Agevolazioni prima casa

[frankje]

Anteriormente, io lo interpreto come anteriormente a quando quell'imposta nasce come obbligo.
Nel caso, l'imposta come obbligo è nata nel momento dell'alienazione, non quando l'anno è scaduto. Quando è scaduto è il momento nella quale la sanzione si attiva.
L'imposta avrebbe dovuto versarla al momento che ha acquistato a suo tempo, infatti ci paga pure gli interessi. In termini di diritto non so però darti i meccanismi. c'è di fatto che nel codice commentato che ho davanti, c'è proprio l'esempio di un acquirente che si trovi escussa la cifra, sottolineando che oltre al beneficio di escussione ha anche la possibilità di rivalsa.
bibliografia:
Cod civ del 2004 francesco bartolino e pietro dubolino, diciassettesima edizione (lo comprai attraverso latribuna.it)-pag 2437

OK ma parla di imposte indirette e non di imposta di registro (l'ex invim) quest'ultima non l'ho mai vista citata.
Hai per caso notizia di un caso specifico. Ti ringrazio ancora

 

[pensoperme]

L'imposta di registro è indiretta. L'invim non è stato sostituito dal registro ...

 

[frankje]

sì scusa, mi sono spiegato male l'imposta di registro è indiretta ma la sentenza citata è riferita ad una norma abrogata.
ma in ogni caso ho provato a ricercare la casistica ma non ho trovato nulla.
Vabbè, se mi dovesse succedere sono sicuro che qualche "zato come una bestia" viene sicuramente a "trovarmi"

 

[andrea boschini]

Scrivo quotidianamente con questa attività in altri forum, dove imparo molte cose, e ne prendo nota.
Quando devo analizzare gli agenti immobiliari, vado dove ci sono, qui ce ne sono tanti... quindi.
raramente però nutro interesse, adesso... mi servite e come posso, ricambio.
Ma adesso basta alimentare il mio ego, altrimenti divento simile a quell'agente immobiliare di prima e perdonami, preferisco rimanere il più possibile ciò che sono oggi.

.........in attesa che si apra il bozzolo e trova quella serenita' interiore che sarebbe cosi' preziosa per te stesso e per tutti noi

 

[marcellogall]

Siiiparteeeee!

Articolo 2772, comma 1, Codice civile: privilegio speciale immobiliare «i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto»

articolo 1, comma 4, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986 n. 131
articolo 56, comma 4, secondo periodo del Dpr n. 131/1986
Cassazione civile, 11 maggio 1978, n. 2294; Risoluzione del 31 marzo 1977, 251475

Sole 24 ore.

Google is our friend.

Ritengo che conoscere queste nozioni sia la base di un buon agente immobiliare, altrimenti come farebbe a consigliare il venditore che dovesse vendere a queste condizioni spiegandogli a cosa va incontro?

Il compratore al massimo verrebbe tutelato dal notaio in fase di consulenza pre-rogito, ma il venditore che dovesse farsi i conti in tasca (estinzione mutuo, ricomprare ...) non sapere che magari avrà indisponibile una certa cifra che magari aveva tenuto conto di avere disponibile una volta venduto.... e poi si dice che un agente non dovrebbe formarsi... e ci si lamenta di come viene percepita la vostra categoria...

Siiiarrivaaaaa!
Ecco la risposta dell'Agenzia delle Entrate. Serve altro?

Da: Agenzia delle Entrate - Contact Center [mailto:scentermail@sogei.it]
Inviato: mercoledì 4 maggio 2011 14:24
A: marcellogalluzzo@libero.it
Oggetto: Risposta a richiesta informazioni numero 13373834


•

Testo richiesta informazioni:Immobile acquistato come prima casa, rivenduto prima dei cinque anni e senza procedere ad un nuovo acquisto...Qualora il venditore, che non riacquista, sia colpito da sanzioni ma sia insolvente, l'Agernzia delle Entrate puo` rivalersi sull' acquirente finale?..Grazie. Marcello Galluzzo. Agente immobiliare Testo risposta:Gentile contribuente, nel caso da Lei prospettato l'Agenzia delle Entrate non potra' rivalersi sull'acquirente finale (principio di solildarieta'). In base all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso, si applica l'imposta di registro nella misura agevolata del 3 per cento. L'agevolazione fiscale di cui trattasi, tuttavia, decade, tra l'altro, se l'immobile viene ceduto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, salvo il caso di acquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale [cfr. nota II-bis), dell'art. 1 della citata Tariffa. Secondo le precisazioni contenute nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, che nel caso di specie, l'imposta dovuta a seguito della decadenza dall'agevolazione, ha natura complementare. Trattandosi di imposta complementare, si rende applicabile il disposto dell'art. 57, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986, il quale stabilisce che l'imposta complementare, dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti, è a carico esclusivamente di quest'ultima. Con riferimento al quesito in esame, pertanto, tale carico fiscale non incombe, in via solidale, anche sull'acquirente dell'abitazione in quanto l'accadimento indicato nel quesito stesso non costituisce fatto ad esso imputabile. Cordiali saluti. La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000.Agenzia delle EntrateCentro di Assistenza Multicanaledi TorinoContact CenterIL DIRETTOREFrancesco Ferrigno Avvertenza: Si prega di non rispondere a questa e-mail in quanto inoltrata da una casella di posta di servizio non abilitata a ricevere messaggi.

Carissimo pensoperme, come vedi gli agenti immobiliari non sono poi così ignoranti come tu pensi.

 

[Roby]

Allora i notai si........ che dire...........

 

[pensoperme]

Non è in interpello, però è interessante in quanto va contro tutte le definizioni e le indicazioni date da autorevoli fonti (notariato, italia oggi, sole 24ore e quant'altro).

Francamente sarei più propenso ancora a credere alle fonti da me riportate (perchè non interpello) ma è una apertura interessante che merita approfondimento e soprattutto, una attenzione nel forum dei notai

 

[marcellogall]

Non è in interpello, però è interessante in quanto va contro tutte le definizioni e le indicazioni date da autorevoli fonti (notariato, italia oggi, sole 24ore e quant'altro).

Francamente sarei più propenso ancora a credere alle fonti da me riportate (perchè non interpello) ma è una apertura interessante che merita approfondimento e soprattutto, una attenzione nel forum dei notai

La risposta dell'Agenzia delle Entrate fa riferimenti ben precisi. Credo sia più autorevole di qualsiasi altra interpretazione.

 

[pensoperme]

NOtaio Remo BAssetti:

3. PRIVILEGIO E DEPOSITO SOMME PRESSO IL NOTAIO
Il verificarsi di una delle cause di decadenza dalle agevolazioni prima casa fa sì che l’amministrazione finanziaria abbia il potere di richiedere al contribuente l’imposta in misura ordinaria, la sanzione amministrativa e gli interessi di mora. L’imposta dovuta, data dalla differenza tra quella versata e quella che avrebbe dovuto pagare se non avesse beneficiato di alcun trattamento di favore, è di natura complementare in quanto, ai sensi dell’art. 42 del d.p.r. 131/1986, è applicata in un momento successivo alla registrazione dell’atto. Trattandosi di imposta complementare sono escluse la responsabilità del notaio, il quale è responsabile unicamente per l’imposta principale e la solidarietà tra il soggetto che aliena nei cinque anni la prima casa senza riacquistarne un’altra entro l’anno successivo ed il soggetto che acquista dallo stesso nei cinque anni. In particolare, l’art. 57 comma 4 D.P.R. 131/1986 stabilisce che l’imposta complementare dovuta per un fatto imputabile soltanto a una delle parti contraenti è a carico esclusivamente di quest’ultima.
I crediti dello Stato per le imposte indirette gravanti sui beni immobili sono, ai sensi dell’articolo 2272 C.C., assistiti da privilegi, previsti al fine di garantire il pagamento delle somme dovute a titolo di tributo. Anche l’imposta di cui parliamo è indiretta e pertanto è assistita da un privilegio speciale, da farsi valere sull’immobile a cui il tributo si riferisce, ai sensi dell’art. 2772 C.C.. Buona parte della dottrina, tuttavia, ritiene in questo caso direttamente operante il quarto comma dello stesso articolo, dove statuisce che “il privilegio non può esercitarsi in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno
15
anteriormente acquistato sugli immobili”. Grazie a questa norma l’acquirente del bene nulla avrebbe da temere dall’esistenza del privilegio. Una non uniforme prassi notarile, prudenzialmente elaborata nell’eventualità che la pubblica amministrazione pretenda di far valere il privilegio, si è sviluppata nel senso di richiedere al venditore il deposito di una somma a garanzia. Tale somma, normalmente, viene restituita al venditore quando questi dimostra di avere effettivamente riacquistato una casa nel corso dell’anno, oppure quando esibisce prova dell’avvenuto pagamento della sanzione all’Ufficio del Registro, o ancora viene utilizzata per pagare la sanzione stessa, su richiesta del venditore; o infine, viene messa a disposizione dell’acquirente qualora, trascorso l’anno senza riacquisto del venditore, l’ufficio abbia proceduto infruttuosamente all’escussione di quest’ultimo e si sia mosso, attraverso il privilegio, per far valere le sue ragioni sull’immobile compravenduto. Alcuni notai, peraltro, ragionando dall’insussistenza del privilegio, ritengono inutile, se non addirittura illegittimo, farsi lasciare la somma in deposito. Va anche aggiunto che pure chi ritiene possibile il privilegio ha da confrontarsi con un ulteriore problema: quando si può dire verificata la decadenza? Se ciò che la determina è la combinazione di entrambe le condotte del venditore, l’alienazione infraquinquennale e il mancato riacquisto, al momento del trasferimento del bene mancherebbe il presupposto della decadenza stessa, o meglio sarebbe verificato per metà13. Dunque, anche ammesso che la richiesta di deposito di somma da parte del notaio sia astrattamente fondata, il venditore ben potrebbe esimersi dall’assecondarla, eccependo che per il momento egli non ha maturato alcun debito nei confronti della Agenzia delle Entrate, e il notaio non potrebbe far altro che confidare nel suo spirito di collaborazione. Per la stessa ragione, l’acquirente (a meno che l’ipotesi non fosse stata regolamentata nel contratto preliminare) non potrebbe recedere dal contratto per giusta causa, poiché al momento della sottoscrizione il venditore non si è reso inadempiente, né può diventarlo solo perché in futuro potrebbe risultare debitore di un’imposta in quel momento non dovuta. Tutto a posto, dunque? Non proprio, e per capirlo dobbiamo partire dal fondo, ossia dal pagamento della sanzione. Come sappiamo, il venditore, oltre alla differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, e il trenta per cento di sopratassa, deve versare gli interessi moratori. Ma da quando decorrono questi interessi? Pacificamente, essi vengono conteggiati a partire dalla data dell’atto. A questo punto, però, non si può certo pensare di impedire al venditore che per una qualsiasi ragione ha già deciso di non procedere al riacquisto, di interrompere la decorrenza degli interessi, presentandosi, al limite anche il giorno dopo l’atto, a pagare quanto deve (alcuni uffici, per un certo periodo, hanno anche ricollegato alla presentazione spontanea entro l’anno l’effetto di evitare il pagamento della sopratassa). Il termine dell’anno è disposto a suo favore, non certo per offrire allo Stato un bonus o un’occasione di lucro. Ma come potrebbe il venditore pretendere di pagare subito se la decadenza non fosse ancora maturata? Mancherebbe il presupposto stesso dell’imposizione. L’Ufficio dovrebbe rispedire a casa il venditore, dicendogli: “ci spiace, a suo carico non risulta nulla, rivediamoci tra un annetto!”. Bisogna dunque concludere che la decadenza si verifica in realtà immediatamente, con la semplice rivendita dell’immobile agevolato nel quinquennio. Lo Stato, tuttavia, concede al contribuente il potere di sospendere la decadenza per un anno e poi di rimuoverla con il nuovo acquisto. Si tratta, se vogliamo muoverci per analogie, di una situazione non dissimile (ancorché fuori dall’ambito della decadenza) da quella del socio di società di persone che, venuta meno la pluralità, ha la facoltà di ricostituirla nel termine di sei mesi. La causa di scioglimento, in realtà, opera immediatamente, tant’è vero che il socio può immediatamente rinunciare alla ricostituzione della pluralità, e tecnicamente, in questo caso, la causa dello scioglimento non è la ricostituzione consensuale bensì il venir meno della pluralità dei soci14.
Se ammettiamo che la decadenza, ancorché sospensivamente condizionata, è contestuale alla rivendita dell’immobile, tutto l’edificio precedentemente descritto vacilla. Per invocare la tutela del compratore ai sensi dell’articolo 2772 C.C. la dottrina prevalente teorizza che la decadenza segua l’acquisto di un anno: in realtà, come appena dimostrato, la decadenza è contestuale alla vendita. Contestuale, beninteso, alla stessa atipica maniera in cui sono contestuali il trasferimento originario e l’imposta principale. A rigore, per la verità, l’imposta sui trasferimenti dovrebbe nascere solo quando i trasferimenti si sono perfezionati: ma siccome in questo modo il privilegio non potrebbe mai nascere (perché tutti gli acquisti sarebbero anteriori ad esso) si ricorre alla finzione per la quale l’imposta nasce insieme al trasferimento. Così, per esempio, dall’Invim scaturiva il privilegio che poteva anche andare a danno dell’acquirente. Egualmente, insieme al trasferimento infraquinquennale dell’immobile si verifica il sorgere dell’imposta complementare, e nasce a favore dello Stato il privilegio che l’accompagna. L’acquirente in buona fede, attraverso il filtro e la consulenza del notaio, è in grado di venire a conoscenza, usando l’ordinaria diligenza, dell’esistenza del privilegio.
Il quadro prima prospettato va dunque ribaltato: l’acquirente può legittimamente esigere dal venditore la prestazione di idonea tutela a garanzia del pagamento dell’imposta complementare, già sorta a carico del venditore di bene infraquinquennale, ancorché il potere effettivo di riscossione dell’Ufficio sia ancora paralizzato, e il venditore che si rifiutasse di prestarla sarebbe inadempiente, con tutte le conseguenze di ciò; il notaio è tenuto non solo ad informare l’acquirente e opportunamente consigliarlo, ma anche ad accettare il deposito, e in qualche modo a sollecitarlo; qualora lo Stato agisca sull’immobile mediante il privilegio, l’assenza di deposito, in mancanza di prova contraria, genera una responsabilità professionale del notaio, il quale dovrà avere quindi cura di farsi rilasciare una liberatoria dall’acquirente, essendo ovviamente quest’ultimo libero di fidarsi personalmente del venditore o comunque di non volere subordinare al deposito della somma la stipula dell’atto notarile. Va da sé che sarebbe quanto mai consigliabile regolamentare tali situazioni già al momento del contratto preliminare. A noi sembra che quando l’ordinamento offra margini per utilizzare il notaio nella sua funzione qualificata di garanzia, ineguagliabile punto di equilibrio tra l’interesse dello Stato alla riscossione dei tributi e quello dei privati di poter contare sulla certezza e intangibilità dei diritti acquistati, non esista alcuna ragione per assumere, nel dubbio, una posizione che di quei due interessi ne sacrifichi uno.
L’interesse pratico di questa disputa, comunque, si attenua per effetto dell’ultimo comma dell’articolo 56 del D.P.R., che prevede l’estinzione del privilegio decorsi cinque anni dalla data di registrazione, e non pare dubbio che la registrazione in questione sia quella del primo atto, nel quale trova fonte l’imposta complementare. A questo punto, la rivendita dopo il quarto anno e un giorno non avrà nessuna possibilità di essere colpita dal privilegio, e il deposito notarile avrà ragion d’essere solamente per le rivendite effettuate più a breve scadenza dall’acquisto15.

nota allo scritto sopra

13 Di questo avviso Ghinassi, “Operatività del privilegio speciale immobiliare per tributi indiretti nell’ipotesi di decadenza da agevolazioni fiscali”, Rivista del Notariato n. 5/2005, il quale scrive: ”Può infatti ritenersi che la fattispecie da cui trae origine la relativa obbligazione sia costituita da una serie di elementi, uno solo dei quali è la redazione dell’atto, ovvero il tipico presupposto di applicazione dell’imposta di registro. Trattasi invero di fattispecie complessa nella quale l’evento che dà luogo a decadenza viene a costituire uno degli elementi necessari per la nascita dell’obbligazione medesima”. In senso conforme Puri, “Decadenza prima casa di abitazione privilegio speciale immobiliare per i tributi indiretti”, Studio n. 80/2001/T, il quale scrive: “L’ulteriore obbligazione nascerebbe, quindi, dal fatto imponibile realizzato dal combinarsi dell’atto di acquisto con la dichiarazione mendace o con il comportamento omissivo (mancato riacquisto nell’anno) in quanto produttivo di effetti giuridici evidenzianti una capacità contributiva...”.

http://www.notaioremobassetti.com/nrb/wp-content/uploads/Agevolazioni.pdf

14 In questo senso vedi Tribunale di Roma, 26 gennaio 1972, in Giustizia Civile I pag. 1672, la corte ha affermato “nella società in accomandita semplice, la ricostituzione della categoria dei soci mancante funzione come condicio facti e non iuris e, conseguentemente, opera retroattivamente e comporta che deve ritenersi avvenuta nel momento in cui la categoria di soci è venuta meno”. In senso opposto vedi Di Sabato, “Manuale delle società”, Utet 1992, l’autore ritiene che gli effetti dello scioglimento si producano ex nunc decorso il termine di sei mesi previsti per la mancata ricostituzione della pluralità dei soci.

I notai lo fanno più che altro per tutelare se stessi (chiaro) ma il problema è concreto.
Se la risposta era un interpello era un altra cosa, poteva venire opposta, altrimenti è un parere come quello di qualsiasi altro... inoltre è parziale (infatti nel trattato di cui sopra è compresa) e superficiale (trattando solo la superficie del problema)

 

[Roby]

E cmq che che se ne dica è la riprova che in Italia c'è tutto e il contrario di tutto, quando un cliente passa attraverso queste situazioni c'è da sbatterci la testa......... che vergogna.