assumere, nel dubbio,
una posizione che di quei due interessi ne sacrifichi uno.

 

[Umberto Granducato]

non lo metto in dubbio, ma il mio notaio piu volte mi ha detto che non è cosa indispensabile, quindi non è certamente una procedura richiesta per legge. Che in molti altri lo facciano è risaputo

 

[gvv1965]

Indubbiamente, non esiste un vincolo di legge. Sono altrettanto certo però che i temi della possibile responsabilità professionale e della "funzione qualificata di garanzia" (entrambi citati nello scritto di un loro collega) possano indurli a diverse (e credo più sagge) riflessioni.

 

[gatasha]

ho questo problema puoi inviare

 

[manuelie]

Buona sera, potreste gentilmente inviare una copia della pag. 457 del manuale IPSOA? Grazie