Assegno caparra

[RinoL88]

Mi associo con chi dice che, al momento, l'assegno non deve essere già coperto visto che l'incasso è vincolato ad un effetto futuro (clausola mutuo), paragonando la situazione ad un'eventuale caparra da pagare tramite bonifico bancario, dopo l'ottenimento della stesso... chi può dirmi che i soldi per il bonifico devono essere già presenti nel C/C ? (che poi potrebbero non esserci comunque in futuro)

era quello il mio dubbio, non vedevo l'urgenza di coprire subito l'assegno.
chiaramente farò in modo da essere pronto per la data di accettazione mutuo.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Ni… o meglio, caparra o meno, esiste un contratto che fino alla conclusione o alla risoluzione, resta valido, pertanto assegno scoperto o meno, in presenza di contratto il proprietario non può vendere ad altri all’indomani della scoperta dell’assegno non coperto. Prima si risolve il contratto in essere, poi si vende a terze persone.

Non ti seguo, purtroppo.
Il primo elemento è chiedersi: se tu fossi la venditrice, accetteresti di tenere fermo un appartamento per riservarlo ad un signore che non ha consegnato un assegno valido all'agente immobiliare?
Se qualunque cosa andasse storta, infatti, ad esempio, cioè se l'acquirente senza ragione e con mutuo approvato cambiasse idea e trasferito per lavoro decidesse di non comprare più, tu venditrice non avresti nulla su cui rivalerti, perché la caparra semplicemente non esiste.
In secondo luogo: a livello penale, l'assegno scoperto significa che tu, acquirente, dichiarando che è coperto, commetti il delitto di truffa, in quanto ti fai tenere un immobile fermo ingannando tutti che l'assegno sia coperto, quando il venditore avrebbe potuto vendere ad altri.
Terzo elemento, l'illecito amministrativo di emissione di assegni scoperti, rende partecipe anche l'agente immobiliare che quell'assegno tiene in deposito, magari sapendo che non è coperto.
Inoltre, la caparra serve proprio ad attestare l'esistenza del contratto.
Per quanto riguarda la doppia alienazione immobiliare, non è necessario che sia sciolto il primo contratto; io venditore posso vendere anche due volte la stessa casa, basta che ne paghi le conseguenze a livello di danni.

 

[francesca63]

Terzo elemento, l'illecito amministrativo di emissione di assegni scoperti, rende partecipe anche l'agente immobiliare che quell'assegno tiene in deposito, magari sapendo che non è coperto.

Onestamente spero non esista un agente così cretino da prestarsi consapevolmente ad una cosa del genere !!

 

[Michela_]

Non ti seguo, purtroppo.

Ma perché dobbiamo sempre polemizzare??
Ho solo detto che in presenza di un contratto valido non è possibile impegnarsi ufficialmente vendendo ad altre persone. Cioè si può ma non è così semplice.

Il primo elemento è chiedersi: se tu fossi la venditrice, accetteresti di tenere fermo un appartamento per riservarlo ad un signore che non ha consegnato un assegno valido all'agente immobiliare?

Se ho dubbi non accetto.

Se qualunque cosa andasse storta, infatti, ad esempio, cioè se l'acquirente senza ragione e con mutuo approvato cambiasse idea e trasferito per lavoro decidesse di non comprare più, tu venditrice non avresti nulla su cui rivalerti, perché la caparra semplicemente non esiste.

Chiedonsempre comunicazione scritta da parte della Banca circa l’impossibilità di ottenere l’importo mutuo richiesto.

E comunque se così fosse, l’acquirente si trasferisce, che vuol dire che il contratto decade così d’ufficio? O è necessario prima “chiudere” ufficialmente il contratto in essere?

tu, acquirente, dichiarando che è coperto

E quando un proponente dichiara che l’assegno è coperto? E dove lo dichiara? Io ne ho qui quindi assegni a garanzia e ne ho avuti anche in precedenza ma non ho MAI chiesto se è coperto o meno.

Terzo elemento, l'illecito amministrativo di emissione di assegni scoperti, rende partecipe anche l'agente immobiliare che quell'assegno tiene in deposito, magari sapendo che non è coperto.

E legalmente che dovrebbe fare un agente immobiliare? Denunciare? A chi? O rifiutarsi di prendere l’assegno a garanzia?

Inoltre, la caparra serve proprio ad attestare l'esistenza del contratto.

Ma va. Il contratto può esistere anche senza caparra. La caparra lo rende sicuramente più forte, ma in assenza di caparra il contratto regolarmente firmato ecc (forma, oggetto, causa, accordo) il contratto è valido a tutti gli effetti.

io venditore posso vendere anche due volte la stessa casa, basta che ne paghi le conseguenze a livello di danni.

Ah ok. A meno che il preliminare non sia stato trascritto nei pubblici registri.
Comunque per me fai come ti pare.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Ma perché dobbiamo sempre polemizzare??
Ho solo detto che in presenza di un contratto valido non è possibile impegnarsi ufficialmente vendendo ad altre persone. Cioè si può ma non è così semplice.

Se ho dubbi non accetto.

Chiedonsempre comunicazione scritta da parte della Banca circa l’impossibilità di ottenere l’importo mutuo richiesto.

E comunque se così fosse, l’acquirente si trasferisce, che vuol dire che il contratto decade così d’ufficio? O è necessario prima “chiudere” ufficialmente il contratto in essere?

E quando un proponente dichiara che l’assegno è coperto? E dove lo dichiara? Io ne ho qui quindi assegni a garanzia e ne ho avuti anche in precedenza ma non ho MAI chiesto se è coperto o meno.

E legalmente che dovrebbe fare un agente immobiliare? Denunciare? A chi? O rifiutarsi di prendere l’assegno a garanzia?

Ma va. Il contratto può esistere anche senza caparra. La caparra lo rende sicuramente più forte, ma in assenza di caparra il contratto regolarmente firmato ecc (forma, oggetto, causa, accordo) il contratto è valido a tutti gli effetti.

Ah ok. A meno che il preliminare non sia stato trascritto nei pubblici registri.
Comunque per me fai come ti pare.

Ti posso dire? Mi sono perso in tutte le risposte. Non stavo polemizzando.
Stavo solo dicendo che un agente immobiliare non dovrebbe incoraggiare la ricezione di un assegno scoperto. Anzi, dovrebbe assicurarsi che la caparra "assolva alla sua funzione", che è quella duplice di attestare il contratto e liquidare il danno.
Tu puoi anche agire in questo modo, ma alla fine rischi che se qualcosa si inceppa, il venditore fa causa a te.

 

[brina82]

Ti posso dire? Mi sono perso in tutte le risposte. Non stavo polemizzando.
Stavo solo dicendo che un agente immobiliare non dovrebbe incoraggiare la ricezione di un assegno scoperto. Anzi, dovrebbe assicurarsi che la caparra "assolva alla sua funzione", che è quella duplice di attestare il contratto e liquidare il danno.
Tu puoi anche agire in questo modo, ma alla fine rischi che se qualcosa si inceppa, il venditore fa causa a te.

Però scusa, in presenza di sospensiva per il mutuo, io acquirente già so che da qui a un mese (minimo!) è praticamente impossibile che il mutuo venga deliberato, quindi sto tranquillo che per un mese l'assegno resti in agenzia, senza essere incassato.

Ovviamente, nel mio esempio, so benissimo che entro un mese dovranno esserci denari sufficienti sul conto; così, non vedrei problemi, e comunque sono affaracci del promissario acquirente, se intende rischiare.

Anche perchè, diversamente, crollerebbero i castelli di chi firma preliminari "concatenati" di acquisto da completarsi con rogito entro 4 mesi, poniamo, sapendo che entro 3 mesi venderà il proprio immobile e quindi incasserà somme disponibili sul conto sicuramente tra 4 mesi... quanti ce ne sono di questi esempi? Parecchi! D'accordo che in questo esempio non ci sarebbero assegni emessi quindi di rischi connessi ad assegni scoperti non ve ne sarebbero, ma il principio di restare scoperti ovvero di non riuscire ad onorare quanto pattuito è praticamente lo stesso.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Però scusa, in presenza di sospensiva per il mutuo, io acquirente già so che da qui a un mese (minimo!) è praticamente impossibile che il mutuo venga deliberato, quindi sto tranquillo che per un mese l'assegno resti in agenzia, senza essere incassato.

Ovviamente, nel mio esempio, so benissimo che entro un mese dovranno esserci denari sufficienti sul conto; così, non vedrei problemi, e comunque sono affaracci del promissario acquirente, se intende rischiare.

Anche perchè, diversamente, crollerebbero i castelli di chi firma preliminari "concatenati" di acquisto da completarsi con rogito entro 4 mesi, poniamo, sapendo che entro 3 mesi venderà il proprio immobile e quindi incasserà somme disponibili sul conto sicuramente tra 4 mesi... quanti ce ne sono di questi esempi? Parecchi! D'accordo che in questo esempio non ci sarebbero assegni emessi quindi di rischi connessi ad assegni scoperti non ve ne sarebbero, ma il principio di restare scoperti ovvero di non riuscire ad onorare quanto pattuito è praticamente lo stesso.

Sì, appunto, ma senza commettere un illecito amministrativo e potenzialmente un illecito penale. Poni il caso di due interessati, uno ha difficoltà, l'altro emette assegno scoperto e si aggiudica la casa. Chi si aggiudica è passibile di truffa contrattuale, perché ha "superato" il concorrente con un artificio/raggiro, facendo credere che ci fossero i soldi della caparra.

 

[Michela_]

Ti posso e dire? Mi sono perso in tutte le risposte.

Allora non dico più niente.

Stavo solo dicendo che un agente immobiliare non dovrebbe incoraggiare la ricezione di un assegno scoperto.

Ma su questo non c’è dubbio.
Il dubbio è come fa un agente immobiliare a sapere (avere certezza) che l’assegno è scoperto o meno e nel caso in cui sapesse fosse scoperto alla firma della proposta vincolata, che deve fare?

Anzi, dovrebbe assicurarsi che la caparra "assolva alla sua funzione", che è quella duplice di attestare il contratto e liquidare il danno.

Quindi stai dicendo che non può esistere un contratto senza che ci sia una caparra? Perché non mi pare che la caparra sia tra gli elementi essenziali di un contratto. Poi ci sono anche i mutui al 100% ed in quei casi l’assegno non verrà incassato.

Però scusa, in presenza di sospensiva per il mutuo, io acquirente già so che da qui a un mese (minimo!) è praticamente impossibile che il mutuo venga deliberato, quindi sto tranquillo che per un mese l'assegno resti in agenzia, senza essere incassato

E io agente immobiliare non penso di avere il dovere di accertarmi che il tuo assegno è coperto, anzi, non lo saprebbe nessuno perché non dovrebbe essere incassato dal venditore se c’è sospensiva. Poi quando la sospensiva di avvera ed è scoperto, sono problemi seri. Ma dubito venga chiamato in causa l’agente immobiliare.

E poi, ho sempre saputo fosse necessario “chiudere” un contratto prima di stipulare un altro, ma questo è un altro argomento.

N.b. Tu parli da avvocato, io parlo da agente immobiliare.

 

[Michela_]

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 24747, del 5 dicembre 2016, ha affermato che il preliminare di compravendita di un immobile è da ritenersi comunque valido anche in presenza di una caparra concordata emessa dal promissario acquirente che è risultata priva di provvista al momento della sua emissione.