Alcuni chiarimenti sulla differenza tra proposta d' acquisto e preliminare ( compromesso)

[NeonKnight]

Salve. Apro questa discussione, per avere dei chiarimenti.

La proposta d' acquisto vincola solo l' acquirente mentre il compromesso anche il venditore. Ma, nel momento in cui la proposta d' acquisto viene accettata, il venditore non può tornare indietro, pena il pagamento del doppio della caparra. Questo vale sempre, fino al giorno del rogito?

Nella proposta d' acquisto possono essere inserite le clausole... Se il venditore accetta e controfirma, che differenza c' è con il compromesso, visto che anche in quella fase è possibile aggiungere delle clausole? La proposta d' acquisto ha il potere di rendere valide le clausole confermate poi dal notaio al rogito? Cioè... se io ad esempio, nella proposta d' acquisto, dichiaro di voler rogitare contestualmente all' appartamento libero di li a sei mesi da persone e cose, perchè magari il proprietario vi abita ancora e gli serve tempo per trovare casa, c' è bisogno di fare un compromesso o vale comunque la proposta d' acquisto? Non so se mi sono spiegato...

 

[francesca63]

La proposta d' acquisto vincola solo l' acquirente mentre il compromesso anche il venditore.

Fai un po’ di confusione , ti spiego.
La proposta è un atto unilaterale, che vincola solo il proponente fino alla data indicata.
La proposta accettata, la cui accettazione sia stata comunicata al proponente entro il termine previsto, diventa un vero e proprio contratto preliminare ( comunemente ed erroneamente definito “compromesso”).
Una volta concluso il contratto, cioè accettata la proposta ( e comunicata l’accettazione), vale quanto si è concordato.
Non si possono più aggiungere clausole, se non di comune accordo tra le parti.
Nessuna modifica unilaterale è possibile.
Normalmente, specie quando passano mesi tra proposta e rogito, si usa riscrivere un contratto preliminare, con le stesse clausole della proposta accettata, perché si prevede un ulteriore versamento, ad integrazione della caparra iniziale, e la firma di un “nuovo” contratto contiene anche la quietanza della nuova somma versata.
Oppure se in proposta c’è una condizione sospensiva per il mutuo, una volta avuto l’ok si firma il “nuovo” contratto, identico per tutto il resto ma senza più condizione, dato che si sarà avverata e non serve più.
Ma non è indispensabile firmare questo nuovo preliminare, soprattutto se non c’è necessità di modifiche .
In definitiva, la proposta accettata è un contratto preliminare perfettamente valido, sufficiente per la tutela dei propri diritti .

 

[RobertodaBangkok]

Piu pecunia dai meno rischi cambi di idea. Come ben dice Francesca in fondo un preliminare e' null altro che un integrazione pecuniaria. Diciamo che con 5000 euro di caparra confirmatora potrebbe valere la pena dartene 10.000 e salutarti...con 60.000 un po meno.

 

[fabio80mil]

Ma una domanda.. Ipotizzando di fare proposta e in caso di accettazione andare direttamente a rogito nel giro di un mese, è necessaria la registrazione della proposta, o questa è necessaria solo se c'è un compromesso tra proposta è rogito?

 

[francesca63]

Si dovrebbe registrare sempre la proposta accettata, cioè il contratto preliminare .

 

[NeonKnight]

Capito, quindi la proposta diventa un preliminare a tutti gli effetti ed è parimenti efficacie nel momento in cui viene firmata anche dal venditore. A quel punto, farla trascrivere da un notaio non incide sulle clausole inserite? E' sufficiente registrarla? Può essere inserita una clausola che presuppone il realizzo dell' assegno di caparra contestualmente al rogito con il resto del saldo? Oppure all' accettazione della proposta, la caparra viene necessariamente incassata dal venditore?

 

[cristian casabella]

Ma, nel momento in cui la proposta d' acquisto viene accettata, il venditore non può tornare indietro, pena il pagamento del doppio della caparra

In casi "estremi" il venditore può essere anche costretto a vendere, tramite procedimento giudiziario...

 

[Miciogatto]

Capito, quindi la proposta diventa un preliminare a tutti gli effetti ed è parimenti efficacie nel momento in cui viene firmata anche dal venditore.

Si, esatto, la proposta diventa preliminare quando viene firmata per accettazione dal venditore (e portata a conoscenza del proponente), non prima.

A quel punto, farla trascrivere da un notaio non incide sulle clausole inserite?

La trascrizione prevede che entrambi si va dal notaio.
La trascrizione ti mette al riparo da qualsiasi accidente possa capitare sull'immobile da quel momento in poi (pignoramenti, ipoteche, ecc.)

E' sufficiente registrarla?

La registrazione è solo un dovere fiscale.
Da un punto di vista giuridico l'unico piccolo vantaggio è la presenza di data certa, in caso di contenzioso potrebbe forse tornare utile.

Può essere inserita una clausola che presuppone il realizzo dell' assegno di caparra contestualmente al rogito con il resto del saldo?

Non ho capito la domanda.

Oppure all' accettazione della proposta, la caparra viene necessariamente incassata dal venditore?

Se la proposta preliminare non prevede clausole sospensive, in genere l'assegno è consegnato a titolo di caparra e il venditore è titolato a incassarlo. Se ci sono sospensive l'assegno non può essere consegnato al venditore fino a quando la condizione non si avvera.

 

[Bagudi]

Ma una domanda.. Ipotizzando di fare proposta e in caso di accettazione andare direttamente a rogito nel giro di un mese, è necessaria la registrazione della proposta, o questa è necessaria solo se c'è un compromesso tra proposta è rogito?

La registrazione è soprattutto necessaria quando c'è passaggio di denaro, che va riportato nel rogito.

 

[NeonKnight]

Capisco. In che modo la trascrizione tutela dai pignoramenti? Potreste farmi un esempio?

Ma quindi... da come mi sembra di capire la trascrizione del preliminare è sempre necessaria, oppure no!? E' questo l' unico aspetto che non ancora mi è chiaro!