M
mimmog
Ospite
E quindi ? Spende 2000 euro per dare data certa al compromesso ?
M
mimmog
Ospite
Scusami ma continuo a non capire....la differenza tra compromesso registrato dall'agenzia immobiliare è quello dal notaio hai detto che è il fatto che hai una data certa all'atto ma a cosa serve dare una data certa all'atto ?
topcasa
Membro Storico
Il contratto preliminare
nozione
è un contratto che ha ad oggetto la prestazione di un futuro consenso per la stipula di un nuovo contratto detto definitivo
del quale si sono stabiliti gli elementi essenziali di contenuto e forma
Come ormai tutti sappiamo, la costituzione di un vincolo contrattuale è spesso lunga e complessa; oltre, infatti, alla necessaria attività volta a raggiungere l'accordo, si inseriscono tutta una serie di indagini volte a accertare ciò che la legge richiede per rendere effettiva la volontà contrattuale, come la richiesta di autorizzazioni, la necessità di trascrizioni, la stipula di mutui e così via.
Nonostante questo, però, accade spesso che persone seriamente intenzionate a giungere all'accordo, decidano di obbligarsi da subito, rimandando ad un secondo momento il compimento delle formalità necessarie per rendere effettivo e sicuro l'accordo raggiunto o la definizione dei dettagli del contratto.
Questa è, quindi, a funzione fondamentale del contratto preliminare:
ottenere uno strumento contrattuale (il contratto preliminare) che obblighi le parti a stipulare un nuovo contratto (il contratto definitivo) che realizzerà l'effetto finale voluto (il trasferimento delle proprietà, la costituzione di un diritto, l'esecuzione di una prestazione, etc.)
La particolarità del preliminare sta nel fatto che la prestazione oggetto del contratto consiste nel "prestare un consenso" per la stipula del definitivo;
Ma c'è di più; se il consenso promesso non viene poi prestato, è possibile rivolgersi al giudice che pronuncerà una sentenza (art. 2932 c.c.) che produrrà gli effetti del contratto non concluso. La particolarità sta anche nel fatto che la prestazione di un consenso è un'attività infungibile che non può essere sostituita dall'attività di un altro soggetto, come il giudice; ma qui, per maggior tutela della parte in bonis, si crea un consenso al posto di quello spontaneo della parte riottosa.
Vediamo, ora, come il codice civile regola, senza definirlo, il contratto preliminare.
forma del preliminare
(art. 1351 c.c.) il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prevede per il definitivo
trascrivibilità del preliminare
(art. 2645 bis c.c.) il contratto preliminare che ha ad oggetto beni immobili può essere trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari; in tal modo l'effetto prodotto dal successivo contratto definitivo sarà opponibile ai terzi sin dalla trascrizione del preliminare
esecuzione dell'obbligo di concludere il preliminare
(art. 2932 c.c.) se l'obbligato a stipulare il contratto definitivo non adempie alla sua obbligazione, l'altra parte può rivolgersi al giudice affiche questo pronunci una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso; se però si tratta di contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà di cosa determinata o di un altro diritto, la parte che intende ottenere il trasferimento con la sentenza deve eseguire la sua prestazione o offrirsi di eseguirla nei modi di legge
Viene ora da chiedersi se la parte che ha diritto all'adempimento del preliminare, potrebbe anche chiedere al giudice, in via alternativa, il recesso dal contratto.
La questione è stata affrontata dalla corte di cassazione che nella sentenza 4 gennaio 2009, n. 553, pronunciata a sezioni unite, dove ha affermato che i due rimedi, in ambito processuale, non sono interscambiabili sussistendo tra gli stessi un'"assoluta incompatibilità strutturale e funzionale".
Chiudiamo l'argomento distinguendo tra preliminare e quello che comunemente è detto compromesso.
È un contratto con il quale le parti, avendo già stabilito tutte le clausole contrattuali, si impegnano a riprodurre il consenso già raggiunto in un'altra forma, di solito in un atto pubblico. Il compromesso (o preliminare improprio, tipico delle transazioni immobiliari) è già un contratto definitivo che realizza l'intento delle parti (ad es. il trasferimento della proprietà), mentre il nuovo contratto servirà solo a rendere più agevoli nella nuova forma gli obblighi previsti dalla legge, come, ad esempio, la trascrizione.
Appare quindi evidente che il compromesso o preliminare improprio, non può essere confuso con il "vero" preliminare, anche se, in pratica, quando le parti hanno stipulato un "compromesso", bisognerà vedere se effettivamente hanno stipulato un preliminare improprio, oppure un preliminare , perché, come avvertito, il termine compromesso non indica una specifica figura contrattuale, ma un modo che è comunemente usato nelle vendite immobiliari per indicare il preliminare improprio, un termine non tecnico, anche perché, giuridicamente, il compromesso è il contratto con cui si decide di affidare una controversia agli arbitri ex art. 807 c.p.c.
nozione
è un contratto che ha ad oggetto la prestazione di un futuro consenso per la stipula di un nuovo contratto detto definitivo
del quale si sono stabiliti gli elementi essenziali di contenuto e forma
Come ormai tutti sappiamo, la costituzione di un vincolo contrattuale è spesso lunga e complessa; oltre, infatti, alla necessaria attività volta a raggiungere l'accordo, si inseriscono tutta una serie di indagini volte a accertare ciò che la legge richiede per rendere effettiva la volontà contrattuale, come la richiesta di autorizzazioni, la necessità di trascrizioni, la stipula di mutui e così via.
Nonostante questo, però, accade spesso che persone seriamente intenzionate a giungere all'accordo, decidano di obbligarsi da subito, rimandando ad un secondo momento il compimento delle formalità necessarie per rendere effettivo e sicuro l'accordo raggiunto o la definizione dei dettagli del contratto.
Questa è, quindi, a funzione fondamentale del contratto preliminare:
ottenere uno strumento contrattuale (il contratto preliminare) che obblighi le parti a stipulare un nuovo contratto (il contratto definitivo) che realizzerà l'effetto finale voluto (il trasferimento delle proprietà, la costituzione di un diritto, l'esecuzione di una prestazione, etc.)
La particolarità del preliminare sta nel fatto che la prestazione oggetto del contratto consiste nel "prestare un consenso" per la stipula del definitivo;
Ma c'è di più; se il consenso promesso non viene poi prestato, è possibile rivolgersi al giudice che pronuncerà una sentenza (art. 2932 c.c.) che produrrà gli effetti del contratto non concluso. La particolarità sta anche nel fatto che la prestazione di un consenso è un'attività infungibile che non può essere sostituita dall'attività di un altro soggetto, come il giudice; ma qui, per maggior tutela della parte in bonis, si crea un consenso al posto di quello spontaneo della parte riottosa.
Vediamo, ora, come il codice civile regola, senza definirlo, il contratto preliminare.
forma del preliminare
(art. 1351 c.c.) il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prevede per il definitivo
trascrivibilità del preliminare
(art. 2645 bis c.c.) il contratto preliminare che ha ad oggetto beni immobili può essere trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari; in tal modo l'effetto prodotto dal successivo contratto definitivo sarà opponibile ai terzi sin dalla trascrizione del preliminare
esecuzione dell'obbligo di concludere il preliminare
(art. 2932 c.c.) se l'obbligato a stipulare il contratto definitivo non adempie alla sua obbligazione, l'altra parte può rivolgersi al giudice affiche questo pronunci una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso; se però si tratta di contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà di cosa determinata o di un altro diritto, la parte che intende ottenere il trasferimento con la sentenza deve eseguire la sua prestazione o offrirsi di eseguirla nei modi di legge
Viene ora da chiedersi se la parte che ha diritto all'adempimento del preliminare, potrebbe anche chiedere al giudice, in via alternativa, il recesso dal contratto.
La questione è stata affrontata dalla corte di cassazione che nella sentenza 4 gennaio 2009, n. 553, pronunciata a sezioni unite, dove ha affermato che i due rimedi, in ambito processuale, non sono interscambiabili sussistendo tra gli stessi un'"assoluta incompatibilità strutturale e funzionale".
Chiudiamo l'argomento distinguendo tra preliminare e quello che comunemente è detto compromesso.
È un contratto con il quale le parti, avendo già stabilito tutte le clausole contrattuali, si impegnano a riprodurre il consenso già raggiunto in un'altra forma, di solito in un atto pubblico. Il compromesso (o preliminare improprio, tipico delle transazioni immobiliari) è già un contratto definitivo che realizza l'intento delle parti (ad es. il trasferimento della proprietà), mentre il nuovo contratto servirà solo a rendere più agevoli nella nuova forma gli obblighi previsti dalla legge, come, ad esempio, la trascrizione.
Appare quindi evidente che il compromesso o preliminare improprio, non può essere confuso con il "vero" preliminare, anche se, in pratica, quando le parti hanno stipulato un "compromesso", bisognerà vedere se effettivamente hanno stipulato un preliminare improprio, oppure un preliminare , perché, come avvertito, il termine compromesso non indica una specifica figura contrattuale, ma un modo che è comunemente usato nelle vendite immobiliari per indicare il preliminare improprio, un termine non tecnico, anche perché, giuridicamente, il compromesso è il contratto con cui si decide di affidare una controversia agli arbitri ex art. 807 c.p.c.
Rosa1968
Membro Storico
Intanto tu non paghi nulla sia ben chiaro questo. Sicuramente il compromesso verrà fatto come scrittura privata e poi il notaio pensa alla registrazione di solito lo fa anche l'agenzia.
Rosa1968
Membro Storico
Non c'e nessuna differenza come ti ho detto prima sono due scritture private a meno che non intendesse preliminare trascritto e qui cambia nel senso che viene reso pubblico cioè viene trascritto presso i registri immobiliari. Ma prima devi capire se vuole solo registrarlo o trascriverlo.
Rosa1968
Membro Storico
Lui é il venditore non paga nulla scusa top
topcasa
Membro Storico
Per meglio agevolare la comprensione delle spese legate alla vendita e all'acquisto della casa, abbiamo pensato di fare cosa gradita nel pubblicare di seguito delle tabelle relative alle varie imposte, a completamento abbiamo voluto inserire alcuni esempi in modo da semplificare ancor di più il meccanismo di calcolo.
Cominciamo dalla registrazione del Preliminare, è indifferente se trattasi di acquisto prima casa o imposta ordinaria:
Descrizione Imposta Valore Imposta
Quietanza su caparra 0,50 % della caparra
Quietanza su acconto 3 % sull'acconto
Registro (fissa) € 168,00
Tributi Speciali (fissi) € 3,72
Bolli (almeno 2) € 14,62 cad
ATTENZIONE la registrazione del preliminare è obbligatoria già dal 1986, quindi il suggerimento che diamo è che anche se non si è acquistato tramite Agenzia Immobiliare, è necessario registrare il preliminare onde incappare nella sanzione dell'evasione dell'imposta, che può arrivare fino al 240 % del dovuto.
Esempio di registrazione preliminare o compromesso:
Costo dell'immobile € 200.000,00, preliminare con una somma di € 40.000,00 i cui € 20.000,00 come caparra ed € 20.000,00 come acconto prezzo.Il calcolo è bello e fatto:
Imposta di quietanza su caparra 20.000,00 x 0,50% = € 100,00 (codice agenzia delle entrate 104T)
Imposta di quietanza su acconto prezzo 20.000,00 x 3 % = € 600,00 (codice agenzia delle entrate 104T)
Per una somma di euro 700,00, a questa va aggiunta l'imposta di registro € 168,00 (codice 109T) e i tributi speciali € 3,72 (codice 964T), per un totale di € 871,72. I due bolli vanno attaccati sulle copie del preliminare, un po' come succede per i contratti di locazione, almeno due, perchè almeno due devono essere le copie originali del preliminare, perché una rimane all'Agenzia delle entrate e l'altra è l'originale che può essere detenuta sia dall'acquirente che dal venditore, se invece le parti (acquirente e venditore) ognuna volesse la sua copia registrata, allora per ogni copia originale va applicato un bollo. Per completezza del ragionamento, c'è da dire, che alcune di queste imposte, cioè quelle proporzionali, si detraggono dalle imposte dell'atto definitivo.
Un bollo per ogni copia originale composta da non più di quattro facciate per un massimo di 100 righe totali. Ad ogni eccedenza un bollo in più
In caso di acquisto dal costruttore, vanno pagate solo le imposte fisse, in quanto le somme versate come anticipo o come caparra sono già soggette ad IVA.
In caso di acquisto tramite Agenzia Immobiliare, le spese dovute per la registrazione del preliminare vanno consegnate all'Agente che le inserirà in fattura. Ovviamente tali spese sono esenti da IVA in quanto aticipazioni del cliente, ai sensi dell'art. 15 del DPR 633/72.
Calcoli le imposte cliccando qui
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Le imposte dovute dall'acquirente in caso di acquisto 1° casa (tassazione agevolata) acquisto da privato:
Descrizione imposta Valore imposta
Registro
3 %
Ipotecaria (fissa) € 168,00
Catastale (fissa) € 168,00
Contrariamente a quanto succede per la registrazione dei preliminari, gli atti definitivi o rogiti, non tengono conto, ai fini della tassazione, del reale prezzo di acquisto ma del valore catastale o se vogliamo valore fiscale del bene.
Supponiamo di avere acquistato l'immobile dell'esempio precedente per il valore di € 200.000,00, ma che ha una rendita catastale di € 550,00. Ai fini dell'imposta, la rendita catastale viene aggiornata e moltiplicata per un coefficiente di 115,50 (se prima casa), il valore che esce fuori dalla moltiplicazione non è altro che il valore fiscale dell'immobile, che diventa base imponibile di calcolo.
Esempio;
R. C. 550,00 x 115.50 = € 63.525,00 il Notaio arrotonderà per eccesso ad € 64.000,00 quindi:
€ 64.000,00 x 3 % = € 1.920,00 (imposta di registro) a questa vanno sommate le due imposte fisse di € 168,00 e sottratte le due imposte proporzionali della registrazione del preliminare quindi:
€ 1.920,00 + 168,00 + 168,00 = € 2.256,00 - 600,00 - 100,00 = € 1.556,00 (imposte per l'acquisto della casa)
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Le imposte dovute dall'acquirente in caso di acquisto 1° casa (imposte agevolate) acquisto da costruttore:
Descrizione Imposta Valore Imposta
I.V.A. 4 %
Registro (fissa) € 168,00
Ipotecaria (fissa) € 168,00
Catastale (fissa)
€ 168,00
Nel caso di acquisto dal costruttore il prezzo dichiarato in atto non può, per ovvie ragioni, essere diverso dal reale prezzo pagato, quindi le imposte, IVA in questo caso, vanno pagate al costruttore che provvederà all'emissione della regolare fattura.
Quindi si avrà: prezzo acquisto € 200.000,00 x 4% = € 8.000,00 come IVA + le tre imposte da € 168,00 per un totale di € 8.504,00
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Le imposte dovute per l'acquisto di una 2° casa o imposte ordinarie acquisto da privato:
Descrizione Imposta Valore Imposta
Registro 7 %
Ipotecaria 2 %
Catastale 1 %
Supponiamo sempre di avere acquistato l'immobile per il valore di € 200.000,00, ma che ha una rendita catastale di € 550,00. Ai fini dell'imposta, la rendita catastale viene aggiornata e moltiplicata per un coefficiente di 122,00, il valore che esce fuori dalla moltiplicazione non è altro che il valore fiscale dell'immobile, che diventa base imponibile di calcolo.
Esempio;
R. C. 550,00 x 122,00 = € 67.100,00 il Notaio arrotonderà per eccesso ad € 68.000,00 quindi:
€ 68.000,00 x 10 % ( che è la somma delle tre imposte) = € 6.800,00 a questa vanno sottratte le due imposte proporzionali della registrazione del preliminare quindi:
€ 6.800,00 - 600,00 - 100,00 = € 6.100,00 (imposte per l'acquisto della casa)
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Le imposte 2° casa o imposte ordinarie acquisto da costruttore:
Descrizione Imposta Valore Imposta
IVA 10 %
Registro (fissa) € 168,00
Ipotecaria (fissa) € 168,00
Catastale (fissa) € 168,00
Nel caso di acquisto dal costruttore vale tutto come l'acquisto della prima casa, con differenza sostanziale nell'aliquota dell'imposta (10%), e cioè, il prezzo dichiarato in atto non può, per ovvie ragioni, essere diverso dl reale prezzo pagato, quindi le imposte, IVA in questo caso, vanno pagate al costruttore che provvederà all'emissione della regolare fattura.
Quindi si avrà: prezzo acquisto € 200.000,00 x 10% = € 20.000,00 come IVA + le tre imposte da € 168,00 per un totale di € 20.504,00
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Dal primo gennaio 2006 è stato introdotto un nuovo regime di tassazione, e cioè la plusvalenza immobiliare, imposta che colpisce i venditori.
Lo scopo di questa imposta è di contrastare le speculazioni immobiliari, infatti colpisce tutte quelle vendite effettuate nei cinque anni dall'acquisto, di immobili acquistati o ricevuti per donazione, sempre che il donante abbia acquistato tale immobile da meno di 5 anni. Invece la plusvalenza non diventa rilevante ai fini della tassazione se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o di un suo familiare. La plusvalenza non è altro che la differenza tra il valore di vendita e quello di acquisto, il risultato è da moltiplicare per il valore dell'imposta che ammonta al 20%.
Quindi se ho acquistato l'immobile nel 2003 al prezzo di € 100.000,00 ed oggi 2007 vendo il mio immobile al prezzo di € 200.000,00 dovrò pagare la plusvalenza che vado a calcolare come segue:
Prezzo di vendita € 200.000,00 - prezzo di acquisto € 100.000,00 = € 100.000,00 (plusvalenza)
valore della plusvalenza € 100.000,00 x aliquota di imposta 20% = € 20.000,00
Legga la nota intera a cura dell'uffici studi Stillcasa nell'apposita sezione raggiungibile anche da QUI
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Registrare un contratto di locazione o affitto;
Descrizione imposta
Valore imposta
Registro 2% canone annuo
Tributi speciali (fissi) € 3,72
Bolli almeno 2 € 14,62
Per registrare un contratto di locazione o affitto, basta presentarsi, entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione, all'Agenzia delle Entrate della propria provincia ed esibire il contratto locazione, un impiegato calcolerà le imposte da versare tramite mod. F/23. In effetti il calcolo è semplicissimo, basta solo moltiplicare il canone di locazione mensile per i 12 mesi ed il risultato usarlo come base imponibile per l'imposta. Un piccolo esempio:
Locazione mensile pari ad € 500,00 per un contratto classico 4 + 4; determiniamo il canone annuo moltiplicando € 500,00 x 12 sarà uguale ad € 6.000,00 (base imponibile). Ora dobbiamo moltiplicare la base imponibile per il valore dell'imposta quindi € 6.000,00 x 2 % sarà uguale ad € 120,00, adesso possiamo adoperare due scelte, la prima, che è quella di registrare il contratto per un anno, ma poi dobbiamo ricordarci che ogni anno deve essere registrato entro e non oltre il 30° giorno della data di sottoscrizione, oppure registrare il contratto per l'intero periodo cioè dei primi 4 anni. A seconda della nostra scelta andremo a compilare il modello F/23, perché cambieranno i "Codice Tributo", che per l'intero periodo assumerà il valore di 107T, e l'importo da pagare sarà € 120,00 x 4 + € 3,72 (tributi speciali). Se invece vogliamo registrare il contratto annualmente dovremo far attenzione a differenziare il codice tributo, per la prima annualità il codice sarà 115T, mentre, per le annualità successive, sarà 112T, ovviamente i tributi speciali vanno pagati solo la prima volta, e ogni anno andranno pagate sempre € 120,00.
Attenzione: I bolli vengono apposti sulla facciata del contratto, 1 bollo ogni quattro facciate per non più di 100 righe, ad ogni eccedenza un bollo in più. I bolli ne sono due perchè almeno due devono essere le copie da esibire all'Agenzia delle Entrate.
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Articolo a cura dell'ufficio studi Stillcasa
Cominciamo dalla registrazione del Preliminare, è indifferente se trattasi di acquisto prima casa o imposta ordinaria:
Descrizione Imposta Valore Imposta
Quietanza su caparra 0,50 % della caparra
Quietanza su acconto 3 % sull'acconto
Registro (fissa) € 168,00
Tributi Speciali (fissi) € 3,72
Bolli (almeno 2) € 14,62 cad
ATTENZIONE la registrazione del preliminare è obbligatoria già dal 1986, quindi il suggerimento che diamo è che anche se non si è acquistato tramite Agenzia Immobiliare, è necessario registrare il preliminare onde incappare nella sanzione dell'evasione dell'imposta, che può arrivare fino al 240 % del dovuto.
Esempio di registrazione preliminare o compromesso:
Costo dell'immobile € 200.000,00, preliminare con una somma di € 40.000,00 i cui € 20.000,00 come caparra ed € 20.000,00 come acconto prezzo.Il calcolo è bello e fatto:
Imposta di quietanza su caparra 20.000,00 x 0,50% = € 100,00 (codice agenzia delle entrate 104T)
Imposta di quietanza su acconto prezzo 20.000,00 x 3 % = € 600,00 (codice agenzia delle entrate 104T)
Per una somma di euro 700,00, a questa va aggiunta l'imposta di registro € 168,00 (codice 109T) e i tributi speciali € 3,72 (codice 964T), per un totale di € 871,72. I due bolli vanno attaccati sulle copie del preliminare, un po' come succede per i contratti di locazione, almeno due, perchè almeno due devono essere le copie originali del preliminare, perché una rimane all'Agenzia delle entrate e l'altra è l'originale che può essere detenuta sia dall'acquirente che dal venditore, se invece le parti (acquirente e venditore) ognuna volesse la sua copia registrata, allora per ogni copia originale va applicato un bollo. Per completezza del ragionamento, c'è da dire, che alcune di queste imposte, cioè quelle proporzionali, si detraggono dalle imposte dell'atto definitivo.
Un bollo per ogni copia originale composta da non più di quattro facciate per un massimo di 100 righe totali. Ad ogni eccedenza un bollo in più
In caso di acquisto dal costruttore, vanno pagate solo le imposte fisse, in quanto le somme versate come anticipo o come caparra sono già soggette ad IVA.
In caso di acquisto tramite Agenzia Immobiliare, le spese dovute per la registrazione del preliminare vanno consegnate all'Agente che le inserirà in fattura. Ovviamente tali spese sono esenti da IVA in quanto aticipazioni del cliente, ai sensi dell'art. 15 del DPR 633/72.
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Le imposte dovute dall'acquirente in caso di acquisto 1° casa (tassazione agevolata) acquisto da privato:
Descrizione imposta Valore imposta
Registro
3 %
Ipotecaria (fissa) € 168,00
Catastale (fissa) € 168,00
Contrariamente a quanto succede per la registrazione dei preliminari, gli atti definitivi o rogiti, non tengono conto, ai fini della tassazione, del reale prezzo di acquisto ma del valore catastale o se vogliamo valore fiscale del bene.
Supponiamo di avere acquistato l'immobile dell'esempio precedente per il valore di € 200.000,00, ma che ha una rendita catastale di € 550,00. Ai fini dell'imposta, la rendita catastale viene aggiornata e moltiplicata per un coefficiente di 115,50 (se prima casa), il valore che esce fuori dalla moltiplicazione non è altro che il valore fiscale dell'immobile, che diventa base imponibile di calcolo.
Esempio;
R. C. 550,00 x 115.50 = € 63.525,00 il Notaio arrotonderà per eccesso ad € 64.000,00 quindi:
€ 64.000,00 x 3 % = € 1.920,00 (imposta di registro) a questa vanno sommate le due imposte fisse di € 168,00 e sottratte le due imposte proporzionali della registrazione del preliminare quindi:
€ 1.920,00 + 168,00 + 168,00 = € 2.256,00 - 600,00 - 100,00 = € 1.556,00 (imposte per l'acquisto della casa)
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Le imposte dovute dall'acquirente in caso di acquisto 1° casa (imposte agevolate) acquisto da costruttore:
Descrizione Imposta Valore Imposta
I.V.A. 4 %
Registro (fissa) € 168,00
Ipotecaria (fissa) € 168,00
Catastale (fissa)
€ 168,00
Nel caso di acquisto dal costruttore il prezzo dichiarato in atto non può, per ovvie ragioni, essere diverso dal reale prezzo pagato, quindi le imposte, IVA in questo caso, vanno pagate al costruttore che provvederà all'emissione della regolare fattura.
Quindi si avrà: prezzo acquisto € 200.000,00 x 4% = € 8.000,00 come IVA + le tre imposte da € 168,00 per un totale di € 8.504,00
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Le imposte dovute per l'acquisto di una 2° casa o imposte ordinarie acquisto da privato:
Descrizione Imposta Valore Imposta
Registro 7 %
Ipotecaria 2 %
Catastale 1 %
Supponiamo sempre di avere acquistato l'immobile per il valore di € 200.000,00, ma che ha una rendita catastale di € 550,00. Ai fini dell'imposta, la rendita catastale viene aggiornata e moltiplicata per un coefficiente di 122,00, il valore che esce fuori dalla moltiplicazione non è altro che il valore fiscale dell'immobile, che diventa base imponibile di calcolo.
Esempio;
R. C. 550,00 x 122,00 = € 67.100,00 il Notaio arrotonderà per eccesso ad € 68.000,00 quindi:
€ 68.000,00 x 10 % ( che è la somma delle tre imposte) = € 6.800,00 a questa vanno sottratte le due imposte proporzionali della registrazione del preliminare quindi:
€ 6.800,00 - 600,00 - 100,00 = € 6.100,00 (imposte per l'acquisto della casa)
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Le imposte 2° casa o imposte ordinarie acquisto da costruttore:
Descrizione Imposta Valore Imposta
IVA 10 %
Registro (fissa) € 168,00
Ipotecaria (fissa) € 168,00
Catastale (fissa) € 168,00
Nel caso di acquisto dal costruttore vale tutto come l'acquisto della prima casa, con differenza sostanziale nell'aliquota dell'imposta (10%), e cioè, il prezzo dichiarato in atto non può, per ovvie ragioni, essere diverso dl reale prezzo pagato, quindi le imposte, IVA in questo caso, vanno pagate al costruttore che provvederà all'emissione della regolare fattura.
Quindi si avrà: prezzo acquisto € 200.000,00 x 10% = € 20.000,00 come IVA + le tre imposte da € 168,00 per un totale di € 20.504,00
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Dal primo gennaio 2006 è stato introdotto un nuovo regime di tassazione, e cioè la plusvalenza immobiliare, imposta che colpisce i venditori.
Lo scopo di questa imposta è di contrastare le speculazioni immobiliari, infatti colpisce tutte quelle vendite effettuate nei cinque anni dall'acquisto, di immobili acquistati o ricevuti per donazione, sempre che il donante abbia acquistato tale immobile da meno di 5 anni. Invece la plusvalenza non diventa rilevante ai fini della tassazione se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o di un suo familiare. La plusvalenza non è altro che la differenza tra il valore di vendita e quello di acquisto, il risultato è da moltiplicare per il valore dell'imposta che ammonta al 20%.
Quindi se ho acquistato l'immobile nel 2003 al prezzo di € 100.000,00 ed oggi 2007 vendo il mio immobile al prezzo di € 200.000,00 dovrò pagare la plusvalenza che vado a calcolare come segue:
Prezzo di vendita € 200.000,00 - prezzo di acquisto € 100.000,00 = € 100.000,00 (plusvalenza)
valore della plusvalenza € 100.000,00 x aliquota di imposta 20% = € 20.000,00
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Calcoli le imposte cliccando qui
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Registrare un contratto di locazione o affitto;
Descrizione imposta
Valore imposta
Registro 2% canone annuo
Tributi speciali (fissi) € 3,72
Bolli almeno 2 € 14,62
Per registrare un contratto di locazione o affitto, basta presentarsi, entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione, all'Agenzia delle Entrate della propria provincia ed esibire il contratto locazione, un impiegato calcolerà le imposte da versare tramite mod. F/23. In effetti il calcolo è semplicissimo, basta solo moltiplicare il canone di locazione mensile per i 12 mesi ed il risultato usarlo come base imponibile per l'imposta. Un piccolo esempio:
Locazione mensile pari ad € 500,00 per un contratto classico 4 + 4; determiniamo il canone annuo moltiplicando € 500,00 x 12 sarà uguale ad € 6.000,00 (base imponibile). Ora dobbiamo moltiplicare la base imponibile per il valore dell'imposta quindi € 6.000,00 x 2 % sarà uguale ad € 120,00, adesso possiamo adoperare due scelte, la prima, che è quella di registrare il contratto per un anno, ma poi dobbiamo ricordarci che ogni anno deve essere registrato entro e non oltre il 30° giorno della data di sottoscrizione, oppure registrare il contratto per l'intero periodo cioè dei primi 4 anni. A seconda della nostra scelta andremo a compilare il modello F/23, perché cambieranno i "Codice Tributo", che per l'intero periodo assumerà il valore di 107T, e l'importo da pagare sarà € 120,00 x 4 + € 3,72 (tributi speciali). Se invece vogliamo registrare il contratto annualmente dovremo far attenzione a differenziare il codice tributo, per la prima annualità il codice sarà 115T, mentre, per le annualità successive, sarà 112T, ovviamente i tributi speciali vanno pagati solo la prima volta, e ogni anno andranno pagate sempre € 120,00.
Attenzione: I bolli vengono apposti sulla facciata del contratto, 1 bollo ogni quattro facciate per non più di 100 righe, ad ogni eccedenza un bollo in più. I bolli ne sono due perchè almeno due devono essere le copie da esibire all'Agenzia delle Entrate.
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Articolo a cura dell'ufficio studi Stillcasa
Se non ricordo male vende e compra
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