Agenzia immobiliare e compravendita: un incubo! (Atto Secondo)

[Greta Phlix]

Comunque l'a.i è venuto meno al suo dovere di informare la parte acquirente del abuso edilizio, non so se per inesperienza oppure volutamente. Ho il sospetto che ha agito in mala fede perchè mi pare di ricordare che nell'annucnio iniziale le camere da letto c'erano, mentre sono scomparse dal preliminare perchè non presenti sulla piantina catastale.

 

[smoker]

Comunque l'a.i è venuto meno al suo dovere di informare la parte acquirente del abuso edilizio, non so se per inesperienza oppure volutamente. Ho il sospetto che ha agito in mala fede perchè mi pare di ricordare che nell'annucnio iniziale le camere da letto c'erano, mentre sono scomparse dal preliminare perchè non presenti sulla piantina catastale.

Sono d' accordo, però, per noi è difficile ricostruire il comportamento dell' Agenti Immobiliari, quindi, visti i palesi abusi, è più semplice incentrare la responsabilità sulla figura del venditore.
Saluti

Smoker

 

[ANTONELLA65]

MA SCUSA SMOKER...L'A.I prima di prendere l'incarico di vendere un'immobile ,non dovrebbe sincerarsi che l'immobile sia apposto ??o no???MI SEMBRA CORRETTO VERSO L'ACQUIRENTE SAPERE TUTTO E DICO TUTTO SU UNA COSA CHE VAI A PROPORRE!!!!

 

[Seroli]

MA SCUSA SMOKER...L'A.I prima di prendere l'incarico di vendere un'immobile ,non dovrebbe sincerarsi che l'immobile sia apposto ??o no???MI SEMBRA CORRETTO VERSO L'ACQUIRENTE SAPERE TUTTO E DICO TUTTO SU UNA COSA CHE VAI A PROPORRE!!!!

no, non è tenuto a controllare.

 

[ANTONELLA65]

MAH..mi sembra molto strano!!..come fà uno a vendere qualche cosa(specie un'immobile!!) senza conoscere cosa stà vendendo...magari è un'abitazione completamente abusiva e lui non lo sa....trovo abberrante questa cosa...allora a che servono gli Agenti Immobiliari..possiamo diventare tutti venditori di immobili...pure il mio fruttivendolo!!!spero che qualcun'altro abbia un'altra opinione...

 

[Antonello]

no, non è tenuto a controllare.

Seroli, sei sicuro???????

 

[leonard]

MAH..mi sembra molto strano!!..come fà uno a vendere qualche cosa(specie un'immobile!!) senza conoscere cosa stà vendendo...magari è un'abitazione completamente abusiva e lui non lo sa....trovo abberrante questa cosa...allora a che servono gli Agenti Immobiliari..possiamo diventare tutti venditori di immobili...pure il mio fruttivendolo!!!spero che qualcun'altro abbia un'altra opinione...[/



l’art. 1774 c.c. e relativa normativa speciale disciplinano come il contratto di mediazione sia un contratto trilaterale, anche se sarebbe più corretto qualificarlo come plurilaterale, cioè abbiamo un contratto tra il promittente venditore ed il mediatore/agente immobiliare, in cui quest’ultimo si impegna a pubblicizzare la vendita del bene alle condizioni proposte dal promittente venditore ed a procurare uno o più promittenti acquirenti dell’immobile de quo. Da parte sua il mediatore s’impegna ex art.1756 c.c. a fornire tutte le informazioni utili sul bene oggetto di compravendita e sul suo proprietario al promettente acquirente.

trai tu antonella le debite conclusioni.....................

 

[Ferruccio Tommasi]

SECONDO ATTO:vi metto al corrente dell'evoluzione della intricata situazione:
ieri sono stata dal notaio e facendo vedere le difformità tra la piantina catastale e la casa allo stato di fatto(ho prodotto delle foto!)mi ha detto che lui cosi' non rogita,ma se io volessi incastrare e sbugiardare il venditore che vuole vendermi la casa con degli abusi che lui non vuole sanare (finestre murate che in piantina ci sono,mansarda abusiva con relativa scala che poi lui ha tolto pensando risolvere la situazione..),potremmo arrivare fino a che il venditore dichiara sotto la sua responsabilità che non sono stati eseguiti lavori e opere murarie senza autorizzazione e che la casa corrisponde allo stato di fatto..ecc...ecc..poi IMPUGNARE LA DICHIARAZIONE ,ANDARE A DENUNCIARE IL TUTTO IN COMUNE E IN QUESTURA.E questa è la prima notizia...
la seconda cosa è che poi mi sono recata in agenzia ,dal mio onestissimo e professionalissimo A.I, e lo ho messo al corrente della cosa,inoltre la banca che mi ha concesso il mutuo ha richiesto ,dopo aver visto la perizia del suo perito dove era stata segnalata questa anomalia della scala e della mansarda "da perfezionare",forse insospettiti hanno richiesto una dichiarazione dal venditore che non erano stati eseguiti lavori senza autorizzazione DAL 1967 IN POI(bugia!!),dichiarazione che dopo 10 giorni non è ancora arrivata e dubito arriverà,percio' il mediatore creditizio ha detto chiaramente che la banca non mi concederà il mutuo su questa abitazione se non arriverà questo documento(MAGARIII!!!).
Ora,dopo aver espresso tutta la mia indignazione e minacciato di fare un gran casino visto che ,ho saputo che colei che mi ha proposto e fato visitare l'immobile non ha il patentino di agente immobiliare ma è una semplice collaboratrice(infatti alle prime "complicazioni è subentrato nella trattativa un'altro Agenti Immobiliari..no so nemmeno se valga la pena chiamarlo cosi' visto le lacune che ha dimostrato!!!, su tutta la vicenda ho chiesto un'incontro urgente con la proprietà entro stasera...l'A.I non mi ha ancora comunicato nulla...
PROSSIMA MOSSA???Si accettano consigli da voi tutti afferrati in materia...GRAZIE A TUTTI!!

Il 1 luglio 2010 è entrata in vigore la nuova disposizione, contenuta nel D.L. 78/2010, che impone di inserire, negli atti pubblici o nelle scritture private autenticate che riguardino il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, la dichiarazione degli intestatari in ordine alla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.*
Alla violazione dell’obbligo è legata la sanzione della nullità dell’atto.
Cosa significa tutto questo?
Significa che, ad esempio, il venditore di un immobile dovrà dichiarare, e il notaio rogante inserire detta dichiarazione nell’atto di compravendita, che l’immobile oggetto di compravendita si trova nello stesso stato di fatto rappresentato nella planimetria catastale allegata all’atto.
Se tale indicazione non viene effettuata, ed inserita nell’atto, quest’ultimo è nullo. In altre parole, è facile presumere, l’atto non verrà nemmeno stipulato poichè difficilmente un notaio si presterà a rogitare un atto ritenuto nullo ex lege.
La novità, come appare evidente dalla mera lettura della novella, non è di poco conto, se si tiene presente che, come a tutti noto, molti immobili si trovano in situazioni di fatto che non corrispondono esattamente a quanto risultante dalla planimetria catastale.
Per poter rogitare la compravendita di un immobile occorrerà quindi procedere alla preventiva “regolarizzazione” della planimetria catastale, conformandola allo stato di fatto attuale dell’immobile.


* D.L. 78/2010 ART. 14: - all’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52, è aggiunto il seguente comma: “1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Si tenga però presente che una vecchia circolare del Ministero delle Finanze, la n. 3/3405 del 14 ottobre 1989, tuttora in vigore, vieta agli Uffici del Catasto di accettare denuncie di variazione che non incidano sulla categoria, sul classamento o sulla consistenza dell’immobile.
In altre parole le piccole modifiche interne ad un immobile (ad esempio l’abbattimento di una parete per ricavare un arco, l’apertura di una porta, ecc…) non dovrebbero neppur essere accettate dagli uffici del catasto, con ciò rendendo del tutto impossibile, in tali ipotesi, ottenere una completa conformità dello stato attuale dell’immobile alle risultanze delle planimetrie catastali.
Si osserva all’uopo che la nuova disposizione normativa è stata introdotta, come sopra ricordato, con un decreto legge che quindi, appena seppur immediatamente in vigore (dal 1.7.2010), dovrà comunque essere convertito in legge nei termini consueti (60 giorni) per poter mantenere la sua efficacia e validità.

Ferruccio Tommasi

 

[smoker]

MA SCUSA SMOKER...L'A.I prima di prendere l'incarico di vendere un'immobile ,non dovrebbe sincerarsi che l'immobile sia apposto ??o no???MI SEMBRA CORRETTO VERSO L'ACQUIRENTE SAPERE TUTTO E DICO TUTTO SU UNA COSA CHE VAI A PROPORRE!!!!

No, non puoi pretendere che un Agenti Immobiliari vada a far indagini urbanistiche per ogni immobile che acquisisce, però, nel tuo caso, forse, doveva prestare più diligenza.
Il problema, come giustamente, sollevato da Greta è se l' Agenti Immobiliari era inciuciato con il venditore. A naso parrebbe di si, però risulta strano considerate anche le novità legislative.
In ogni caso l' Agenti Immobiliari è tenuto ad informarti di tutti le problematiche dell' immobile da lui conosciute o facilmente conoscibili.

Smoker

 

[ANTONELLA65]

grazie leonard....meno male che almeno questo l'avevo dedotto...come si fà a dire che un' A.I .non è tenuto a conoscere le caratteristiche di un'immobile che deve vendere?????