Agibilità altezza inferiore a mt. 2.70

[Architetto]

Buongiorno @leffeone, la risposta in merito alla negazione di agibilità, trova motivo nel DM 05/07/1975 che indica come misura minima abitabile un ambiente alto 270 cm.
Mi domando come mai, qualora la pratica sia stata gestita da un suo tecnico di fiducia, come mai non le abbia anticipato tale preoccupazione, oppure se ha gestito la pratica direttamente, e ne ha parlato con i tecnici comunali, non le hanno detto nulla.
In ogni caso, da quanto descritto, l'abitazione, così come si trova, tra l'altro censito anche come piano seminterrato, l'agilità sarà molto difficile che la ottenga, perchè non ha i requisiti minimi di abitabilità.

 

[Bagudi]

La schizofrenia delle nostre leggi urbanistiche...

 

[brina82]

Ciao a tutti, mi aggancio a questo argomento. Sarei interessato all'acquisto di un immobile al centro storico (monolocale all'ultimo piano), con altezza variabile da 3,30 a 4,70m. Mi chiedo se fosse possibile fare un soppalco sulla parte della superficie in pianta vicina ai 4,70m: se riuscissi a rispettare l'altezza media del piano inferiore pari a 270cm, la cosa potrebbe essere fattibile? L'immobile è sicuramente ante '67 e sulla planimetria sono indicate le 2 altezze (3,30 e 4,70m).

M spiego meglio. Anche a prescindere dall'altezza del soppalco, che magari potrebbe essere utilizzato solamente come una semplice soffitta (quindi presumo non siano necessarie le altezze minime), potrei assegnare, ad esempio, al piano inferiore un'altezza pari a 240 (intradosso soppalco), a patto che facendo poi la media con la zona ad altezza pari a 330cm, in totale venga un'altezza media di 270cm? E' così che funziona @Architetto ? Grazie.

 

[Architetto]

Ciao, per fare una zona soppalcata, devi guardare il regolamento d'igiene locale e il regolamento edilizio, perchè in questi è contenuta la voce relativa alla realizzazione di un soppalco. Io non so dove risiedi, ad esempio nel mio potresti fare un soppalco sino alla metà della superficie libera dell'ambiente da soppalcare.

 

[Casale18]

Buongiorno Architetto e buongiorno a tutti.
Vorrei chiedere un parere in quanto non riesco a trovare in rete una corrispondenza o un caso analogo a quello che vorrei sottoporle.
Sono in procinto di acquistare una casa singola di fine 800 che necessita di una risistemazione totale (ad eccezione del tetto appena rifatto dai proprietari pochi anni fa) e di una nuova suddivisione degli interni.
La casa sostanzialmente è un rettangolo di due piani (al piano terra cucina e salotto e camere al piano superiore) i soffitti del piano inferiore sono di 2.50m e quelli al piano superiore travato a vista sono di 2.78
I miei dubbi erano un paio:
-Premesso che ho una cubatura aggiuntiva edificabile di circa 300mc vorrei realizzare un ampliamento di entrambi i piani della casa (al piano inferiore un bagno /lavanderia + magazzino e al piano superiore una camera) quello che mi chiedevo, visto che l'ampliamento è considerato nuova costruzione e devo rispettare le altezze ora vigenti (che sarebbero rispettate per quello che vorrei realizzare), devo adeguare anche tutto il piano terra all'altezza ora prevista per legge o posso andare in deroga per la struttura originaria?
-essendo che comunque dovrò effettuare un consolidamento delle fondamenta, per effetto della ristrutturazione generale dell'immobile devo fare anche un adeguamento antisismico dell'intero immobile?
Grazie mille a chi vorra darmi un consiglio.

 

[Architetto]

Ciao, per rispondere ai tuoi quesiti, bisogna fare due valutazioni:

-Premesso che ho una cubatura aggiuntiva edificabile di circa 300mc vorrei realizzare un ampliamento di entrambi i piani della casa (al piano inferiore un bagno /lavanderia + magazzino e al piano superiore una camera) quello che mi chiedevo, visto che l'ampliamento è considerato nuova costruzione e devo rispettare le altezze ora vigenti (che sarebbero rispettate per quello che vorrei realizzare), devo adeguare anche tutto il piano terra all'altezza ora prevista per legge o posso andare in deroga per la struttura originaria?

In questo caso bisogna fare un accesso agli atti e verificare se vi sono autorizzazioni, nel tempo, sull'altezza dei locali. In ogni caso, se fai opere di adeguamento pur aumentando i volumi, all'interno dei locali, allora devi adeguare il tutto.

-essendo che comunque dovrò effettuare un consolidamento delle fondamenta, per effetto della ristrutturazione generale dell'immobile devo fare anche un adeguamento antisismico dell'intero immobile?

Anche in questo caso bisogna vedere cosa dice il regolamento edilizio e le NTA comunali, legate al PGT.

Concedimi una domanda: ma il tuo tecnico che hai incaricato per la progettazione di queste opere non ti ha detto nulla?
E se non lo hai ancora fatto, sarebbe buona cosa che incarichi un buon professionista che ti segua attentamente nelle opere, perchè le domande poste non sono di poco conto.

 

[Casale18]

Innanzitutto la ringrazio per la veloce e puntuale risposta.
Ma quindi, se non sbaglio a capire, io anche se non aumento i volumi ma opero una mera ridistribuzione degli ambienti per via della ristrutristruttu devo adeguare l'altezza?
Per il professionista mi sto muovendo in questi giorni per un geometra a cui potermi appoggiare, ma intanto volevo mettere le mani avanti per capire e avere più informazioni possibili.

 

[Architetto]

Ma quindi, se non sbaglio a capire, io anche se non aumento i volumi ma opero una mera ridistribuzione degli ambienti per via della ristrutristruttu devo adeguare l'altezza?

Ripeto, dipende dalla tipologia di lavori che andrete a fare e l'incidenza che coinvolgerà i locali autorizzati.

Per il professionista mi sto muovendo in questi giorni per un geometra a cui potermi appoggiare, ma intanto volevo mettere le mani avanti per capire e avere più informazioni possibili.

Se non sei del mestiere, non è semplice arrangiarsi a capire cose che non si possono intuire se mancano le basi, per cui, le ripeto, meglio che si affidi ad un tecnico molto competente, che faccia il suo vero interesse e che la informi su tutti i passaggi, problematiche ed evoluzioni delle pratiche in corso, così come faccio con i miei clienti. Spero esserle stato d'aiuto.

 

[Casale18]

E stato davvero d'aiuto. La ringrazio per i consigli e la spiegazioni che mi ha fornito

 

[Publius]

Leggendo il DM 05 luglio 1975 n.399000 del Ministero della Sanità mi chiedo se le superfici in esso considerate siano le superfici catastali oppure (ha più senso) le superfici utili abitabili (cioè quelle, di cui all'art 3 del DM 10 maggio 1977 del Ministero dei lavori pubblici, al netto di balconi terrazzi scale comuni anditi sguinci vani di porte e finestre tramezzi e soglie ecc.).
Lo stesso decreto ministeriale 05 luglio 1975 stabilisce che il monolocale destinato ad una persona debba avere almeno 28 metri quadri (così art. 3). Tuttavia il medesimo decreto dice anche (all'art.2) che "per ogni abitante devono essere assicurati 14 metri quadri per i primi 4 abitanti". Per cui qualcuno potrebbe arguirne che c'è una contraddizione ed è ammesso il monolocale unipersonale da 14 metri quadri.
Inoltre nel caso in cui la superficie di un mini alloggio sia inferiore ai 28 metri quadri e tuttavia tale unità immobiliare sia divisa in vani (ad esempio 3 vani in tutto di cui un soggiorno piccolo con posto di cottura da 7, 5 mq, un bagno di servizio da 4 mq e una camera da letto da 7 mq) trova ancora applicazione lo standard dei 28 metri quadri minimi oppure no perché è stata fatta una tramezzatura che divide l'unità immobiliare in vani e la esonera dal rispetto dei 28 metri quadri minimi imposto ai monolocali?