Agevolazioni prima casa

[Bagudi]

Quto Roby.
Ennesima dimostrazione che non esiste niente di certo.

Silvana

 

[frankje]

Testo richiesta informazioni:Immobile acquistato come prima casa, rivenduto prima dei cinque anni e senza procedere ad un nuovo acquisto...Qualora il venditore, che non riacquista, sia colpito da sanzioni ma sia insolvente, l'Agernzia delle Entrate puo` rivalersi sull' acquirente finale?..Grazie. Marcello Galluzzo. Agente immobiliare Testo risposta:Gentile contribuente, nel caso da Lei prospettato l'Agenzia delle Entrate non potra' rivalersi sull'acquirente finale (principio di solildarieta'). In base all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso, si applica l'imposta di registro nella misura agevolata del 3 per cento. L'agevolazione fiscale di cui trattasi, tuttavia, decade, tra l'altro, se l'immobile viene ceduto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, salvo il caso di acquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale [cfr. nota II-bis), dell'art. 1 della citata Tariffa. Secondo le precisazioni contenute nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, che nel caso di specie, l'imposta dovuta a seguito della decadenza dall'agevolazione, ha natura complementare. Trattandosi di imposta complementare, si rende applicabile il disposto dell'art. 57, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986, il quale stabilisce che l'imposta complementare, dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti, è a carico esclusivamente di quest'ultima. Con riferimento al quesito in esame, pertanto, tale carico fiscale non incombe, in via solidale, anche sull'acquirente dell'abitazione in quanto l'accadimento indicato nel quesito stesso non costituisce fatto ad esso imputabile. Cordiali saluti. La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000.Agenzia delle EntrateCentro di Assistenza Multicanaledi TorinoContact CenterIL DIRETTOREFrancesco Ferrigno Avvertenza: Si prega di non rispondere a questa e-mail in quanto inoltrata da una casella di posta di servizio non abilitata a ricevere messaggi.


Carissimi Agenti Immobiliari e colleghi tutti, mi rivolgo a coloro i quali avevano "paventato" la "reversibilita" a carico dell'acquirente.........
sono contento nel confermare che quanto era di mia conoscenza sia stato confermato
Spero sia buon viatico per tutti coloro intendano acquistare...... senza che i notai ci mettano troppo il naso ovviamente è una battuta..

 

[pensoperme]

Ripeto, la fate troppo facile, non è affatto confermato nulla, solo che secondo un direttore dell'AdE la legge è quella, ma i notai, che invece con la legge ci lavorano e influenzano molta giurisprudenza, non sono allineati, per i motivi di cui sopra (se leggete, anche se ci vuole fatica, vedrete che il notariato ha compreso all'inizio quello che il direttore da per scontato e vende come soluzione definitiva, che invece è superficiale).
Quindi in assenza di un interpello, non c'è certezza, affatto
Quindi in caso l'acquirente vada da uno dei notai che la pensa così, vi trovate con l'affare in stallo, perché il notaio consiglierà l'acquirente (che si fida di lui) secondo quel ragionamento di cui sopra (tra l'altro più che fondato) e voi vi troverete con un venditore che pensava di aver venduto e invece nasce una questione grave, che andrebbe analizzata in precedenza, a prescindere da quale sia la verità del momento.

 

[marcellogall]

Ripeto, la fate troppo facile, non è affatto confermato nulla, solo che secondo un direttore dell'AdE la legge è quella, ma i notai, che invece con la legge ci lavorano e influenzano molta giurisprudenza, non sono allineati, per i motivi di cui sopra (se leggete, anche se ci vuole fatica, vedrete che il notariato ha compreso all'inizio quello che il direttore da per scontato e vende come soluzione definitiva, che invece è superficiale).
Quindi in assenza di un interpello, non c'è certezza, affatto
Quindi in caso l'acquirente vada da uno dei notai che la pensa così, vi trovate con l'affare in stallo, perché il notaio consiglierà l'acquirente (che si fida di lui) secondo quel ragionamento di cui sopra (tra l'altro più che fondato) e voi vi troverete con un venditore che pensava di aver venduto e invece nasce una questione grave, che andrebbe analizzata in precedenza, a prescindere da quale sia la verità del momento.

Non ho mai trovato un notaio che la pensi così.
Per quanto mi riguarda mi basta la risposta dell'Agenzia delle Entrate, anche se non è un interpello.
Poi. ognuno di noi può continuare a credere in ciò che più gli fa comodo.
Ti prego, tronchiamola qui.

 

[pensoperme]

Non hai mai trovato un notaio che la pensi così e quindi, secondo il modo di ragionare tipico, non è così (soprassediamo)
Non ci siamo capiti.Proviamo con la maieutica.Io sono un venditore, vado da un agente immobiliare, mettiamo Marcellogall.Marcellogall ha mandato una domanda all'AdE che gli ha risposto come si legge sopra e lui preferisce, per quieto viver, dare credito alla stessa, d'altronde se non si crede all'AdE a cosa si deve credere?
Marcellogall quindi sostiene che avendo lui in mano quella risposta è a posto con la coscienza, cosa doveva fare di più? Io invece non sono per nulla d'accordo e mi spiego.
A prescindere dalle (comode) certezze di Marcellogall, accade che io venditore di cui sopra ho venduto, tramite la sua opera mediatrice, a Caio.Caio si rivolge al notaio Sempronio, che (a torto o ragione) la pensa come il notaio sopra riportato (è di quella corrente di pensiero). Caio ha molta fiducia nel notaio Sempronio, che lo ha ben reguardito dei rischi.
Quindi abbiamo una condizione che in italia non è affatto rara, una incertezza con una impasse.
Infatti Caio oramai terrorizzato dagli avvisi di Sempronio, non avrà certo conforto dalla lettera dell'AdE che Marcellogall si affretta a fargli vedere, perchè il notaio Sempronio, quando Caio gli porta la tesi di Marcellogall (che è del'AdE), gli dice che "sì, è vero, ma in parte perchè..." e gli snocciola la questione da me riportata del notariato.
Ora comprendo che secondo il vostro ben noto modo di pensare voi ve ne tirate fuori (oh , me l'ha detto l'ADE) ma IO, il venditore, scusatemi, ora mi trovo senza che nessuno mi abbia avvertito, in una situazione poco piacevole dove sia Marcellogall (il mio agente) che il notaio Sempronio (scelto dall'acquirente) se ne lavano le mani rimandando ad altri le responsabilità (L'ADE, Il notariato, lo stato), e l'affare è bloccato a meno che io non versi quella somma in deposito, magari sapendolo prima....
Capito adesso qual'è uno degli aspetti che dovete cambiare? Il vostro esser terzi all'affare lo state allargando un po' troppo, siete terzi a tutto e quindi non avvisate dei rischi?
La domanda nasce spontanea: "ma caro pensoperme, cosa dovrebbe fare un agente immobiliare secondo te, viste le incertezze e le incompetenze e superficialità imperanti nella nostra burocrazia?".
Nessuno chiede miracoli, solo meno menefreghismo, meno superficialità; basta esser professionali, consulenti a 360 gradi che, nel caso in esame, mi avvertono che POTREBBE accadere che il notaio della controparte sollevi queste probelmatiche, che esistono, nonostante Marcellogall non le abbia mai incontrate, perché ritengo che sarebbe strano che esistano articoli sulle maggiori riviste tematiche, studi del notariato ecc. se non ci fosse una casistica reale.

 

[marcellogall]

Ultima volta che intervengo su questa questione.
Solo per rispetto di Socrate e la sua maieutica.
Visto che ci sono tutte queste interpretazioni diverse dal parere dell'AdE, e visto che hai molto tempo a disposizione, faresti bene a trovare un caso, chiedendo ai vari notai e avvocati che certamente conoscerai, in cui qualcuno sia stato costretto,dall'AdE, a subentrare all'insolvente. Dovrebbe essere facile visto che, secondo te, esiste una casistica sulla questione.
Faccelo sapere. Siamo tutti in fremente attesa.
Intanto ti chiedo perdono per i poveri agenti immobiliari, me compreso, che, per ignoranza, sono costretti a non essere professionali a 360 gradi.

 

[pensoperme]

Cosa c'entra?
Esiste una casistica di gente che ha dovuto lasciare i soldi al notaio e non è affatto rara, infatti anche qua qualche tuo collega cerca di fartelo capire.Io, il venditore di prima, sono nei guai punto e basta, per le posizioni contrastanti tra il notaio e l'AdE. Girala al notariato la domanda.Cosa fai, nel caso succeda, litighi col notaio che rimarrà sulle sue posizioni? Gli chiedi di produrre (anche giustamente direi, ma non risolverebbe nulla) il caso dove è successo che sia stata contestata l'imposta in oggetto? Di fatto io, che mi sono rivolto a te, sono nei guai e il fatto che tu non mi abbia avvertito (pur sapendolo, anzi, pur DOVENDOLO sapere) a mio parere è un comportamento poco professionale. Poi continua pure a fare il sostenuto, infatti per questo noi clienti non siamo affatto contenti, la nomea è vostra e sono questi atteggiamenti superficiali a renderla concreta .Questo è un semplice caso dove la pratica vale più della grammatica e la pratica dovrebbe essere vostro pane quotidiano, quel plusvalore che NOI vi paghiamo.

 

[pensoperme]

Altro studio del notariato sul tema (che non da certezze ma espone le problematiche e quindi non prende posizione ne a favore ne contro, lasciando ai singoli notai l'onere/onore della scelta).
Resta una domanda: sapendo che la casistica è reale, che può coinvolgere i vostri clienti (per i soliti, si parla della casistica dove un notaio pone la condizione sine qua non sopra descritta per fare l'atto), vi sentite davvero di condividere una posizione di "indifferenza" basata su principii e certezze che, di fatto, non tutelano i vostri clienti dalle problematiche su descritte?
La risposta, temo, sia scontata e ne leggete il riflesso, tutti i giorni, in ogni riga scritta da chi non è agente immobiliare.
E dire che basterebbe "solo" informarsi ed informare.
Adesso potete tornare a fare i professionisti, che nemmeno a mettervi i fatti davanti agli occhi li aprite.

http://www.notariato.it/it/primo-pi...eriali/diritto-tributario-in-genere/31-05.pdf

 

[Roby]

Pensoperme, io vedo il lato di principio, se il venditore non paga che l' ADE lo cerchi per mari e per monti.. ma che non se la prenda con me acquirente che non c'entro nulla.
Lo stesso vale per noi solidali nel pagamento delle imposte.....
Questa la linea di principio assoluto, il resto è l' Italia.

 

[pensoperme]

Pensoperme, io vedo il lato di principio, se il venditore non paga che l' ADE lo cerchi per mari e per monti.. ma che non se la prenda con me acquirente che non c'entro nulla.
Lo stesso vale per noi solidali nel pagamento delle imposte.....
Questa la linea di principio assoluto, il resto è l' Italia.

Chissenefrega.

M spiego, il principio non è in discussione, nemmeno il diritto (inutile discuterlo in questo caso, visto che i pareri autorevoli sono praticamente opposti), ma è in discussione un fatto ben preciso, che prescinde da questo (a volte siete più duri del solito come categoria a abbandonare la superficialtà dei ragionamenti).
Qui non siamo in parlamento, qui si parla di "diligenza del buon padre di famiglia" applicata al rapporto Agente-cliente. Quando si parla di un problema concreto, che si presenta al di la delle volontà e dei poteri di chi lo subisce, ragionare con il "non è giusto che sia così" è .... inutile (per esser buoni), solo la prevenzione paga (e a volte nemmno tanto).
Visto che pare che il messaggio che a me pare ovvio e di una banalità assurda sembra che proprio con voi non attacchi manco con il mastice, cerco di spiegarlo un ultima volta prima di alzare bandiera bianca ancora una volta.
(spazio per sospiro)
Tu (agente) sai che può accadere che per qualche strano motivo un notaio potrebbe consigliare un acquirente di procedere come sopra descritto, cioè impuntarsi a non fare un atto se non c'è una cifra a garanzia del pagamento di cui sopra che alcuni di voi, nonostante l'esperienza che dovrebbero avere visto da quanto praticano, sembrano negare di conoscere e che l'ultimo degli scribacchini invece sa e ha visto per certo accadere, con frequenza non trascurabile visto la gravità delle conseguenza che può avere sul venditore).
Abbiamo anche appurato (credo che oramai sia pacifico) che al casistica è talmente reale che ne scrive il sole24 ore, italia oggi e che il notariato si sia espresso con molti studi sul tema, dal 2005 ad oggi (a meno che non vogliate sostenere che li ho pagati io per poterne scrivere poi, anni dopo, nel vostro forum... potrei dire di aspettarmelo ).
Quindi abbiamo una situazione che si potrebbe verificare, a totale danno del venditore (vedete che non parlo dell'acquirente??? ) che avendo usufruito delle agevolazioni prima casa dovesse vendere nel quinquiennio (secondo i notai il periodo a rischio sarebbe 4anni + un giorno, non chiedetemi perchè, chiedetelo a loro o leggetevi le loro tesi).
Mi chiedo quindi se dovesse accadere a uno dei vostri clienti, dopo aver letto quanto vi scrivo (se non ne eravate già a conoscenza), vi sentireste con la coscienza a posto?
Perchè qui non si parla di tesi più o meno barlocche, si parla di conseguenze reali che un vostro cliente può subire a prescindere dalla fondatezza delle tesi a favore o contro.
Infatti credo sia difficile risolvere una situazione avendo il notaio (e l'acquirente da esso terrorizzato) contro... alla fine potrebbe verificarsi il caso che il vostro cliente venditore si trovi a dover cedere, nonostante le vostre lettere all'ade, a un sopruso (che potrebbe non essere un sopruso), sapendolo, potreste magari pilotare l'acquirente verso determinati notai che non sposano quella tesi oppure, in caso non lo si possa evitare, esser pronti a porvi rimedio e con il venditore preparato a tale evenienza, almeno psicologicamente.
Mi spiace dover spiegare a voi il vostro lavoro, mi suona quasi aliena come cosa, ma estremizziamo il caso (non poi all'assurdo) e poniamo che il venditore venda a 150mila euro un immobile del quale abbia ancora 120mila euro di mutuo da estinguere, che debba poi usare i 20mila euro che gli restano (10 li spende per voi e altro magari) per la caparra sulla eventuale casa (più piccola) che comprerà, appena venduto.
Capita che a suo tempo lo ha pagato 150mila (sai la bolla) e quindi non ha plusvalenze possibili ma l'imposta rimane, se non ricompra.
Il notaio è di quelli "cattivoni" e monta l'acquirente sul privilegio speciale, terrorizzandolo.
Il compromesso è già fatto.
150mila per 7% = 10500 + 3% annuo di interessi legali +mora+ chiedete ai notai...
Ora ditemi come sbloccate questa situazione, con che faccia guardate il vostro cliente venditore e se avete il coraggio di confessargli che avete letto tempo fa, ridendo, i miei commenti.
Io sono convinto che se fosse stato reguardito avrebbe fatto i conti prima e si sarebbe premunito di sapere cosa ha detto il venditore, magari avrebbe pure messo sul compromesso una condizione sospensiva che lo tutelava in caso il notaio volesse rogitare a quelle condizioni... (ad esempio... non so se sia fattibile davvero).

Dove trovano spazio i principii, le interpretazioni e tutte le vostre obiezioni nel ragionamento che vi propongo da troppo tempo, ormai?