Assegno a caparra non incassabile fino alla delibera di mutuo?

[Rosa1968]

Ma tu che fai il consulente esterno ?

lui è consulente di se stesso.

 

[PROGETTO_CASA]

lui è consulente di se stesso.

Anch'io ma non gli dico come vendere i mobili

 

[enrikon]

difatti sono alla ricerca di una formula che non vincoli nessuno, e se durante il mese e mezzo di decisione di delibera da parte della banca, venisse fuori un acquirente pronto a pagare al volo, beh che si accomodi e io mi tiro indietro.

E' ovvio che con una clausola del genere nessun proprietario avrebbe più difficoltà ad accettare

 

[Ale.]

Anch'io ma non gli dico come vendere i mobili

dimentichi che vendo anche case in legno per una grande azienda estera......

ma non volevo assolutamente dirti come devi vendere case....ribadisco solo il concetto che per me la proposta d'acquisto è uno strumento già di per se giuridicamente abbstanza equivoco ( è un preliminare di un altro preliminare o pre-preliminare ) la proposta con sospensiva e' ancora più equivoca e fonte di problemi legali sia per i privati sia per l'agenzia se non fatta benissimo ( quasi impossibile ) io non ne scriverei ne firmerei......ma è la mia idea, non una indicazione su cosa devi/dovete fare voi...figuriamoci
ti rispondo solo perchè in fondo sei simpatico.......ma se vuoi mettimi anche tu in ignora

 

[P Contrucci]

la proposta con sospensiva e' ancora più equivoca e fonte di problemi legali sia per i privati sia per l'agenzia se non fatta benissimo ( quasi impossibile ) io non ne scriverei ne firmerei......ma è la mia idea, non una indicazione su cosa devi/dovete fare voi...figuriamoci
ti rispondo solo perchè in fondo sei simpatico.......ma se vuoi mettimi anche tu in ignora

purtroppo la sospensiva e' necessaria perche' le banche non sono chiare e sono lente sul discorso mutuo... se riuscissero a deliberare in 3 giorni, guarda un po, saremmo tutti contenti e io me ne fregherei della sospensiva, ma dal momento che ci mettono 2 mesi almeno, e si potrebbe verificare una non erogazione e magari nel frattempo ho versato 5000 o 20000 euro di caparra... amico mio questa situazione e' inaccettabile. Per quanto mi riguarda il massimo che voglio rischiare e' 300 euro per la perizia. Se il venditore e l'agente non mi accettano la sospensiva, arrivederci, non acquisto un corno finche' non trovo qualcuno che mi accetta la sospensiva

 

[nuova H&F]

purtroppo la sospensiva e' necessaria perche' le banche non sono chiare e sono lente sul discorso mutuo... se riuscissero a deliberare in 3 giorni, guarda un po, saremmo tutti contenti e io me ne fregherei della sospensiva, ma dal momento che ci mettono 2 mesi almeno, e si potrebbe verificare una non erogazione e magari nel frattempo ho versato 5000 o 20000 euro di caparra... amico mio questa situazione e' inaccettabile. Per quanto mi riguarda il massimo che voglio rischiare e' 300 euro per la perizia. Se il venditore e l'agente non mi accettano la sospensiva, arrivederci, non acquisto un corno finche' non trovo qualcuno che mi accetta la sospensiva

Sono con te. Hai ragione.

 

[ingelman]

purtroppo la sospensiva e' necessaria perche' le banche non sono chiare e sono lente sul discorso mutuo

verissimo come è vero che spesso alle banche il preliminare serve solo per sapere quanto dover erogare

(erogano l'80/75% -LTV- del valore dell'immobile prendendo come riferimento il parametro che dà il valore più basso tra preliminare e perizia)

ma molte banche del preliminare non se ne curano ... se gli dessero effettivamente la giusta importanza chiederebbero obbligatoriamente quello registrato ....
Fai bene ad essere prudente e mi piace come ragioni riferito al lasciar libero (vista l'incertezza) il venditore di intraprendere altre trattative magari ragionassero tutti come te ...

tornando all'accademia dico la mia (non è il caso tuo)

Personalmente preferisco utilizzare la proposta d'acquisto in agenzia.
Soprattutto nei casi in cui la fattibilità del mutuo risulti particolarmente incerta. Dirò magari cose poco opportune ma sottoscrivere un contratto preliminare dal notaio con clausola sospensiva comporterebbe tutta una serie di spese per l'aspirante acquirente che, con una proposta d'acquisto si potrebbero comunque "evitare".

CheCasa abbiamo un modo abbastanza simile di ragionare ma sinceramente parlado in questo caso mi trovo in sintonia con te solo parzialmente.

dico questo anche contraddicendomi in parte (resto sempre dell'idea che lassegno dato in deposito vale quanto il due di coppe quando si parla di subordinare la proposta al mutuo per i motivi che prima ho elencato ... evito di ripetermi)
basterebbe per la banca una lettera d'intenti ai fini di una delibera .... ma questo concetto per ora lo salto altrimenti prevedo un post molto lungo ....

La proposta accettata è pur sempre un contratto e noi stiamo in mezzo a due fuochi e più cervelli che non possiamo prevedere come ragionino, qundi se si decide di intraprendere la strada del contratto è giusto dedicargli le giuste attenzioni ...

anche su una cosa che apparentemente sembra non presentare grosse problematiche nella quotidianietà le variabili e gli imprevisti sono sempre dietro l'angolo.
Quella dell'assegno non datato è una cosa a mio dire priva di senso,
meglio datarlo e non incassarlo semmai e sostituirlo con altro titolo a cose certe, ma nemmeno questa è la strada giusta.

se si vuole intraprendere la strada regolare dobbiamo farlo con la consapevolezza che pur sempre un contratto le parti stanno stipulando

è vero che dispiace far perdere dei soldi per un imposta di registro e bolli alle persone qualora non si arrivasse alla sospirata e auspicabile soluzione (vendita),
ma è pur vero che la registrazione di un preliminare oltre ad essere un obbligo che ci coinvolge è l'unico strumento per dare una data certa al contratto in caso di imprevisti ed un eventuale contenzioso

(un assegno senza data sinceramente non lo comprendo).
Se sorge l'imprevisto nasce un contenzioso che in qualità di mediatori comunque ci coinvolgerebbe anche se non parti del contratto e ci esporrebbe a sanzioni per un omessa registrazione.

Come non condivido il dover lasciare in custodia ad un terzo soggetto in questo caso il deposito.
(vorrei che qualcuno mi indicasse quale norma di legge impone questa metodica citandomene le fonti).

Se di contratto si parla abbiamo pur sempre due soggetti che rispondono ciascuno delle proprie obbligazioni (l'acquirente propone di acquistare subordinando ... e il proprietario promette e si obbliga a vendere accettando la condizione) Stop ...
è un contratto a tutti gli effetti.

Posto un preliminare di una vendita conclusa felicemente (EVVAI) di qualche mese fà purtroppo soldi ormai spesi tutti per pagare le tasse ... ma che riporta una sospensiva che rende l'idea del contratto ... omettendo ovviamente dei dati sensibili e altre parti inifluenti ..
scusate la lungaggine chi vuole e non interessato può anche non leggere

Es. citando i punti essenziali ......
PROPOSTA D’ACQUISTO IMMOBILIARE
La sottoscritta ...... si impegna irrevocabilmente ad acquistare alle condizioni di seguito riportate l'immobile sito in ... di proprietà di bla bla bla (Rosa)
etc etc

omettiamo il resto .... andando al punto
Il prezzo offerto per l’acquisto dell’immobile è di Euro ........

Euro .5.000,00 (cinquemila/00)a mezzo assegno bancario non trasferibile n° -------------- tratto sulla Banca Antonveneta ---- di Roma, intestato alla parte venditrice, consegnato contestualmente alla sottoscrizione della presente proposta, quale deposito cauzionale, da far valere, al momento della sottoscrizione per accettazione della presente proposta, quale acconto caparra confirmatoria ai sensi degli artt. 1385 c.c. solo in caso di avveramento di quanto riportato al seguente punto sette della presente scrittura.ometto il resto e cito per sintesi l'art.6 e7 per brevità ..
ART. 6
La presente proposta d’acquisto è ferma ed irrevocabile fino al giorno 7 aprile 2014 compreso, termine essenziale. Decorso tale termine senza che la proposta d’acquisto sia stata accettata dalla parte venditrice, essa si intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni efficacia.
In tal caso dovrà essere restituito al proponente l’acquisto l’assegno di cui all’art. 3 /A.
ART.7
Il Proponente richiede di condizionare l’efficacia del contratto che si perfezionerà con l’accettazione della presente proposta , sino alle ore 24.00 del 10 maggio 2014 , al fine di valutare la possibilità di accedere ad un finanziamento.
II Proponente si impegna pertanto a comunicare al Venditore tramite L’Agente Immobiliare, a mezzo telegramma , entro il suddetto termine perentorio del 10 maggio 2014 , l’impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, in tal caso l'importo versato a titolo di acconto caparra confirmatoria dovrà essere restituito al proponente senza aggravio alcuno.
Decorso il predetto termine senza che sia pervenuta al Venditore nelle modalità sopra descritte la comunicazione scritta del proponente in ordine all’impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante.
XXXXXX, lì (giorno/mese/anno) In fede

ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA
La parte venditrice, letto ed approvato quanto sopra, sottoscrivendo la presente proposta di acquisto la accetta integralmente così come formulata. Inoltre la parte venditrice si obbliga irrevocabilmente a vendere, al proponente l’acquisto, l’immobile oggetto della proposta qualora il mutuo venisse deliberato cosi come in precedenza specificato e rilascia quietanza per l’importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria.
XXXXXX, lì (giorno/mese/anno)

Questa è ovviamente un esempio (discutibile o condivisibile)
(frutto del perfezionamento delle volontà delle parti con l'assistenza dell'avvocato dell'acquirente e la compartecipazione passiva anche se pilotante dell'Agente Immobiliare e l'incontro della volontà del venditore).

 

[Ale.]

grande Massimo, hai ben fatto capire le problematiche della proposta con sospensiva, chealla fine conviene solo all'acquirente il quale puo' avere certezza del mutuo anche prima di cercare casa in quanto il mutuo lo danno in bas ai redditi e non se presenti una proposta, tanto decidono i valori solo sulla perizia .....allora bisognerebbe mettere una sospensiva anche sul valore perizia etc etc.....
ma di fare un contratto vero e proprio con effeti legali, spese di registrazione ed obblighi tra le parti compresa l' agenzia solo per far verificare all'acquirente se puo' avere mutuo......beh mi sembra una richiesta eccessiva.

 

[Ale.]

purtroppo la sospensiva e' necessaria perche' le banche non sono chiare e sono lente sul discorso mutuo... se riuscissero a deliberare in 3 giorni, guarda un po, saremmo tutti contenti e io me ne fregherei della sospensiva, ma dal momento che ci mettono 2 mesi almeno, e si potrebbe verificare una non erogazione e magari nel frattempo ho versato 5000 o 20000 euro di caparra... amico mio questa situazione e' inaccettabile. Per quanto mi riguarda il massimo che voglio rischiare e' 300 euro per la perizia. Se il venditore e l'agente non mi accettano la sospensiva, arrivederci, non acquisto un corno finche' non trovo qualcuno che mi accetta la sospensiva

dal tuo punto di vista e' giusto ma tu dici che si potrebbe verificare una " non erogazione " e questo dipende dalla tua posizione reddituale e non da quella della casa o del venditore ed in ogni caso dipendesse da vizi della casa o inadempienze del venditore tu non ci rimetteresti nulla.
meglio direi accordarsi per fare il preliminare diretto alla delibera senza fare contratti intermedi senza che nessuno ci rimetta nulla, ne tasse di registrazione o altro, solo la spesa del perito

 

[Rosa1968]

Che tortura leggere tutto lo faccio domani. Ma quanto incasseremo ?