Allora riassumiamo il tutto altrimenti ci perdiamo ed andiamoper ordine:
1° Il Decreto Legge n° 122 recita all'art. 2 comma 1
" All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia"
Per cui al momento della sottoscrizione di un qualsiasi contratto ( proposta, impegno, preliminare ) finalizzato all'acquisto dell'immobile da costruire il Costruttore , deve rilasciare fidejussione per le somme percepite nel momento della sottoscrizione del contratto e questo dovrà avvenire ogni volta che riscuoterà pagamenti, pena la nullità del contratto, significa che il contratto e le sue condizioni non hanno valore.
Quindi lunedì sottoscrizione del contratto con passaggio di soldi per € 5.000 in qualità di caparra confirmatoria , contestuale consegna di fidejussione per € 5.000.
2° La fidejussione non viene rilasciata sull'intero importo dal primo momento ma a stato di avanzamento dei pagamenti fino al raggiungimento dell'intero importo decurtato della somma versata contestualmente al rogito e della somma ricadente nel mutuo , detta somma non è vincolata alla fidejussione in quanto la banca eroga il mutuo, tranne casi particolari, quando tutte le carte saranno a posto e la casa sarà accatastata, questo perchè deve accendere ipoteca.
Es.
importo immobile € 300.000
Al compromesso stipulato il giorno 4/3/2011 versati € 10.000 -----------> contestuale consegna fidejussione € 10.000
il giorno 10 /6/2011 versati € 30.000 ------------------------------------------> contestuale consegna fidejussione € 30.000
Il giorno 15 / 10/2011 rogito versati € 160.000 in contanti e € 100.000 con mutuo o accollo mutuo --------> no consegna di fidejussione.
3° Tieni presente che stai sottoscrivendo un preliminare di acquisto con clausola risolutoria ( se non vendi l'appartamento non procedi all'acquisto ) per cui il costruttore oltre alla ritenzione della caparra potrà cheiderti anche il doppio , prevedi quindi che nell'ipotesi si avveri la condizione ( non ho venduto l'appartamento, non compro ) il venditore rinunci espressamente all'applicazione di ogni penale presente e futura e alla richiesta di danni, ritenendosi soddisfatto della sola ritenzione della caparra confirmatoria.
4° per il discorso dello 0,5 oppure 1% , non è un tuo problema ma del costruttore, sarà lui a negoziare la polizza ed a pagarla e bada bene riporti la clausola " riscuotibile in prima istanza " .
La fidejussione è una garanzia che deve dare il costruttore per la cessione di un bene che ti consegnerà in un futuro prossimo a fronte di un tuo pagamento reale che fai adesso. Non puoi pagare tu la garanzia di riavere indietro i tuoi soldi se il costruttore fallirà questo è l'intento della legge comprensibile con attenta lettura .
Spero di essere stato chiaro , un saluto e tanti auguri per l'acquisto.
